Aedifica

Houden

=

Deze residentiële bevak met een sterke focus op de sector van de huisvesting voor senioren (70% van de totale portefeuille) kende de voorbije maanden een zeer sterke ontwikkeling. Ook nog in december waren er een pak aankondigingen. Sinds het begin van het nieuwe boekjaar (1/7/2014) werden al voor meer dan 200 miljoen EUR nieuwe projecten aangekondigd, waardoor de reële waarde van de vastgoedportefeuille ruim boven 900 miljoen EUR uitkomt en dus mogelijk dit jaar de kaap van 1 miljard EUR zal bereiken. Die groei laat ook toe om met Laurence Gacoin een Chief Operating Officer (COO) aan te stellen. Daarnaast was er begin december nog een succesvolle plaatsing van ruim 450.000 nieuwe aandelen bij Belgische en internationale institutionele investeerders. De meest opmerkelijke evolutie van de jongste tijd is echter dat Aedifica niet alleen meer in België, maar ook in Duitsland actief is geworden in de sector van de rustoorden. Een goede keuze, want het is een uitgestrekt land met een nog grotere vergrijzingsproblematiek dan ons land (20% 65+ en 10% 75+ ten opzichte van respectievelijk 18% en 9% in ons land) en een nog grotere nood aan rustoorden (naar schatting 380.000 rustoordbedden extra tegen 2030 ten opzichte van ongeveer 800.000 bedden vandaag). Dat betekent ook dat het huurrendement hoger liggen dan bij ons: daar eerder boven 6,5% en bij ons eerder in de buurt van 6%. De reële waarde van de portefeuille van vastgoedbeleggingen wordt nu geraamd op 940 miljoen EUR. De portefeuille van Aedifica bestond midden december uit 153 panden voor een totale bebouwde oppervlakte van 463.000 m² (was nog 376.000m² eind juni). De portefeuille van Aedifica omvatte 864 appartementen (gemeubelde en vooral niet-gemeubelde), 66 rustoorden (was nog 52 eind juni) met 6206 rusthuisbedden en 6 hotels met 521 kamers. Procentueel bedraagt de verdeling 70% huisvesting voor senioren, 22% residentiële of gemengde gebouwen en 8% hotels en andere gebouwen. Geografisch is 31% van het onroerend actief in Brussel gelegen, 46% in Vlaanderen, 12% in Wallonië én 11% in Duitsland. Goed nieuws is de aanhoudend hoge gemiddelde bezettingsgraad (zonder de gemeubelde appartementen) van 97,3% op 30 september 2014. De gemiddelde bezettingsgraad van de gemeubelde appartementen was wel afgenomen tot 71,3% op 30 september (was nog 78,0% op 30 juni 2014). Het dividend voor het boekjaar 2013-2014 bedroeg 1,90 EUR bruto per aandeel (was 1,86 EUR per aandeel) en de vennootschap bood voor het eerst ook een keuzedividend aan (omzetting in aandelen). Eind september bedroeg de nettoactiefwaarde voor de reële waarde van de indekkingsinstrumenten 43,39 EUR per aandeel (39,35 EUR per aandeel inclusief de niet-gerealiseerde minwaarden op de indekkingen). De huidige koers houdt dus wel een serieuze premie in ten opzichte van de intrinsieke waarde.

Conclusie

Het investeringsverhaal bij Aedifica steunt op groeiende inkomsten op lange termijn dankzij langlopende en aan inflatie gekoppelde huurcontracten (gemiddelde resterende looptijd 19 jaar). Een volwaardig alternatief dus voor een (overheids)obligatie met een nettodividendrendement van 2,9%. Omwille van de forse premie ten opzichte van de intrinsieke waarde geven we momenteel echter geen koopadvies.

Advies: houden

Risico: laag

Rating: 2A