Alternatief voor beleggingsappartement: kmo-unit, een basic belegging

Kmo-units zijn praktische gebouwen zonder veel franjes. Dat maakt ze populair bij no-nonsense vastgoedbeleggers.

Echt sexy producten kun je ze bezwaarlijk noemen, de kmo-parken die de voorbije jaren een impuls hebben gegeven aan het segment van het semi-industrieel vastgoed. De architectuur is meestal rechttoe rechtaan, de gebouwen blinken vooral uit in eenvoud. “Een klassiek kmo-park groepeert een vijftien- tot dertigtal units met oppervlakten tussen 150 en 350 vierkante meter”, zegt Mathieu Opsomer, hoofd logistiek en industrieel vastgoed bij JLL. “Die units worden vrij basic opgeleverd: vier muren, een dak, een polybetonvloer, een sectionaal poort, een deur, een raam, nutsvoorzieningen, twee parkeerplaatsen voor de deur. Dat is het zowat.”

Maar die eenvoud verklaart ook deels de aantrekkelijkheid voor zowel gebruikers als investeerders. Het zijn financieel haalbare producten – de prijzen liggen tussen 200.000 en 500.000 euro per unit – met een hoge gebruikswaarde. Vooral lokale ondernemers vinden hun weg naar de kmo-parken.

“Kleine bouwgerelateerde bedrijven zoals loodgieters en schrijnwerkers zijn typische voorbeelden”, zegt Opsomer. “Die mensen stockeren er hun voorraad bouwmaterialen of onderdelen. Voor ze ’s morgens naar de werf rijden, halen ze de nodige materialen op.”

Btw recupereren

Het merendeel van die eindgebruikers koopt een eigen unit. Maar niet iedereen heeft daar de middelen voor en vooral voor startende ondernemers is het niet altijd makkelijk er financiering voor te krijgen. “Vandaag wordt ongeveer 20 à 25 procent van de units verkocht aan investeerders die de panden op de huurmarkt brengen”, zegt Opsomer. “Het is een investering met een relatief lage instapdrempel. Kmo-units zitten in dezelfde prijscategorie als appartementen. Het voordeel tegenover een investering in residentieel vastgoed is dat ze weinig opvolging vergt. Er zijn weinig onderhoudskosten en er is doorgaans minder verloop. Meestal tekent de huurder voor een 3-6-9-contract. Sommige investeerders zien het als een diversificatie van hun residentiële vastgoedportefeuille.”

Anders dan bij residentiële verhuur worden wel de werkelijke huurinkomsten belast. Voor nieuwe gebouwen of vernieuwbouw is het mogelijk btw aan te reken op de huur. “In de praktijk zien we dat de meeste investeerders een vennootschap en een btw-nummer hebben”, vervolgt Opsomer. “Het is een optie om aan btw-recuperatie te doen. Een ander fiscaal voordeel is dat verhuurders de onroerende voorheffing volledig kunnen doorrekenen aan de huurder.”

Goede partij

De huurprijzen schommelen rond de 65 euro per vierkante meter per jaar, exclusief btw, met voor kleinere oppervlakten soms uitschieters tot 85 euro. Het brutohuurrendement kan volgens Opsomer oplopen tot 5 à 6 procent. Eigen aan directe vastgoedinvesteringen is dat ze minder liquide zijn dan beursgenoteerde beleggingen. Al benadrukt Opsomer dat de kmo-units op de secundaire markt zelden lang te koop staan. “Ik spreek nu tegen mijn eigen winkel, maar eigenlijk heb je geen makelaar nodig om je unit te herverkopen. Gewoon een briefje bussen bij de buren in het kmo-park volstaat vaak om een koper te vinden.”

Zoals bij elke vastgoedinvestering is de locatie van groot belang. In sommige regio’s hebben projectontwikkelaars iets te enthousiast kmo-units gebouwd, waardoor er een leegstandsrisico is. “We adviseren eigenaars niet aan de eerste de beste kandidaat-huurder te verhuren, want ook ondernemers die niet helemaal zuiver op de graat zijn of financieel zwakker staan, tonen interesse voor kmo-units”, stelt Opsomer. “Bij zulke partijen riskeer je ook een hogere rotatie. Met een beetje meer geduld verhuur je voor een langere termijn aan een goede partij. Finaal komt dat het rendement ten goede.”