‘De bodem van de hypothecaire rente is bereikt’

Wie wil wachten om een nog goedkopere hypotheek af te sluiten, is er volgens de banken aan voor de moeite. “De rente zal de komende jaren in een gezapig tempo stijgen.”

In de loop van 2015 is de rente op hypotheekleningen met een looptijd van meer dan tien jaar gedaald van 2,8 naar 2,48 procent, blijkt uit statistieken van de Nationale Bank. “Dat was onverwacht”, zegt Greet Van Criekingen, die verantwoordelijk is voor de hypothecaire kredieten bij BNP Paribas Fortis. “Wij hadden eerder een stabilisatie verwacht.” Wat verklaart die verdere daling? “De economische context, met vooral het gebrek aan inflatie en de versoepeling van het monetaire beleid in de eurozone”, klinkt het.

De lage inflatie in de eurozone is een doorn in het oog van de Europese Centrale Bank (ECB), die vreest dat bedrijven daardoor minder investeren en dat consumenten aankopen uitstellen. Daarom introduceerde voorzitter Mario Draghi vorig jaar nieuwe stimuleringsmaatregelen, zoals de inkoop van overheidsobligaties en een negatieve depositorente _ een strafrente voor banken, als ze geld veilig bij de ECB parkeren. Het gevolg was dat de Belgische tienjaarsrente onder 1 procent bleef. “Dat heeft zich vertaald in de hypotheekrentes”, verklaart Frank Maet, econoom bij Belfius. “Hypotheken volgen de evolutie van de rente op overheidsobligaties, weliswaar met drie maanden vertraging.”

Ook dit jaar blijft de inflatie in de eurozone hardnekkig onder het doel van de ECB. Daarom verwachten veel waarnemers dat nieuwe maatregelen worden genomen op de rentevergadering op 10 maart. Bij de toelichting van zijn beleid voor het Europees Parlement liet Draghi er vorige week geen twijfel over bestaan dat hij niet zou aarzelen om opnieuw in te grijpen.

Naar veiligheid vluchten

Volgens Maet zullen nieuwe stimuleringsmaateregelen de rente niet noodzakelijk nog verder doen dalen. “De mogelijke versoepeling van de ECB zit al in de rente verrekend. Er bestaat zelfs een risico dat de rente stijgt als Draghi de markt teleurstelt, zoals in december gebeurde.” Maar een kleine, tijdelijke daling is niet volledig uit te sluiten. “De volatiliteit op de markten kan de rente nog een beetje doen dalen, aangezien beleggers geregeld naar veiligheid vluchten.”

“Op korte termijn blijft de rente misschien volatiel, maar eind dit jaar zal ze wel hoger zijn dan vandaag”, besluit Maet. “Voor de Belgische rente op tien jaar rekenen we op een stijging met 40 tot 50 basispunten in 2016, en nog eens met 50 tot 75 basispunten in 2017. De consensus op de markten is dat de langetermijnrentes de volgende jaren in een gezapig tempo zullen klimmen.” Dat zal zich dus vertalen in de hypotheekrentes. Van Criekingen verwacht dat die weliswaar laag blijven, maar “met mogelijk wel een lichte stijging, vooral in de tweede helft van het jaar”.

Marges verhogen

De evolutie van de hypotheekrente hangt niet alleen samen met de Belgische rente, ook het commerciële beleid van de banken speelt een rol. De vraag is of de banken een daling van de rente volledig volgen, of die deels gebruiken om hun marges te verhogen. Zo schurkte de hypotheekrente voor de crisis nog dicht tegen de Belgische rente aan. Sindsdien is die spread toegenomen (zie grafiek).

Volgens Freddy Van den Spiegel, docent aan Vlerick Business School, speelt de concurrentie tussen de banken een rol in de ontwikkeling van die marges. “Verlaagt één bank haar hypotheekrente, dan volgt de rest om haar positie op de markt te vrijwaren. Maar als hypotheken onrendabel dreigen te worden, kunnen ze de rente uiteraard niet verder verlagen.” Daar knelt volgens de bankenexpert het schoentje. “Boekhoudkundig maken de banken misschien nog veel winst, maar structureel is hun rendabiliteit onvoldoende om te overleven, ook in België.”

“Banken kijken naar hun winstgevendheid op lange termijn en zoeken naar oplossingen om die structureel te versterken. In de eerste plaats snoeiden ze in de kosten door het personeel af te slanken en kantoren te sluiten. Maar die besparingen zitten stilaan aan hun limieten. Dus blijft er maar één optie over om de rendabiliteit op te trekken: de marges verhogen.”

Opnieuw onderhandelen

De Nationale Bank verwees in haar jongste rapport over de financiële stabiliteit ook naar de vele herfinancieringen van hypotheken. Vooral in 2014 klopten Belgen massaal aan bij hun bank om opnieuw over hun lening te onderhandelen en de lage rente vast te klikken. “In België mag iedereen zijn lening vervroegd terugbetalen als hij een wederbeleggingsvergoeding van drie maanden rente betaalt”, verklaart Van den Spiegel die golf van nieuwe hypotheken.

“Nu is dat nog geen probleem voor de banken. Door die wederbeleggingsvergoeding boeken ze stevige resultaten. Maar die vergoedingen zijn wel eenmalig. En wat als de rente binnen een aantal jaren weer stijgt en de rente op hypotheken lager ligt dan die op spaar- of beleggingsproducten? Zo kom je er onvermijdelijk weer bij uit dat de rendabiliteit van de banken structureel onder druk staat.”

Van den Spiegel ziet niet onmiddellijk beterschap. “Heel wat lucratieve bankactiviteiten, zoals de handel in gestructureerde producten, zijn stopgezet. Banken zijn ook verplicht hun kapitaalbuffers aan te sterken.” Hij verwacht daarom dat de financiële instellingen hun marges op alle producten zullen optrekken. “Ik vrees dat we daar de onaangename kant van de strengere regels zullen zien: bankdiensten worden duurder, ook de hypotheken.