Lenen voor een woning wordt duurder: de woonbonus en lagere rente helpen kopers niet meer

De vastgoedmarkt draait op volle toeren, maar vanaf 1 januari staan er twee dompers op de feestvreugde. De toezichthouder legt de kredietverlening aan banden en het fiscale voordeel voor de gezinswoning verdwijnt. “Ik maak me zorgen om de millennials die nog een huis moeten kopen”, zegt woonkredietexpert John Romain.

De notarissen beleven drukke dagen. Het derde kwartaal was het drukste derde kwartaal in de geschiedenis van de Notarisbarometer, die sinds 2007 wordt bekendgemaakt. De laatste drie maanden van het jaar beloven nog drukker te worden, omdat de afschaffing van de woonbonus vanaf 1 januari 2020 een rush op de vastgoedmarkt heeft veroorzaakt.

Die hyperactiviteit sijpelt ook door in de cijfers van de banken. In het derde kwartaal van 2019 werden ongeveer 11 procent meer hypothecair kredieten verstrekt – zowel in aantallen als in bedragen – dan in het derde kwartaal van 2018. Over die ongebreidelde groei van de hypothecaire kredieten in ons land maakt de Nationale Bank van België zich al jaren zorgen. Dat de Belgische vastgoedmarkt in vuur en vlam staat, is ook niet ontsnapt aan de aandacht van de European Systemic Risk Board (ESRB). Die Europese autoriteit probeert sinds 2010 de financiële systeemrisico’s in de eurozone op te sporen vooraleer ze tot ontploffing komen. De ESRB eist dat België en een aantal andere landen maatregelen nemen. En dat gebeurt ook.

Hoge quotiteit

Vanaf 1 januari moeten de Belgische banken opletten dat ze niet te veel woonkredieten met een hoger risico op wanbetalingen meer verstrekken. De Nationale Bank bestempelt woonkredieten als risicovol als de koper meer dan 90 procent van het aankoopbedrag van een eigen woning leent, of meer dan 80 procent van het aankoopbedrag van een woning die hij wil verhuren. De verhouding tussen het geleende bedrag en de waarde van de woning wordt ook wel de ‘quotiteit’ genoemd .

De toezichthouder viseert kredieten met een hoge quotiteit als het totale bedrag van de lening groter is dan negen keer het jaarinkomen van de kredietnemer, of als de maandelijkse aflossingen meer dan de helft van zijn inkomen opsouperen. De Nationale Bank vraagt dat de banken zich bij het verstrekken van zulke kredieten inhouden en een aantal limieten respecteren (zie tabel Hypothecair krediet krijgen wordt moeilijker). Dat zal zich vertalen in hogere rentevoeten voor bepaalde types woonkredieten, of in meer weigeringen van kredietdossiers door de banken.

De Nationale Bank neemt die maatregelen naar eigen zeggen niet zozeer uit vrees voor “een nakende vastgoedcrisis of grote neerwaartse prijscorrecties”, maar wel “om toekomstige ontsporingen te vermijden”. De bedoeling is dat banken minder gemakkelijk kredieten toekennen aan hun klanten.

Meer eigen inbreng

Vooral mensen die geen geld van thuis meekregen, zullen het voelen als de banken strengere kredietnormen hanteren. “De Belgische banken mogen in theorie nog altijd leningen toekennen met een quotiteit van meer dan 100 procent. Maar in de praktijk zien we dat het aantal banken dat klanten toestaat om meer te lenen dan de waarde van hun woning zienderogen slinkt. Begin dit jaar deden vier banken dat nog, vandaag nog maar twee”, zegt John Romain, de oprichter van Immotheker Finotheker. Romain verwacht dat op termijn geen enkele bank nog hypothecaire leningen met een quotiteit van meer dan 100 procent toekent. “Als alle banken een klein percentage risicovolle leningen toekennen, zouden die leningen verspreid zitten. Als slechts twee banken alle mensen met slechte papieren moeten opvangen, stoppen die daar op den duur ook mee”, zegt Romain.

De banken pushen hun klanten al jaren om minstens 20 procent van de aankoopprijs met eigen geld te betalen als ze een lening willen afsluiten. Tot 2012 kenden de Belgische banken vrij veel hypothecaire leningen toe met een looptijd van meer dan 25 jaar en/of een quotiteit van meer dan 100 procent. Daarna gingen ze op de rem staan, omdat de Nationale Bank hogere kapitaalbuffers voor dat type leningen begon te eisen. Sinds 2014 merkte de toezichthouder weer een versnelling van de kredietgroei, vooral voor leningen met een looptijd van 20 tot 25 jaar en een quotiteit tussen 90 en 100 procent. Daarom neemt de Nationale Bank extra maatregelen.

Langer sparen

Romain vindt het geen goed idee dat jonge mensen hun spaarrekeningen leeghalen om hun quotiteit naar beneden te halen. “De kopers moeten de registratierechten betalen. Vandaag betalen ze nog 7 procent van het aankoopbedrag in Vlaanderen en vanaf 2020 zakt dat naar 6 procent. Daar komen de kosten voor de notaris en de bank nog bij, die ze uit eigen zak moeten voldoen. Dan lukt het soms niet meer om nog eens 20 procent van het aankoopbedrag cash te betalen. Het is ook geen overbodige luxe een financiële buffer op de spaarrekening te hebben, om tegenslagen op te vangen. Er kan altijd iets kapot gaan, of je kunt ziek worden, of je baan verliezen. Mensen onderschatten vaak de kosten voor het onderhoud van hun woning, de elektriciteit en de verwarming.”

Als kopers verplicht worden 10 of 20 procent van het aankoopbedrag op tafel te leggen, moeten ze langer sparen. “Jonge mensen wonen nu al vrij lang thuis, om te kunnen sparen”, zegt Romain. “De gemiddelde leeftijd van de kopers van een eerste woning ligt vandaag op 36 jaar voor koppels en op 38 jaar voor alleenstaanden. De kans bestaat dat die mensen nog langer thuis blijven wonen, of het plan van een eigen woning laten varen. In beide gevallen heeft dat een effect op de vastgoedprijzen, want de vraag kan het aanbod niet bijbenen.”

Minder eigenaars

Het eigenaarschap is in ons land gestegen van 65 procent in 1995 naar 72 procent in 2014. “Sinds de staatshervorming van 2015 hebben we een ommekeer gezien in het fiscale beleid dat gericht was op de verhoging van het eigenaarschap”, zeggen ING-economen Steven Trypsteen en Julien Manceaux in een recente studie. “Sinds de staatshervorming zwakten de fiscale stimulansen af. In het regeerakkoord van de nieuwe Vlaamse regering wordt de woonbonus zelfs volledig afgeschaft. Dat wordt deels gecompenseerd door lagere registratierechten, maar globaal genomen zal het fiscale voordeel voor de meeste kopers van een eerste woning toch dalen.”

De economen van ING hielden ook een rondvraag bij vastgoedondernemers en stelden vast dat die sector verwacht dat de eigendomscijfers de komende jaren zullen dalen, vooral door de daling van de betaalbaarheid. Ze lieten ook mensen uit de sector aan het woord, onder wie Filip Dewaele, de CEO van Dewaele Vastgoedgroep. Die merkt op dat de overheid het geweer van schouder heeft veranderd. “De attitudeswitch is enorm. Tien jaar geleden was de visie: hoe meer eigenaars, hoe beter, want zo raakt het pensioenvraagstuk opgelost. Nu wil men niet te veel eigenaars, want anders raakt het mobiliteitsvraagstuk niet opgelost.”

Mismatch met spaarrekeningen

Wat Romain nog meer zorgen baart, is de last die de lening legt op het inkomen. De Nationale Bank monitort in de eerste plaats de risico’s voor de banken, maar als de banken hun kredietbeleid veranderen, schuiven soms ook risico’s door naar de klanten.

Romain: “De banken proberen de looptijden van leningen zo kort mogelijk te houden. Ze hebben liever niet dat de klanten leningen op meer dan 20 jaar aflossen.” Dat komt natuurlijk ook door de mismatch tussen de 278 miljard euro spaargeld op de Belgische rekeningen, waarvan de banken verwachten dat het er gemiddeld slechts enkele jaren op staat, en de lange looptijd van hypothecaire kredieten. De deposito’s en de kredieten op de balans van een bank moeten uitgebalanceerd zijn. Bovendien loopt de bank meer risico naarmate de lening langer loopt. De kans dat de kredietnemer zijn baan verliest, stijgt bijvoorbeeld met de looptijd.

Romain: “Een kortere looptijd betekent dat kredietnemers maandelijks een hoger bedrag moeten terugbetalen voor dezelfde lening. Eigenlijk zouden de aflossingslasten niet meer dan 30 of 35 procent van het inkomen mogen bedragen.” Uit de statistieken van de Nationale Bank leren we dat tussen 2014 en 2018 ongeveer een op de vijf kredietnemers akkoord ging om meer dan de helft van zijn inkomen aan de aflossing van zijn hypothecaire lening te spenderen. “Dat is bijna crimineel”, vindt Romain. “De banken helpen hun klanten in de problemen met zo’n hoge aflossingslast. Vanaf 2020 is de woonbonus er niet meer om dat probleem om te vangen.”

Afschaffing van de woonbonus

Sinds de jaren negentig heeft de Belgische en daarna de Vlaamse overheid de burgers gestimuleerd om een eigen woning te kopen. Vanaf 2020 verdwijnt de Vlaamse geïntegreerde woonbonus. Door die woonbonus konden koppels die een lening afbetalen voor hun eerste en enige woning tien jaar lang 1520 euro per jaar terugkrijgen van de belastingen, en alleenstaanden 760 euro per jaar. “De afschaffing van de woonbonus wordt maar voor een heel klein stukje gecompenseerd door de lagere registratierechten”, zegt Romain.

“Wie koopt een eigen huis? Millennials, die geboren zijn tussen 1981 en 1999”, poneert Romain. “Die millennials zijn doorgaans opgegroeid in weelde. Ze reizen graag, gaan graag uit eten en in de zomer bezoeken ze festivals. Mijn generatie, de generatie van de babyboomers, zit anders in elkaar. De millennials willen wel een eigen huis, maar ze willen op zijn minst dezelfde levensstandaard behouden als ze bij hun ouders hebben.” Hij wijst erop dat de millenials uiteindelijk de factuur van de vergrijzing zullen betalen en ook langer zullen moeten werken.

De banken zeggen dat ze geen rekening houden met de woonbonus voor het toekennen van woonkredieten. De kredietnemers zelf waren zich vaak ook niet ten volle bewust van de voordelen van de woonbonus toen ze hun krediet sloten. Die voordelen zien ze ook pas vanaf het tweede of het derde jaar dat de lening loopt. “Wie vanaf 2020 een woning koopt, moet een financieel plan opstellen. De woonbonus gaf mensen na enkele jaren een marge om het huis wat in te richten, nieuwe meubels te kopen of huishoudelijke apparaten te vervangen. Het comfort van de woonbonus valt volledig weg en dus zouden mensen het beste vooraf de extra kosten in kaart brengen die bij een eigen woning komen kijken”, vindt Romain.

Lage hypothecaire rente

De voorbije week passeerden berichten op gespecialiseerde websites over hypothecaire rentevoeten van minder dan 1 procent voor een looptijd van 20 jaar. “De naakte hypothecaire rente op 20 jaar bedraagt 1,6 à 1,7 procent. Als je een lagere hypothecaire rente krijgt van een bank, kan het niet anders of je betaalt te veel voor je brandverzekering of je schuldsaldoverzekering, of je betaalt een te hoge beheersvergoeding voor je beleggingen”, benadrukt Romain.

Volgens Romain zijn de hypothecaire rentes op de markt nauwelijks gezakt in 2019. “De winstmarges op kredieten zijn verbeterd. De Nationale Bank had de banken ook aangespoord meer winst te nemen op kredieten. Zolang het minimum van 0,11 procent van toepassing blijft voor spaarboekjes, zal de hypothecaire rente niet veel verder zakken. Als het minimum voor die spaarrente springt, ja, dan kunnen we richting nul of zelfs onder nul met de spaar- en de hypotheekrente. In Denemarken wordt al langer een strafrente aangerekend voor spaargeld. In België is Puilaetco Dewaay de eerste bank die een negatieve rente op een niet-gereglementeerd spaarboekje durfde aan te rekenen.