Onlangs viel de jaarlijkse afrekening van uw onroerende voorheffing weer in de bus. Het te betalen bedrag is vaak opnieuw enkele procenten hoger dan vorig jaar. Trends ging op zoek naar verklaringen.
De onroerende voorheffing is een belasting die u jaarlijks dient te betalen op uw onroerende goederen. De gewestelijke heffing geldt niet enkel voor eigenaars, maar ook voor erfpachters, opstalhouders en vruchtgebruikers. Het bedrag wordt bepaald door meerdere elementen: het kadastraal inkomen (KI) van het goed, de indexeringscoëfficiënt, de aanslagvoet, de opcentiemen en de eventuele verminderingen.
Het kadastraal inkomen van uw huis of appartement vormt de basis voor de berekening. Het betreft een fictief bedrag dat overeenstemt met het gemiddelde nettobedrag dat u zou verdienen door het pand gedurende een jaar te verhuren.
Voor de berekening van dat niet-geïndexeerde KI wordt gekeken naar de huurmarkt op een referentietijdstip uit een zeer ver verleden: 1 januari 1975. U vindt het terug in de aankoopakte van uw woning, of op de betekening die u van de dienst Patrimoniumdocumentatie van de federale overheidsdienst Financiën krijgt bij een nieuwbouw of na een renovatie. Ook op uw aanslagbiljet van de onroerende voorheffing en van de personenbelasting wordt dat basisbedrag vermeld.
Online kunt u het KI raadplegen op de website van de Vlaamse Belastingdienst (klik in de rubriek ‘Onroerende Voorheffing’ op de detailgegevens van het laatste kohierartikel) en op MyMinfin van de federale overheidsdienst Financiën (klik op ‘Mijn onroerende gegevens raadplegen’ in de rubriek ‘Mijn woning en mijn onroerende goederen’).
Impact van renovatie
Verbouwt u uw woning, dan kan het kadastraal inkomen stijgen. Een renovatie moet u melden aan de dienst Patrimoniumdocumentatie, binnen de dertig dagen na het einde van de werkzaamheden. Daarmee worden de structurele aanpassingen bedoeld, en niet de afwerking zoals verven of behangen. De aangifte kan zowel online (via MyMinfin, klik op ‘Een vraag stellen’ in de rubriek met uw onroerende gegevens) als op papier. Doet u geen melding, dan riskeert u administratief en zelfs strafrechtelijk beboet te worden.
U dient de aangifte waarheidsgetrouw in te vullen, maar de kans bestaat dat een ambtenaar alsnog ter plaatse op controle komt. Daarna zal uw KI herschat worden. Dat is zeker het geval wanneer het wooncomfort van uw huis of appartement door de renovatiewerken verbeterd is. Het plaatsen van centrale verwarming, het omvormen van een zolderruimte tot slaapkamers of de aanbouw van een garage zal daar alvast toe bijdragen.
De berekening van het nieuwe kadastraal inkomen door de dienst Patrimoniumdocumentatie gebeurt op basis van verschillende parameters. De manier waarop dat gebeurt, blijkt echter verouderd en ondoorzichtig te zijn. Gaat u niet akkoord met de nieuwe berekening van uw KI, dan kunt u een bezwaar indienen. Uit een recente getuigenis op VRT NWS blijkt zo’n aanvechting echter verre van eenvoudig te zijn.
Het is ook mogelijk bezwaar in te dienen tegen het ontvangen aanslagbiljet voor de onroerende voorheffing. Het verschil tussen beide procedures is niet meteen duidelijk.
Verbouwt u uw woning, dan bestaat de kans dat het kadastraal inkomen stijgt.
Merk op dat energetische verbeteringen aan uw woning doorgaans geen invloed hebben op uw kadastraal inkomen en dus evenmin op de onroerende voorheffing. Wie bijvoorbeeld zonnepanelen, een zonneboiler of een warmtepomp installeert, zijn dak isoleert, of zijn ramen of verwarmingsketel vervangt door energiezuinigere alternatieven, blijft in principe buiten schot. Een ingrijpende energetische renovatie geeft zelfs recht op een verminderde onroerende voorheffing (zie verder).
Indexering
Zelfs zonder een renovatie stijgt de onroerende voorheffing van eenzelfde woning in principe jaar na jaar. Dat heeft enerzijds te maken met de jaarlijkse indexering van het kadastraal inkomen dat als referentiebedrag dient: dat wordt ieder jaar aangepast aan de inflatie. Voor het inkomstenjaar 2025 bedraagt de indexeringscoëfficiënt 2,2446, in vergelijking met 2,1763 in 2024 en 2,0915 in 2023.
Vervolgens wordt het geïndexeerde KI vermenigvuldigd met een gewestelijke aanslagvoet. Die bedraagt in Vlaanderen 3,97 procent. Het resultaat is de basisheffing. Daarbovenop komen de opcentiemen van enerzijds de provincie en anderzijds de gemeente. De lokale besturen mogen autonoom bepalen hoeveel die precies bedragen. Daarin speelt onder meer de taxshift mee: door de belastingverschuiving van de lasten op arbeid naar andere domeinen zagen sommige gemeenten hun aanvullende personenbelastingen dalen. Om de verminderde ontvangsten te compenseren, besloten ze hun opcentiemen te verhogen.
Vermindering
Bepaalde elementen kunnen ook leiden tot een vermindering, al dan niet tijdelijk, van de onroerende voorheffing.
Er geldt een vermindering voor gezinsbijslaggerechtigde kinderen en voor gezinsleden met een handicap. In beide gevallen gaat het om een forfaitair bedrag dat verhoogd wordt met de opcentiemen. Een gewijzigde gezinssamenstelling kan dus ook leiden tot de schrapping van de vermindering.
Eigenaars kunnen eveneens aanspraak maken op een vermindering van 25 procent voor een bescheiden woning, een vermindering van 50 procent voor een bescheiden nieuwbouwwoning en een proportionele vermindering bij leegstand.
Een energiezuinige woning komt in aanmerking voor een reductie gedurende vijf jaar. Het pand dient een voldoende laag E-peil te hebben – dat wordt vermeld in het energieprestatiecertificaat of EPC. De vermindering op de onroerende voorheffing geldt enkel na een ingrijpende energetische renovatie (IER) of bij (gedeeltelijke) herbouw, afhankelijk van het E-peil dat na de ingrepen behaald wordt. De voorwaarden variëren naargelang de aard van de werken.
De gunstmaatregel voor energiezuinige woningen is afgeschaft voor bouwvergunningen vanaf 1 oktober 2025. Voor vergunningen die aangevraagd werden vóór die datum, blijft de huidige regeling gelden.
Bij sociale verhuring van een woning via een woonmaatschappij komt u eveneens in aanmerking voor het verlaagd tarief voor de onroerende voorheffing. Het gewestelijke basistarief bedraagt dan slechts 2,54 procent in plaats van de gebruikelijke 3,97 procent in Vlaanderen. De vermindering wordt automatisch aangevraagd door de maatschappij.
Onlinerekenmodule
Op de website van de Vlaamse Belastingdienst vindt u een rekenmodule voor de simulatie van uw onroerende voorheffing. Die is beschikbaar voor zowel natuurlijke personen, rechtspersonen als huisvestingsmaatschappijen, en kan worden gebruikt voor bebouwde en onbebouwde onroerende goederen.
