Wat kost uw woning?

De Brusselse immobiliënmarkt scoort goed. De aanhoudende activiteit heeft er de prijzen stevig de hoogte in gejaagd.

Het Brusselse Gewest en omgeving mogen tevreden zijn. De wederopbloei van de immobiliënmarkt is wellicht een goed voorteken voor de toekomst. Volgens een studie uitgevoerd door de Compagnie des Notaires de Bruxelles zijn in 1997 de prijzen van woningen in de Brusselse agglomeratie gestegen met gemiddeld 12%, in vergelijking met 1996. Flatgebouwen zijn slechts met 1% in prijs gestegen. In 1997 was de vraag naar woningen van minder dan 5 miljoen frank zeer groot, vooral in de betere wijken. Het gemiddelde budget van toekomstige eigenaars schommelt tussen de 5 en 6 miljoen frank. Daardoor is het aanbod van dit type woningen schaars geworden.

In het segment van de woonhuizen is er een kleine wijziging in de top van de huizenparade van de duurste gemeenten: Sint-Pieters-Woluwe verdringt Ukkel van zijn onbestreden eerste plaats. In Woluwe is er een sterke stijging: de huizen worden er verkocht aan een gemiddelde van 8.733.760 frank in 1997, terwijl woningen er een jaar eerder voor 6.987.570 frank van de hand gingen.

Ukkel neemt nu de tweede plaats in met een gemiddelde verkoopprijs van 8.322.760 frank in 1997 tegenover 7.390.680 frank in 1996. Deze gemeenten zijn aantrekkelijk door de kwaliteit van de woningen en de omgeving. Bovendien beklemtoont Philippe Janssens van het bureau Stadim dat er voor grote huizen in Ukkel weer recordprijzen opduiken. De stijgingen van 7% in 1996 en 9% in 1997 brengen het gemiddelde op 14,7 miljoen frank. In vergelijking met 1993 is dit een stijging van 30%. Daarna volgen Elsene (7.049.750 frank), Etterbeek (6.647.690 frank), Sint-Lambrechts-Woluwe (6.596.760 frank), Watermaal-Bosvoorde (6.546.910 frank) en Oudergem (6.166.580 frank). Op de achtste plaats staat Brussel-Centrum, waar de gemiddelde verkoopprijs geschat wordt op 5.689.320 frank. Vorst sluit de rij met een gemiddelde prijs van 5.011.404 frank.

Er is opnieuw veel interesse voor woningen gebouwd op minder dan 90 vierkante meter. Eerder was het prijsniveau in vergelijking met 1993 gedaald met 5%. Nu is er een stijging met 9%, wat de gemiddelde prijs op 2.882.000 frank brengt. In vergelijking met de vorige jaren is er slechts een beperkt aantal grote woningen verkocht. Hun prijs blijft hangen op 11,5 miljoen.

De welgestelde buitenlanders (eurofunctionarissen, kaderleden…) laten hun keuze meestal vallen op Etterbeek en Sint-Pieters-Woluwe. Dit verklaart voor een deel de gemiddelde prijsstijging op de immobiliënmarkt. Het aantal verkochte huizen is met meer dan een vijfde gestegen in vergelijking met de vorige jaren. Dit weerspiegelt de voorliefde van de bevolking voor deze plaatsen. De Compagnie des Notaires spreekt van een verschuivingseffect, omdat het prijsniveau van deze gemeenten toekomstige eigenaars misschien naar andere gemeenten zal doen uitkijken.

Voor gemeenten waar de gemiddelde prijs van de woonhuizen lager ligt dan 5 miljoen, zijn de prijzen tussen 1996 en 1997 relatief stabiel gebleven. In Sint-Agatha-Berchem (4.762.840 frank), Anderlecht (3.396.490 frank), Molenbeek (3.639.070 frank) en Sint-Joost-Ten-Node (3.582.270 frank) zijn de prijzen gestegen. Deze laatste gemeente is de rode lantaarn in het Brusselse klassement.

De prijs van beleggingspanden

is in vergelijking met eerdere jaren dezelfde gebleven. Brussel-Centrum staat hier op de eerste plaats met een gemiddelde prijs van 8.590.740 frank. In vergelijking met 1996 is dit echter een daling (11.849.230 frank). De aanwezigheid van een handelszaak op de benedenverdieping van gebouwen in de commerciële aders van de stad, verklaart de eerste plaats.

In verhouding tot 1996 werd in 1997 25% van de flatgebouwen openbaar verkocht, 8% onderhands. Deze cijfers komen in de buurt van de recordverkoop van 1989. Dit is een goed teken. In vergelijking met de crisisjaren 1981-1983 is het verkoopcijfer immers verdubbeld. Paradoxaal genoeg heeft deze wederopbloei het prijsniveau niet onder druk gezet. De prijs is gemiddeld met een klein percentje gestegen. De prijs per vierkante meter varieert van het ene uiterste in het andere. In Sint-Joost-Ten-Node is de prijs 24.570 frank, terwijl die voor een vierkante meter in Sint-Pieters-Woluwe 46.650 frank bedraagt. Oudergem (44.570 frank) bevindt zich in het klassement juist boven Ukkel (41.210 frank).

Concurrentie in de rand van de stad

Op een boogscheut van de hoofdstad van Europa trekken Waals en Vlaams Brabant zich handig uit de slag. Beter nog. De tiende provincie verbreekt het record. Vorig jaar is de prijs er gestegen met 13% bij openbare verkopen en met 9% uit de hand. In vergelijking met 1988 komt dit overeen met een waanzinnige stijging van 129 en 92%. In Lasne, Rixensart, Waver en Ottignies was er een vooruitgang van 11% wat de gemiddelde prijs op 5,5 miljoen brengt. Dit wordt de duurste zone met een prijsgemiddelde dat het regionale gemiddelde met een dik miljoen overschrijdt. De oorzaak is de economische explosie van de regio dankzij de toenemende ontwikkeling van de economische activiteiten in Waver. De aanwezigheid van de Université Catholique de Louvain (UCL) en haar researchpark zorgen daarenboven voor een bemiddelde bevolking.

Bij buitenlandse huurders of kopers waarbij het huren of kopen georganiseerd wordt door de onderneming ligt de bekommernis hoofdzakelijk bij het comfort van de woonplaats. Bijgevolg is de prijs van grote woningen gestegen met 12% tot 9,2 miljoen.

In de regio van Braine-l’Alleud, Waterloo en Terhulpen is de gemiddelde prijs van een woning 5,2 miljoen frank. Om misverstanden te vermijden, moeten we vermelden dat deze zone heel wat “betere” woningen bevat. De gemiddelde verkoopprijs van de grote woningen bedroeg de laatste drie jaar 8 miljoen frank. In 1997 was er een stijging met 13% (8.975.000 frank). Bij de kleinere villa’s (van 720 tot 1500 vierkante meter) was er zelfs een stijging met 16% tot 8,8 miljoen. De verkoopprijs van huizen gebouwd op grote percelen kende ook een aanzienlijke stijging. Deze prijzen bedragen ongeveer 12.091.000 frank. Een vierde van de woningen van dit type bereikte prijzen hoger dan 16 miljoen. Diverse factoren liggen aan de basis van de populariteit van de zone: de goede levenskwaliteit, de aanwezigheid van kaderleden en buitenlandse ondernemers, de nabijheid van internationale scholen (de Europese school en Le Lycée français in Ukkel, St John’s School en de Scandinavian School in Waterloo). Bovendien is de aanwezigheid van verschillende bedrijvenparken, waarvan het Waterloo Office Park een belangrijke aantrekkingspool is, heel belangrijk.

De handhaving van de hoge verkoopprijzen is ook te wijten aan het feit dat de bouwgronden in deze streek zeer zeldzaam zijn geworden. Hiervan getuigt het volgende voorbeeld: in de voorstad van Waterloo werd een terrein van vijftien are aan de straatkant verkocht voor 5,5 miljoen frank. Met 4444 frank per vierkante meter is dit een van de duurste ratio’s in België.

De prijs voor appartementen blijft stagneren sinds 1995. Hij bedraagt gemiddeld 2,8 miljoen frank, terwijl ook het aantal verkopen stabiel blijft. In de buurt van Waterloo geven de appartementen 3% prijs (3.259.000 frank). In Rixensart zijn de prijzen weer gestegen na de daling van vorig jaar. De gemiddelde prijs bedraagt er 2.648.000 frank. In Vlaams-Brabant, ten zuiden van Brussel was er in 1997 in de streek van Beersel-Overijse slechts een prijsstijging met 1%. Dit brengt de gemiddelde prijs op 5.211.000 frank. De prijs van villa’s op percelen groter dan 1500 vierkante meter bedraagt meer dan 12 miljoen frank. Genoeg om het gemiddelde flink de hoogte in te jagen. Ten slotte zijn de prijzen in Zaventem en Vilvoorde gestegen tot 4,25 miljoen. Deze stijging is te wijten aan de wederopbloei van de immobiliënmarkt.

VERONIQUE PIRSON