STERKHOUDER VOOR VASTGOEDBEVAKS

De markt van de seniorenflats groeit snel. Private investeerders geloven erin, maar ook een beursgenoteerde vastgoedbevak als Aedifica ziet er een belangrijke winstmotor in. In augustus kondigde die nog de overname van de woonzorgsite Oase — goed voor 48 assistentiewoningen — in Tienen aan.

Waarom investeert een vastgoedbevak in assistentiewoningen? Stefaan Gielen, de CEO van Aedifica: “Sinds onze oprichting in 2005 is onze ambitie altijd geweest actief te zijn op de residentiële markt. In een land van huis-eigenaars zoals België bots je dan al snel op de vraag waar de cashflow uit huursommen vandaan moet komen. De groei van de stedelijke bevolking en de toenemende vergrijzing zijn daarop een antwoord.”

Het is met andere woorden niet onlogisch dat een vastgoedbevak groeipotentieel ziet in de markt van zorgwoningen. Een investeerder als Aedifica hanteert daarbij een langetermijnperspectief. De rustoordmarkt was het afgelopen decennium een ontluikende markt voor private uitbaters van collectieve huisvesting. Een consolidatie van de operatoren is intussen aan de gang. Dat verklaart waarom er sinds 2000 een aantal gespecialiseerde groepen zijn ontstaan die zich daar volledig op toeleggen. Denk aan Senior Living Group en Armonea. “Je merkt dat zulke operatoren in een groeiverhaal zitten”, zegt Gielen. “Dus moeten ze zich ook almaar duidelijker richten op hun eigenlijke kernactiviteit. En dat is de zorg, het uitbaten van het woon-zorgcentrum. Voor het vastgoed zijn ze steeds vaker op zoek naar partners.”

Waar er behoefte is aan de financiering voor de bouw van seniorenvastgoed, is er een beleggingskans. Dat geldt nog veel duidelijker voor de assistentiewoningen. Dat is niet alleen een markt met minder beperkingen, maar ook een relatief nieuw segment dat een antwoord biedt op een reële vraag. Uiteindelijk is een van de gevolgen van de vergrijzing ook dat er vraag komt naar woonvormen die een tussenstation vormen tussen de gezinswoning en het rustoord. Gielen: “Het gaat eigenlijk om het onderscheid tussen assisted living — in een rustoord — en independent living waarbij je autonoom blijft wonen, maar à la carte een beroep kunt doen op zorg als je die nodig hebt. Die markt is booming en de klassieke serviceflats zijn daarvan slechts een tipje van de ijsberg, want de klassieke bouwpromotoren en vastgoedspelers hebben het seniorenvastgoed intussen ontdekt.”

De vastgoedportefeuille van Aedifica is goed voor 800 miljoen euro. Daarvan is 63 procent afkomstig van seniorenhuisvesting. Het gaat meestal om woon-zorgcentra die worden verhuurd aan een operator die de centra uitbaat. Aedifica heeft intussen ook 52 groepen van assistentiewoningen in portefeuille. Die zijn vooral gekoppeld aan bestaande woon-zorgcentra. “Veel van onze sites zijn gemengd”, zegt Gielen. “Dat komt omdat het voor een operator rendabeler is zorg te verlenen als assistentiewoningen in de nabijheid van een rustoord liggen. Maar je merkt een groeiende vraag naar stand-alone-assistentiewoningen.”

In elk geval verwacht Aedifica dat het belang van de assistentiewoningen in de investeringsportefeuille nog toeneemt. “De markt evolueert. En dan bedoel ik niet enkel het vastgoed, maar ook de opkomst van partijen die zich profileren als serviceverlener voor zorg in assistentiewoningen. Daarbij zitten lokale OCMW’s, profitgroepen als Armonea en een aantal kleinere operatoren. Die evolutie lijkt ons op lange termijn wel interessant.”

Geen bubbel

Doordat de markt voor assistentiewoningen door het Vlaams Gewest zo- goed als vrij is gelaten, kennen assistentiewoningen stilaan de dynamiek van een klassieke vastgoedmarkt. De rendementen per vierkante meter evolueren naar die van gewone appartementen. “De rustoordmarkt kent een dynamiek van uitsluitend professionals, terwijl de assistentiewoningenmarkt ook ruimte biedt voor de particuliere investeerder”, bevestigt Gielen. “Ik zie niet meteen een vastgoedbubbel. De demografische realiteit van de vergrijzing is een feit. De behoefte stijgt dus wel. Het neemt natuurlijk niet weg dat je wel je gezond verstand moet gebruiken: ook seniorenvastgoed is locatiegebonden. Het werkt niet overal en je moet oppassen voor een overaanbod.”

Maar volgens Gielen is er nog een ander belangrijk element waar investeerders aan moeten denken. “Wij profileren ons als een langetermijnpartner voor operatoren op de zorgmarkt. Wij kunnen een gebouw kopen om het door een operator te laten verhuren. Dat heeft het voordeel dat het gebouw volledig buiten de balans van de uitbaters wordt gefinancierd. Zo houden die eigen vermogen beschikbaar. En ten derde garandeert die aanpak ook dat het gebouw in één hand blijft. Dat is goed als je over twintig jaar het gebouw moet renoveren of aanpassen aan de nieuwe demografische realiteit.”