Voordelen met een schaduwkant

Steeds meer beschermde eigendommen worden niet meer in volle eigendom gekocht, maar voor een lange termijn in erfpacht gegeven. Wie de erfpacht wil verkopen, krijgt te maken met een onaangename belasting.

Erfpacht is een vorm van pacht die niet eindigt als de verpachter – de partij die de pacht toekent – overlijdt of de pacht opzegt. De positie van de erfpachter – de partij die de erfpacht krijgt – is nagenoeg gelijk aan die van de eigenaar. Op de grond waarvan hij de erfpacht verwerft, mag hij gebouwen oprichten. Hij mag het erfpachtrecht ook verkopen – inclusief de opstal, de gebouwen die op de grond staan.

De erfpachter betaalt aan de verpachter – vaak ook de blote eigenaar genoemd – jaarlijks een bedrag, de canon. Die is min of meer vergelijkbaar met de betaling van de huur bij een huurcontract. Vaak wordt de canon in één keer voor de hele looptijd van de erfpacht betaald. Maar om te vermijden dat de erfpachter na tien of dertig jaar de verjaring inroept, waardoor hij de eigenaar wordt, is het raadzaam af te spreken dat jaarlijks minstens een symbolisch bedrag wordt voldaan.

Erfpacht wordt verleend voor een bepaalde looptijd. De wet voorziet in een minimumtermijn van 27 jaar en een maximumtermijn van 99 jaar. Aan het eind ervan wordt het onroerend goed opnieuw volledig de eigendom van de erfpachtgever. De erfpacht kan ook worden verlengd nadat de looptijd is verstreken, maar de canon kan dan aanzienlijk stijgen.

Soms wordt overeengekomen dat de erfpacht na de looptijd van rechtswege of door het lichten van een optie overgaat op de erfpachthouder. Dat kan kosteloos gebeuren of tegen een symbolische prijs die ver beneden de waarde ligt. De fiscus kan die regeling herkwalificeren als een verkoop van het onroerend goed. Dat betekent dat de belastingdienst 10 procent registratierechten kan vorderen op de waarde van het goed.

Verschillende vormen

Erfpacht komt in verschillende vormen voor. Zo kan een OCMW bouwgronden bezitten en daarop een recht van erfpacht voor 75 jaar verlenen aan minder gegoede gezinnen, die er kunnen bouwen. Elk jaar betalen de erfpachters een canon van 1000 euro aan het OCMW voor het gebruik van de grond. Na 75 jaar wordt het OCMW eigenaar van de woningen, eventueel tegen een afgesproken vergoeding. Die kan het verhuren of door een nieuwe erfpacht ter beschikking stellen aan andere gegadigden.

Erfpacht is ook mogelijk in andere omstandigheden. Stel dat een man een historisch waardevolle hoeve erft, maar de onderhoudskosten niet kan betalen. Hij spreekt af met de gemeente om een recht van erfpacht voor veertig jaar toe te staan, tegen een jaarlijkse vergoeding van 1 euro. De gemeente neemt de verplichting op zich de hoeve te renoveren en te onderhouden, en ze krijgt het recht het gebouw uit te baten voor toeristische doeleinden. Na veertig jaar is de gerenoveerde hoeve weer het bezit van de eerste eigenaar.

Meer en meer bieden ook projectontwikkelaars hun klanten de mogelijkheid de dure bouwgrond voor een woning te verwerven via erfpacht, in plaats van die te kopen.

Fiscale voordelen

Er wordt een verlaagd registratierecht van 2 procent geheven op de vergoedingen plus de lasten die aan de erfpachthouder zijn opgelegd. Stel dat op een bouwgrond van 100.000 euro een recht van erfpacht voor 99 jaar wordt gevestigd, waarvoor een jaarlijkse canon van 1000 euro moet worden voldaan. De erfpachter moet dan 1980 euro registratierechten afdragen (2 % van 1000 euro x 99 jaar).

De erfpachthouder moet de canon opgeven in zijn aangifte voor de personenbelasting. Hij kan die fiscaal aftrekken van zijn onroerende inkomsten, bijvoorbeeld uit de verhuring van een handelspand. Het maximale fiscale voordeel kan oplopen tot 50 procent van de canon.

Wie investeert in vastgoed via een vennootschap, kan aanspraak maken op nog andere fiscale voordelen. Wie een gebouw wil oprichten, moet de grond bezitten. Maar grond is fiscaal niet afschrijfbaar. Een alternatief is dat de vennootschap de erfpacht op de grond verwerft en daarna investeert in de gebouwen die erop worden opgericht. Die gebouwen zijn daardoor afschrijfbaar. De vennootschap kan ook de jaarlijkse canon aftrekken van haar andere inkomsten.

De partij die de erfpacht toestaat, betaalt geen belasting op de ontvangen canon, op voorwaarde dat de erfpachterhouder aan het einde van de erfpacht de volledige eigendom kan kopen tegen de prijs van de grond. Die waarde moet dan door een externe deskundige worden geschat.

Fiscale nadelen

Die fiscale voordelen hebben ook een schaduwkant, als de erfpacht wordt verkocht. Stel dat een eigenaar een erfpacht voor dertig jaar heeft afgesloten voor een jaarlijkse canon van 1000 euro. Na vijftien jaar beslist hij die erfpacht door te verkopen aan een nieuwe erfpachthouder voor een jaarlijkse canon van 3000 euro. Hij wordt dan jaarlijks belast op een onroerend inkomen van 3000 euro, dus op de volledige vergoeding en niet alleen op de winst van 2000 euro (3000 – 1000 euro). Dat onroerend inkomen wordt gevoegd bij het beroepsinkomen en de andere inkomsten van de eerste erfpachthouder, zodat hij al snel het maximumtarief van 50 procent op het volledige inkomen betaalt.

De fiscus kijkt ook streng toe op erfpachtconstructies en aanvaardt niet dat de erfpacht een verdoken verkoop is. De belastingplichtige kan aan een beschuldiging van fiscaal misbruik ontsnappen als hij kan aantonen dat de keuze voor de erfpacht en de verkoop van het goed is ingegeven door andere motieven dan het ontwijken van de registratierechten.

Werner Niemegeers en Johan Steenackers

De fiscus kijkt streng toe op erfpachtconstructies en aanvaardt niet dat de erfpacht een verdoken verkoop is.