Te huur per uur

Drie, zes, negen jaar – in het huidige, hypersnel evoluerende tijdperk lijken traditionele huurcontracten een anachronisme. De zakencentra spelen hierop in: ze geven faciliteiten voor wie snel en voor korte perioden kantoorruimte wil. Worden ze de uitzendkantoren van de vastgoedsector?

Na een ontmoeting met enkele kandidaat-verkoopagenten in Madrid hebt u nog vier uur voor u moet inchecken op de luchthaven. Voor een blitzbezoek aan het immense Prado is de beschikbare tijd te krap. Bovendien wacht er nog ontzettend veel werk. U moet nog een verslag maken, u wil uw e-mail nakijken en u hebt nog enkele belangrijke telefoontjes op het programma. Waar vindt u een geschikte ruimte om in alle rust te kunnen werken? Met de Touchdown-formule wil de Regus-groep een oplossing bieden voor deze plotse, kortstondige nood aan kantoorruimte.

Het Touchdown-lidmaatschap kost ongeveer 3000 frank per jaar. Daardoor kan u terecht in meer dan 170 Regus-business-centra. Bovenop het lidgeld betaalt u ongeveer 800 frank per uur of 6000 frank per dag. “Het is het toppunt van flexibiliteit binnen ons productengamma,” vertelt Sipke Feenstra, Regus’ country manager voor de Benelux. Flexibiliteit is volgens Feenstra dé trend voor de komende jaren op de vastgoedmarkt. “Ik maak daarbij graag de vergelijking tussen wat er gebeurd is op de arbeidsmarkt en wat er nu gaande is op de vastgoedmarkt. Arbeid en huisvesting zijn in een diensteneconomie veruit de twee belangrijkste kostenposten, met arbeid op de eerste plaats. Om die arbeidskosten te minimaliseren, is men meer en meer flexibele arbeid gaan inzetten. Bedrijven hebben hun kern met vaste werknemers afgebouwd tot de reële minimumbehoefte. Eventuele seizoenspieken vangen ze op door het inzetten van uitzendkrachten. Er heeft dus een kostenoptimalisatie plaatsgevonden. In de vastgoedsector staan we aan de vooravond van een gelijkaardige evolutie.”

Vermijd verrassingen

In het toekomstbeeld van Feenstra evolueren we naar een situatie waarbij we kantoorruimte enkel nog gebruiken en huren wanneer we ze effectief nodig hebben. De aanbodzijde van de vastgoedmarkt verplicht bedrijven vandaag nog om huurcontracten af te sluiten voor verscheidene jaren. Maar wie kan de kantoorbehoefte van een bedrijf over twee jaar inschatten? In een zakencentrum kan een bedrijf zijn daadwerkelijke actuele behoefte invullen.

Snelheid is

een andere pijler van het zakencentraconcept. Legt Sipke Feenstra uit: “Bekijk de situatie van een bedrijf dat op korte termijn een business in België wil opstarten. Het heeft de keuze tussen de kale vierkante meters of de zakencentra-oplossing. Wie kiest voor de kale vierkante meters, moet nog alle aankoop- en investeringsbeslissingen zelf doen. Afgezien van de kosten die daarmee gepaard gaan, betekent dat ook een aanzienlijke tijdsinvestering.”

Met een tempo als McDonald’s opent Regus nieuwe centra. Eind dit jaar moeten er wereldwijd ongeveer 200 centra zijn. Net als bij de fastfoodrestaurants, zijn alle vestigingen op dezelfde leest geschoeid. De internationale zakenman is immers niet gesteld op verrassingen. In België opende Regus midden oktober zijn zesde kantoor (op het Brusselse Schumanplein).

Op de Belgische markt is Regus zeker niet de enige speler, al zijn er geen concurrenten van dezelfde grootte. De Belgische markt van zakencentra is zeer heterogeen. Veruit de grootste groep wordt gevormd door kleine tot middelgrote centra. Naast een vijf tot vijftien kantoorruimten bieden ze gemeenschappelijke infrastructuur (zoals kopieermachines, overheadprojectors en vergaderzalen) en secretariaatsdiensten aan.

Vaak zijn deze bedrijvencentra gegroeid uit middelgrote bedrijven die na een afslanking kantoorruimte op overschot hadden. Door die ruimte ter beschikking te stellen van andere bedrijven, konden ze hun vastgoed behouden.

Een tweede belangrijke groep zijn de zakencentra opgericht op overheidsinitiatief. Vooral in Vlaanderen nemen ze een belangrijke plaats op de markt in (zie kader). Ook de incubatiecentra – zakencentra verbonden aan een universiteit voor starters met roots in het academisch onderzoek – kan je bij deze groep rangschikken.

De grote zakencentra

uit de privé-sector vormen een derde groep. Het Antwerp Business Center ( ABC) behoort tot deze categorie. ABC verhuurt 48 kantoorruimten (verdeeld over 3500 m²) en biedt onderdak aan een veertigtal bedrijven. Het Antwerpse zakencentrum gaat qua flexibiliteit niet zo ver als Regus (drie maanden is de minimumhuurperiode), maar de Antwerpenaars leveren wel een uitgebreider dienstenpakket dan hun internationale concurrent. Theo Vaes, managing director van ABC: “De hoofdactiviteit van onze elf medewerkers is het invullen van de randactiviteiten van onze klanten. We zullen dus niet de boekhouding doen voor een boekhoudkantoor, maar we zullen er wel informaticadiensten leveren. Voor onze informaticaklant leveren we geen informaticadiensten, maar doen we wel de boekhouding.”

Vertaalwerk, marktonderzoek, boekhouding, uitwerking van direct-mailcampagnes, redactie van verkoopbrieven en publiciteitsfolders – ABC zorgt ervoor, net als voor het traditionele secretariaats- en onthaalwerk. Het werk wordt gefactureerd per eenheid van tien minuten, waarbij de tarieven ook variëren volgens de aard van het werk. Naast dit dienstenpakket biedt ABC een uitgebreide gemeenschappelijke infrastructuur. Door een investering te spreiden over verschillende gebruikers, vindt u in de meeste zakencentra een infrastructuur die kleine individuele bedrijven zich niet kunnen veroorloven. Voor de drie of vier keer per jaar dat een kleurenkopieermachine wel eens bruikbaar lijkt, is het absurd zo’n dure machine te kopen. Met 40 bedrijven samen kan zo’n investering wel zinvol zijn.

Nood aan trouwe partner

Net als Regus, zette Theo Vaes zijn zakencentrum in 1989 op het getouw. Aanvankelijk mikte hij op starters, maar dat bleek een vergissing. “De doorsneestarter is nog niet professioneel genoeg bezig om de waarde van deze formule te kunnen inschatten,” vindt Vaes.

De klanten van ABC zijn vooral buitenlandse en Brusselse ondernemingen die dicht bij de klant willen zijn. Vaak zijn het bedrijven die een nationale organisatie in België hadden, maar die in het kader van een internationale reorganisatie besloten hebben om bepaalde afdelingen op Europees niveau te centraliseren. De afdelingen waarvoor de nabijheid van de klant belangrijk is, zoals de klantendienst en het verkoopteam, blijven echter lokaal opereren. Voor de professionele en logistieke ondersteuning die ze voorheen kregen op de nationale hoofdzetel, kunnen ze nu een beroep doen op de diensten van ABC.

Een relatief nieuwe groep

binnen de klantenportefeuille van ABC, zijn ex-thuiswerkers. “De sociale dimensie van werken wordt vaak onderschat,” meent Vaes. “Thuiswerkers missen de contacten met collega’s, een klankbord, de professionele omgeving. We hebben hier een aantal mensen die met veel enthousiasme zijn beginnen thuiswerken, maar nu op hun stappen terugkeren. De dagelijkse verplaatsing naar Brussel of Amsterdam zien ze ook niet meer zitten en dus is dit voor hen een goed alternatief.”

Ook bedrijven onderschatten volgens Vaes de gevolgen van thuiswerk. “Niet zozeer het gebrek aan controle is een struikelblok, wel het gebrek aan een professionele omgeving. Je belt die thuiswerker bijvoorbeeld op voor een grote bestelling en op de achtergrond hoor je de baby huilen die deze dag niet naar de opvang kon. Dat komt niet professioneel over.”

Een zakencentrum is niet voor elk type bedrijf de ideale oplossing. Als je veel werknemers moet huisvesten voor een lange periode, ben je beter af met een traditionele huuroplossing. Zowel Feenstra als Vaes erkennen dat. “Ons concept is niet geschikt voor bedrijven waarvan de omzetgroei gepaard gaat met een evenredige personeelsgroei,” geeft Vaes toe. “Proportioneel worden ze dan ook te belangrijk voor ons, wat geen gezonde situatie is.”

Volgens Feenstra vervullen zakencentra de rol van smeerolie: het stroeve raderwerk van de vastgoedmarkt gaat er soepeler door draaien. “Flexibele huisvesting zal de traditionele markt niet vervangen, maar het zou me niet verbazen dat we over vijf jaar tussen de 5% en 10% van de huisvestingsmarkt in handen hebben.”

De globalisering

van de economie speelt zowel Regus als ABC in de kaart. Het profiel van hun klanten verschilt nochtans fundamenteel. Terwijl Regus het voornamelijk moet hebben van de klassieke multinationals en meer en meer ook van de snelle groeiers in de informatietechnologie- en telecomsector, huisvest ABC vooral middelgrote bedrijven die internationaal actief zijn.

“De groei en de internationale expansie van onze klanten, en dus ook hoe ze bij ons zijn terechtgekomen, is te verklaren vanuit twee fenomenen die perfect op elkaar inspelen: outsourcing en globalisering,” aldus Vaes. “Door oordeelkundig uit te besteden, krijg je meer concurrentiekracht, word je slagvaardiger en kan je je product of dienst dus aan een breder publiek verkopen. Hoe meer je dat doet, hoe verder je van die kerktoren weg beweegt, hoe meer nood je hebt aan betrouwbare outsourcingpartners. De verlaging van de reiskosten en de technologische evolutie zorgen ervoor dat een bedrijf sneller geneigd zal zijn om andere horizonten te verkennen.” Het merendeel van ABC’s klanten is actief in verschillende landen en, net als de Regus-cliënteel, eisen ook zij uniforme oplossingen.

ABC is aangesloten bij het Global Office Network, een koepelorganisatie van onafhankelijke zakencentra met vestigingen in twintig landen en in meer dan 200 steden. Is het Global Office Network een concurrent voor Regus? Reageert Sipke Feenstra: “Er is nog zoveel te doen in deze sector, dat we ons bij Regus niet echt bezighouden met datgene dat de concurrentie uitspookt.”

LAURENZ VERLEDENS