Bent u btw-plichtig als verhuurder van vakantiewoning? Ja, als deze vijf voorwaarden vervuld zijn

De verhuur van residentiële gebouwen in ons land is in principe vrijgesteld van btw. Maar als u gedurende korte periodes een gemeubileerde woning verhuurt en daarbij bepaalde bijkomende diensten verleent, moet u mogelijk toch 6 procent btw aanrekenen.

Wanneer u als particulier een woonhuis, een appartement of een studio verhuurt, dan is daarop in de regel geen btw van toepassing. Sinds 1 juli 2022 is de kortetermijnverhuur van gemeubileerde verblijven in België evenwel verplicht aan 6 procent btw onderworpen, op voorwaarde dat die verhuur samengaat met een specifieke dienstverlening. De hoedanigheid van de verhuurder speelt daarbij geen rol. Wanneer u bijvoorbeeld uw appartement aan zee of uw chalet in de Ardennen verhuurt, bent u dus mogelijk btw-plichtig.

“Deze wetswijziging is het voorlopige sluitstuk van de btw-hervorming voor onroerende verhuur”, zegt Jean-Paul Libert, btw-specialist bij het advieskantoor Van Havermaet. “Die kan kansen creëren, maar maakt de regelgeving wel bijzonder complex voor verhuurders.”

1. Woning met meubels

Opdat de verhuur van een residentieel verblijf onder de toepassing van btw zou vallen, gelden vijf voorwaarden die samen moeten zijn vervuld. Een eerste voorwaarde is dat het pand gemeubileerd moet zijn. De verhuur van niet-gemeubileerde appartementen of woningen blijft dus vrijgesteld van btw.

2. Verhuur voor korte termijn

De tweede voorwaarde is dat het om een kortetermijnverhuur gaat. “Dat betekent dat het verblijf aan eenzelfde huurder gedurende een periode van minder dan drie maanden verhuurd wordt”, verduidelijkt Jean-Paul Libert.

3. Meer korte dan lange termijn

Een derde voorwaarde is dat het pand gewoonlijk op korte termijn verhuurd wordt. Jean-Paul Libert: “De btw-administratie kijkt daarvoor naar de omzet of het aantal overnachtingen die betrekking hebben op de verblijven van minder dan drie maanden, in verhouding tot het geheel van de verhuringen op korte en lange termijn.”

4. Vaker verhuurd dan af en toe

Opdat een verhuurder btw-plichtig zou zijn, moet er ook sprake zijn van een economische activiteit, de vierde voorwaarde. “Dat betekent dat de verhuurder geregeld gemeubileerde logies moet verstrekken”, legt Jean-Paul Libert uit. “Als je je verblijf slechts af en toe verhuurt, zonder daarvoor publiciteit te maken en zo slechts beperkte inkomsten genereert, is er geen sprake van een economische activiteit en ben je niet btw-plichtig.”

5. Dienstverlening (zelfs het ter beschikking stellen van lakens)

De vijfde voorwaarde is het verstrekken van minstens één van deze bijkomende diensten: een fysiek onthaal van de gasten, het dagelijks verzorgen van een ontbijt en het ter beschikking stellen van huishoudlinnen. “Het is niet voldoende dat zo’n bijkomende dienst alleen maar wordt aangeboden en dus facultatief is”, merkt Jean-Paul Libert op. “Ze moet ook effectief door de gasten worden afgenomen. Of de verhuurder daarvoor een meerprijs vraagt, is niet van belang.”

Fysieke aanwezigheid

Er is sprake van ‘fysiek onthaal’ als de ontvangst en de bijstand op verzoek van de gasten gedurende een groot deel van de dag wordt verzekerd. “Het kan voldoende zijn dat er een persoon aanwezig is die in opdracht en onder de verantwoordelijkheid van de verhuurder handelt”, weet Jean-Paul Libert. “Denk bijvoorbeeld aan de beheerder in een vakantiepark.”

“Er hoeft geen receptie of onthaalruimte aanwezig te zijn, maar louter telefonisch of digitaal contact volstaat dus niet. De fysieke aanwezigheid van een persoon gedurende een aanzienlijk deel van de dag is het belangrijkste criterium. Wanneer iemand bij aankomst de sleutels aan de gasten overhandigt, maar zich daarna niet meer of slechts sporadisch laat zien, is er geen sprake van fysiek onthaal.”

Volgens de federale overheidsdienst Financiën wordt het verstrekken van een ontbijt als een bijkomende dienst beschouwd wanneer dat dagelijks gebeurt. Het maakt niet uit of dat ontbijt in een daartoe voorziene ruimte wordt aangeboden, door de gasten wordt afgehaald of aan de deur van het verblijf wordt achtergelaten.

Het ter beschikking stellen van huishoudlinnen wordt als een bijkomende dienst beschouwd wanneer de verhuurder voorziet in beddengoed of handdoeken voor de gasten. Het speelt geen rol of de bedden al dan niet opgemaakt zijn bij hun aankomst. Belangrijk is wel dat bij een verblijf van meer dan zeven nachten voor vervanging wordt gezorgd.

Btw-nummer

Als u in uw appartement of chalet betalende gasten ontvangt voor een lang weekend en daarbij bijvoorbeeld beddengoed ter beschikking stelt, dan moet u dus uw verhuur met 6 procent btw factureren. “Dat houdt ook in dat je een btw-nummer dient aan te vragen en periodiek een btw-aangifte moet doen”, zegt Jean-Paul Libert. “Kom je als verhuurder je verplichtingen niet na, dan riskeer je sancties.”

Er zijn ook voordelen. Stel dat u als btw-plichtige overweegt het pand te renoveren, dan kunt u de btw die verschuldigd is op de uit te voeren werkzaamheden geheel of gedeeltelijk recupereren. Ook de btw die u bijvoorbeeld aan een vastgoedmakelaar betaalt voor het beheer van uw appartement of chalet is aftrekbaar, net als alle andere kosten die rechtstreeks verband houden met de verhuur.

Deeleconomie

Kijkt u op tegen de administratieve verplichtingen die de btw-plichtigheid met zich brengt of zijn de voordelen niet relevant voor u, dan kunt u ervoor zorgen dat u niet aan de wettelijke voorwaarden voldoet. U kunt er bijvoorbeeld voor opteren geen enkele van de drie bijkomende diensten aan uw gasten te verstrekken.

“Eigenaars van een woning die in een vakantiepark ligt, moeten extra waakzaam zijn”, waarschuwt Jean-Paul Libert. “Meer bepaald wanneer de gasten voor het onthaal tijdens een groot deel van de dag kunnen terugvallen op een parkbeheerder. In het kader van de btw-heffing moet dan worden nagegaan of die persoon al dan niet in opdracht en onder de verantwoordelijkheid van de verhuurder handelt.”

Om de btw-formaliteiten te vermijden, kunt u er ook voor kiezen uw vakantiewoning te verhuren via de deeleconomie. Dat regime is evenwel aan strenge voorwaarden gebonden. Bovendien is er bij ons weten geen enkel erkend deeleconomieplatform dat bemiddelingsdiensten voor de verhuur van gemeubileerde woningen aanbiedt. Omgekeerd zijn de platformen die gemeubileerde woningen verhuren niet erkend.