De barometer van het makelaatsnetwerk ERA toont een stabiele Belgische woningmarkt. Het aantal transacties staat wat onder druk, maar de prijzen houden meer dan stand.
ERA noteerde in 2015 minder vastgoedtrasacties dan in 2014. Nationaal werden er 1,1 procent minder huizen en 5,9 procent minder appartementen verkocht. In Vlaanderen was de terugval meer uitgesproken (5,1 % minder huizen en appartementen verkocht). Maar Iain Cook, managing director van ERA Belgium, stelt dat de daling toch beperkter was dan verwacht. “Zeker in Vlaanderen werd na de hausse in het laatste kwartaal van 2014, als gevolg van het sleutelen aan het systeem van de woonbonus, een belangrijke terugval verwacht. Dat dit niet gebeurde, geeft aan dat het voorspelde negatieve effect van de woonbonus zwaar overdreven was. De lage intrestvoeten bleken veel belangrijker.” Overigens contrasteert de terugval van het aantal verkopen met de bevindingen in de Notarisbarometer. De notarisssen zagen de vastgoedactiviteit in 2015 toenemen met 6,4 procent. Cook verklaart die afwijking door het verschil in het verwerkingsproces van de transacties door de notarissen en de ERA-makelaars.
ERA merkt verder op dat de prijzen – tegen de verwachting in – stegen. De gemiddelde verkoopprijs van een huis in Vlaanderen en Wallonië klom met 2,3 procent van respectievelijk 233.463 naar 238.731 euro en van 190.886 naar 195.341 euro. In Brussel bedroeg de prijsklim zelfs 5,4 procent: van 394.943 naar 416.115 euro. Een spectaculaire stijging, die men wel voorzichtig moet interpreteren, stelt Cook: “In vergelijking met Vlaanderen en Wallonië is Brussel een kleine markt en ons marktaandeel is er beperkt.” De grootste prijsstijging tekende ERA op in West-Vlaanderen (6,2%), maar het blijft de provincie met de laagste gemiddelde verkoopprijs in Vlaanderen (203.311 euro).
De verkoopprijzen van appartementen bedroeg in december 2015 gemiddeld 195.165 euro, of 1,2 procent minder dan een jaar eerder. ERA noteerde een opmerkelijke prijsstijging van appartementen: plus 9,7 procent tot gemiddeld 173.496 euro. In Antwerpen was er dan weer een uitgepsroken prijsdaling op de appartementenmarkt: min 15,8 procent tot 147.765 euro. “Wellicht speelt in Antwerpen de combinatie van relatief veel aanbod op de nieuwbouwmarkt met veel oudbouw die moeilijk verkocht geraakt”, verklaart Iain Cook.
Geluidshinder en mobiliteit hebben een prijs
ERA presenteerde ook een update van ERA-KU Leuven Vastgoedindex. Die index geeft inzicht in de werkelijke prijsontwikkeling van woningen door rekening te houden met factoren als de grootte van de woning, de afwerking, de ligging enzovoort.
Volgens de Vastgoedindex steeg de gemiddelde waarde van een huis eind 2015 ten opzichte van 2014 met 2,7 procent. De prijs van bestaande appartementen steeg met 0,64 procent. Op een periode van tien jaar ligt de prijsevolutie van appartementen wel hoger dan die van woningen.
Als nieuwbouwappartementen mee in rekening genomen worden, dan ligt de gemiddelde verkoopprijs eind 2015 5,28 procent hoger dan een jaar eerder. Die grote(re) prijsstijging duidt op een grotere belangstelling voor nieuwbouwappartementen dan voor bestaande appartementen.
Doctoraalstudent aan de KU Leuven Roel Helgers, die de index samen met ERA ontwikkelde, berekende ook de invloed van de geluidshinder van de luchthaven in Zaventem op de prijs van woningen in de omgeving. “Een woning die dicht bij de luchthaven ligt en waar de geluidsbelasting overdag en ‘s nachts tussen 60 en 65 decibel ligt, is zo’n 6,6 procent of 18.665 euro minder waard dan de gemiddelde woning in een omgeving waar de geluidshinder minder dan 55 decibel bedraagt”, stelt Helgers. “Indien de woning in het verlengde van de start- of landingsbaan ligt, in de aan- of wegvliegroute en dicht bij de luchthaven ligt, waar de geluidshinder meer dan 70 decibel kan bedragen, loop het prijsverschil op tot meer dan 30 procent.”
Helgers berekende niet alleen het effect van de luchthaven, maar ook van spoorwegen en autosnel- en gewestwegen. Woningen die geluidshinder ondervinden van het spoor zijn gemiddeld 3,9 procent minder waard. Woningen die van een autosnel- en gewestweg hinder ondervinden, zijn 4,2 procent minder waard.
Ook de reistijden tot grote steden hebben een negatief effect op woningprijzen: hoe langer onderweg, hoe goedkoper de woning. Helgers vergeleek de gemiddelde reistijd, met zowel het openbaar vervoer als met de wagen, met de verkoopprijzen van woningen. Een toename van de reistijd naar het centrum van Brussel met tien minuten, zou een negatief prijseffect van 8,9 procent hebben. “Gezinnen zijn in sterke mate bereid te betalen voor goed bereikbare woningen”, concludeert Helgers.