Sterren op de bouwwerf

Projectontwikkelaars worden vaak afgeschilderd als snelle poenpakkers die met hun banale gebouwen het straatbeeld vervuilen. Maar klopt dat cliché nog wel? Voor veel toparchitecten is projectontwikkeling geen vuil woord meer.

Door Laurenz Verledens

In Luik ging midden september het spectaculaire hst-station Guillemins open voor het publiek. De elegante witbetonnen curves van Guillemins verraden de hand van de Spaanse sterarchitect Santiago Calatrava. In Leuven opende enkele dagen later het nieuwe museum M zijn deuren. Leuven vertrouwde de herinrichting en uitbouw van het museum toe aan Stéphane Beel, een van de meest gerespecteerde architecten in ons land.

Dat overheden en publieke instellingen – de bouwheer in Luik is Euro Liège, dochter van de NMBS – graag een beroep doen op gerenommeerde architecten is een bekend en oud gegeven. De samenwerking tussen projectontwikkelaars en de fine fleur van de architectuur is minder vanzelfsprekend. Projectontwikkelaars gaan veelal op zoek naar architecten die efficiënt, goedkoop en stipt werk afleveren. Zo komen ze vaak terecht bij grote, strak gestructureerde en sterk georganiseerde architectenbureaus. En/of bij architecten die vlot meegaan in het commerciële discours van de projectontwikkelaar. Zonder al te veel ‘artistieke kapsones’, zoals een projectontwikkelaar het helder verwoordde.

Maar efficiëntie en artistieke ambitie staan niet per definitie haaks op elkaar. En waarom zouden projectontwikkeling en architecturale kwaliteit niet kunnen samengaan? Meer en meer projectontwikkelaars verbinden zich met architecten met (internationale) naam en faam. Project2 bouwt in Antwerpen met Diener & Diener. Bernheim (nu onderdeel van Fortis Real Estate) ging voor de ontwikkeling van de Crystal Building in de Kortenberglaan in zee met Philippe Samyn. Codic liet zijn Zenith-toren in de Noordwijk ontwerpen door de Fransman Michel Macary. Voor de ontwikkeling van het shoppingcenter K in Kortrijk vormt Foruminvest een tandem met Robbrecht & Daem. En Stéphane Beel en Lieven Achtergael ontwierpen samen met 360 architecten, UAPS en Huiswerk Architecten de plannen voor de herontwikkeling van het Antwerpse Militair Hospitaal, een project van Vanhaerents en Wilma Project Development in samenwerking met de stad Antwerpen. Het is maar een greep uit de vele (goede) voorbeelden.

Boeiend, maar stresserend

Ook in het architectenwereldje beweegt er wat. “Promotor is geen vies woord meer”, zegt Jan Thomaes van het architectenbureau Driesen-Meersman-Thomaes (DMT). “Akkoord, er zitten nog wel cowboys bij, maar die zullen ons dan ook niet bellen.” DMT tekende voor de Antwerpse projectontwikkelaar Vooruitzicht de plannen van het project Zuidervelodroom. En in Luik vormt DMT, in opdracht van projectontwikkelaar Himmos, samen met het jonge Brusselse architectenbureau Anarok en met Poponcini & Lootens het ontwerpteam achter de nieuwe stadswijk Bavière. Een project dat onder meer door problemen bij Heijmans, moeder van Himmos, op hold staat.

Jan Thomaes noemt de samenwerking met projectontwikkelaars boeiend en verrijkend. “Ik leer met elk project bij”, zegt hij. Maar hij voegt er in een adem aan toe dat het evengoed stresserend en enerverend kan zijn. “Een projectontwikkelaar wil zijn investering verzilveren. Een stads- of gemeentebestuur heeft dikwijls andere verwachtingen en wensen. Als architect krijg je dan vaak de rol van bemiddelaar: je moet laveren tussen tegengestelde eisen. Er is de jongste jaren ook veel regelgeving bijgekomen. Een projectontwikkelaar verwacht dan dat de architect dat even mee opneemt in zijn takenpakket.”

Voor het geld moet DMT het niet doen. Een bezoek aan de boekhouder voor een nacalculatie kan volgens Thomaes nogal eens ontnuchterend zijn. “Wij hebben gelukkig zeer verscheiden opdrachtgevers. Maar hoe architectenbureaus die uitsluitend voor projectontwikkelaars werken daar financieel aan uit kunnen, dat is ons een raadsel. Ik vermoed dat ze typeplannen kant-en-klaar hebben liggen.”

Voor het Gentse bureau Robbrecht & Daem is projectontwikkeling een relatief nieuw gegeven. “Het is niet dat we erop neer kijken of het niet graag doen”, zegt Paul Robbrecht. “Maar het wordt ons gewoonweg weinig gevraagd. Dat heeft wellicht te maken met ons profiel, ons imago: we werken vaak voor de culturele sector. Met appartements- en kantoorgebouwen, toch typische projectontwikkelingsproducten, hebben we niet zo heel veel ervaring. Maar we staan ervoor open. We letten wel goed op de ambitie van de projectontwikkelaar. En als de lat volgens ons te laag ligt, haken we af. Dat is al gebeurd, ja. Je merkt dat meestal vrij snel. Als men onredelijke termijnen vooropstelt, dan weten we het wel.”

Paul Robbrecht zegt soms verbaasd te zijn over het niveau dat Foruminvest nastreeft. “Voor de materialen stellen ze bijvoorbeeld heel hoge eisen.” Naast het shoppingcenter K van Foruminvest is Robbrecht & Daem ook betrokken bij de ontwikkeling van de Oostendse Churchillsite. Onlangs raakte bekend dat dit project wordt toegewezen aan de projectontwikkelaars Vanhaerents en Wilma. De veel gelauwerde Nederlandse architect Wiel Arets maakt ook deel uit van het team.

De architect als verkoopargument

De plannen en artist impressions voor de nieuwe stadswijk Tweewaters in Leuven ogen spectaculair en ambitieus. Op oude terreinen (11 hectare) van AB InBev ontwikkelt Ertzberg de eerste CO2-negatieve wijk in ons land. Er komen 1200 woningen, duurzame winkels, een eigen intranet en 3,5 hectare groene ruimte. Dit alles 100 procent autovrij. Ook architecturaal mikt Ertzberg hoog. De oude silo’s krijgen een nieuwe bestemming als lofttorens. Bovenop de silo’s komt een nieuwbouwvolume. Voor de architectuur en stedenbouw ging Ertzberg aankloppen bij Stéphane Beel en Xaveer De Geyter. “Precies omdat dit zo’n omvangrijk, complex en ambitieus project is, prefereerden we om met ervaren toppers samen te werken”, motiveert chief enabling officer Jo Vandebergh die keuze.

Tegelijkertijd relativeert hij de rol van zijn sterarchitecten. “We hebben een multidisciplinair team samengesteld. Onze rol is dat team te coachen onder de koepel van onze visie. Er zitten veel onderdelen in het project waarop niemand een pasklaar antwoord heeft. Het voordeel is dat iedereen een beetje nederig wordt. De sterarchitecten met sterallures bestaan zeer zeker, maar die trachten we te mijden. Beel en De Geyter zijn mensen van een zeer hoog niveau. Uiteraard hebben ze soms uitgesproken ideeën. Dat mag en dat moet. Maar het is niet zo dat ze hier de prima donna komen uithangen.”

Boezemen de verhalen over budgettaire ontsporingen als (internationale) sterarchitecten hun ‘ding’ mogen doen, een op winst beluste projectontwikkelaar geen angst in? “We maken geen projecten vanuit een Excelsheet”, countert Jo Vandebergh. “Dat is geen model waar je een nieuw stadsdeel mee ontwikkelt. Zo’n Excelsheet is voor ons louter een controlemiddel. Maar budgetcontrole is inderdaad een uitdaging. Sowieso zijn de overheadkosten verbonden aan het aansturen van de architecten, substantieel hoger. Van wie krijgen die toparchitecten doorgaans opdrachten? Van de overheid. Als er iets misloopt, kan die bijpassen. Het probleem is dat die sterarchitecten tijdens het bouwproces hun ontwerp nog willen finetunen. Ze gaan ervan uit dat de aannemer wel zal volgen. En dat zal ook wel, maar daar hangt dan wel een serieus prijskaartje aan.”

Nog een project met forse ambities: de Regattawijk van Vooruitzicht op de Antwerpse Linkeroever. Veertig hectare groot en op termijn goed voor 450 woningen, 1100 appartementen, 40.000 vierkante meter kantoorruimte en een park van 120.000 vierkante meter. En met een lijstje ontwerpers om u tegen te zeggen: Conix Architects, Huiswerk Architecten, Christian Kieckens Architects, Meta Architectuurbureau, Herman-Vervoort, Buro II en Mys-Bomans Archi-tectuurkantoor. Het masterplan is van de hand van AWG-architecten (Bob Van Reeth). En het Italiaanse bureau Studio Associato Secchi-Vigano, de ontwerpers van Park Spoor Noord in Antwerpen, verzorgt het ontwerp van het openbaar domein.

Vooruitzicht heeft een lange traditie in samenwerking met de ‘betere architecten’. Net als concurrent Himmos zag Vooruitzicht al vroeg in dat er een publiek bestaat voor architectuur met een naam. Filip Canfyn – vandaag directeur stadsplanning en ontwikkeling in Kortrijk, maar destijds hoofd van de projectontwikkeling bij Vooruitzicht – bedacht er de term ‘auteurswoning’ voor. “We zien het zeer zeker als een verkoopargument”, bevestigt projectcoördinator Pieter Vanhout. In de advertenties voor Regatta komen de namen van de architecten niet voor, het zijn er dan ook heel veel, maar in onze brochures en op de website komen ze wel ruim aan bod. “Vroeger moest een particulier om in een woning van zo’n toparchitect te kunnen wonen, zelf bouwen”, vervolgt Vanhout. “Veel mensen zien dat echter niet zitten, want het brengt heel wat rompslomp met zich. Wij bieden ze sleutel-op-de-deur aan. Maar het is uiteraard meer dan een verkoopargument. De medewerking van die toparchitecten krikt de kwaliteit van de wijk onmiskenbaar op.”

Jo Vandebergh relativeert de marketingwaarde van een bekende architectennaam. “De architecten krijgen in het magazine dat we over Tweewaters gemaakt hebben elk een kolom. Naast onze andere partners. Zoals gezegd: de architecten zijn een schakel in het geheel. Toegegeven, een belangrijke schakel. Maar we zullen niet adverteren met de slogan ‘koop een Beel’. Nee, wie bij ons koopt, kiest voor wonen in een nieuwe, unieke wijk.”

Het glazen plafond

Resulteert de samenwerking tussen projectontwikkelaars en toparchitecten in betere projecten? Volgens architect en criticus Koen Van Synghel hangt veel af van het ambitieniveau van de projectontwikkelaar: “Ik wil daar niet doctrinair in zijn. Projectontwikkeling is niet per definitie fout. Maar als het de ambitie van de ontwikkelaar is om snel geld te verdienen, dan zullen zelfs toparchitecten niet het niveau halen dat men zou mogen verwachten.”

Van Synghel gelooft wel dat toparchitecten het verschil kunnen maken met ‘doordeweekse architecten’ die kritiekloos meegaan in de commerciële logica van de projectontwikkelaar. “Maar”, zegt hij, “je ziet altijd een soort bovengrens, een glazen plafond, in het eindresultaat.” Projectontwikkelaars werken vaak met formats en volgens Van Synghel slagen ook toparchitecten er doorgaans niet in om die stereotypen te doorbreken. “Ik begrijp dat ook wel. Ik herinner me een project van de Intercommunale Leiedal. Die woningen waren zo experimenteel in hun architectuur dat ze nauwelijks verkocht raakten.”

Bij projectontwikkeling geldt uiteindelijk toch het dictaat van de markt, stelt ook Jan Thomaes. “In het project Zuidervelodroom hadden wij in een aantal duplexwoningen voorzien met daarboven appartementen. Een redelijk nieuw concept voor België. Ze raakten echter te moeilijk verkocht. En het resultaat is dat ze in de volgende fase niet meer voorkomen.”