Renovatie is de toekomst

Een groot deel van de Brusselse kantoorgebouwen is oud en versleten. Dat opent fraaie perspectieven voor projectontwikkelaars die zich specialiseren in kantoorrenovatie. Maar nieuwe eisen van de kantoorgebruikers zorgen wel voor steeds complexere renovatieprojecten.

Het totale kantoorbestand in Europa bedraagt ongeveer 150 miljoen vierkante meter. De helft daarvan is meer dan dertig jaar oud. Het betekent dat een indrukwekkend aantal kantoorgebouwen dringend toe is aan een grondige renovatiebeurt. Voor veel projectontwikkelaars is dat een welgekomen vooruitzicht. Want grondschaarste en strengere stedenbouwkundige voorschriften zorgen ervoor dat de mogelijkheden voor nieuwbouwprojecten sterk zijn geslonken. Het te renoveren patrimonium is in die zin dan ook een reserve van onschatbare waarde.

Ook in Brussel is een groot deel van het kantoorbestand oud en versleten. In zijn eindwerk voor de postuniversitaire opleiding vastgoedkunde aan de KU Leuven, stelt Eddy De Moerlooze vast dat 60 % van het Brusselse kantoorbestand (ongeveer 10 miljoen vierkante meter) meer dan een kwarteeuw geleden gebouwd werd. Over het algemeen beantwoorden die gebouwen lang niet meer aan de huidige technische, comfort- en veiligheidsnormen. “Rekening houdend met de huidige huurprijzen, zijn de huurders nauwelijks bereid om hun kwaliteitseisen af te bouwen,” legt Eddy De Moerlooze uit. “In die omstandigheden is – ook omdat er weinig nieuwe gebouwen beschikbaar komen – een vergaande renovatie vaak een must.”

Extreme eisen

Die tendens wordt door verschillende factoren gedragen. “Kantoorgebouwen worden ware consumptiegoederen,” luidt de analyse van Eric Peeters, partner bij Cushman & Wakefield Healey & Baker. “Sommige gebouwen zijn meer in de mode dan andere. Tegelijkertijd stellen we vast dat de levenscyclus van kantoorgebouwen de neiging heeft steeds korter te worden. Was vroeger een cyclus van vijftien jaar normaal, dan is dat nu vijf jaar geworden. Binnen een dergelijke context zijn geregelde opfrisbeurten dus noodzakelijk.”

VincentGérin, directeur bij DTZ Consulting, stelt vast dat ondernemingen steeds meer bekommerd zijn om hun imago. Zo heeft de bedrijfswereld het duurzaam ondernemen ontdekt en dat heeft ook gevolgen voor het kantoorgebruik. “Dat wordt duidelijk geïllustreerd door de theorie van de “drie P’s”: People, Profit, en Planet,” zegt Vincent Gérin.

” People heeft onder meer betrekking op de organisatie van de werkmethodes, het comfort van de werkomgeving enzovoort. Bij het begrip Profit ligt de nadruk vandaag sterk op rationalisering. In de vastgoedcontext betekent dit dat een kantoorgebouw efficiënt moet zijn. De notie Planet houdt dan weer rechtstreeks verband met alles wat te maken heeft met milieubescherming en energiebesparing. Steeds vaker volgen ondernemingen handvesten en lastenboeken die erg strikt zijn en onder meer bepalen welke materialen mogen worden gebruikt, hoeveel luchtuitstoot er mag zijn, enzovoort.” “Die eisen worden soms tot in het extreme doorgedreven,” voegt Eric Peeters eraan toe. “Er zijn bedrijven die niet meer willen weten van dubbele beglazing omdat men bij het opvullen van de voegen siliconen gebruikt. Toch verwachten ze hetzelfde comfort. Eigenaars van gebouwen die geconfronteerd worden met dergelijke potentiële huurders, zijn dus bijna verplicht om op zoek te gaan naar alternatieven.”

Ook nieuwe werkmethoden hebben een invloed op de inrichting en uitrusting van kantoorgebouwen.. De introductie van landschapskantoren, bijvoorbeeld, heeft ertoe geleid dat het aantal vierkante meter per werknemer sterk is gedaald. Vroeger was één werknemer per 25 vierkante meter zowat het gemiddelde. Vandaag is die ratio teruggevallen op tien tot soms zelfs acht vierkante meter voor één werknemer. De gerenoveerde gebouwen moeten voorzien zijn op die nieuwe ruimtelijke organisatie. Want zoiets heeft gevolgen voor de airco-installatie, het aantal vensters, de capaciteit van de liften, enzovoort.

Ook de computerbekabeling is een belangrijk element. Ter illustratie: in 1980 betrok Toyota een splinternieuw gebouw aan de Kolonel Bourgstraat. Toen de autofabrikant acht jaar later het pand verliet, besloot de eigenaar het gebouw aan te passen aan de nieuwe normen en de kabelcapaciteit te verdrievoudigen. Het bleek een verstandige beslissing, want op die manier slaagde hij erin het gebouw aan KPN te verhuren.

Renoveren of afbreken?

Renovatie lijkt dus de te volgen weg. Maar zo’n operatie moet wel aan een aantal onvermijdelijke regels beantwoorden. “De keuze tussen een lichte of een grondige renovatie hangt uiteindelijk af van de toekomstige bestemming van het gebouw,” voert Cédric Liénart de Jeude, eveneens directeur bij DTZ Consulting, aan. “Zo zal de inbouw van moderne technologie een noodzaak zijn in een gebouw dat voorbestemd is om een callcenter te worden. Ook de ligging van het gebouw is van belang. Elke wijk heeft immers een bepaald typeprofiel van gebruikers. Zo is het niet echt nuttig om een pand van 3000 vierkante meter te renoveren in een wijk waar de gemiddelde vraag van de huurders eerder naar 10.000 vierkante meter neigt. In sommige gevallen is het daarom interessanter om een aantal gebouwen samen te voegen om zo een groter complex te kunnen aanbieden.”

Maar is het soms niet aangewezen om gewoon af te breken en dan weer op te bouwen in plaats van te renoveren? Renovatie dient immers te gebeuren met het oog op de ‘verhuurbaarheid’, met andere woorden: kan het gebouw na renovatie verhuurd worden en tegen welke prijs? “In dat verband dient een aantal factoren grondig geanalyseerd te worden,” zegt Eric Peeters. “Het gaat dan zowel om de structuur van het gebouw (gevels, draagmuren, diepte, vloerbelasting, enzovoort.) als om technische beslommeringen (hoogte, liftkooi, sanitair, enzovoort). Ook de veiligheid, de noodtrappen en dergelijke, moet grondig geanalyseerd worden. Als het gebouw aangepast kan worden aan de hedendaagse eisen, verdient renovatie de voorkeur. In het andere geval is afbreken de enige oplossing.” Een perfect voorbeeld hiervan is het Chrysalis-gebouw in de Wetstraat, een project van BanimmoRealEstate en Stevibis. De hoogte van de verdiepingen liet geen optimale renovatie toe, dus werd het pand afgebroken en daarna weer opgebouwd.

Het financiële plaatje en de strategie van de eigenaar zullen uiteraard doorslaggevend zijn in de beslissing. De eigenaar, die een bepaald rendement voor zijn investering nastreeft, zal alle renovatiekosten in aanmerking nemen en die naast de huurprijs leggen die hij redelijkerwijze mag verwachten. De geïnvesteerde bedragen staan dus in verhouding tot zijn schatting van de toekomstige opbrengsten. Die renovatiekosten omvatten de voorafgaande studies, de erelonen van de architecten en agenten, de eigenlijke werken, de marketing voor de commercialisering van het gebouw, een mogelijke periode van leegstand en de tussenliggende interesten.

Geschat wordt dat de gemiddelde kostprijs voor een zware renovatie meer dan 1000 euro per vierkante meter bedraagt. Ter vergelijking: nieuwbouw kost ongeveer 875 euro per vierkante meter.

Flexibiliteit inbouwen

In deze context lijkt het evident dat de stijging van de huurprijzen aanzet tot het uitvoeren van grondige renovaties. De veelheid aan projecten in de Europese wijk (zie kader: Brussel Renoveert) bevestigen dit ook. Een niet te versmaden voordeel van renovatie is dat het toelaat om het bestaande aantal parkeerplaatsen te behouden. Dat is niet het geval bij nieuwbouw want daarvoor geldt een andere (strengere) wetgeving. Bij renovatie kan men meestal ook het oorspronkelijke volume behouden, wat vooral bij torengebouwen een interessant gegeven is. Tot slot geldt ook dat grotere gebouwen een meer vergaande renovatie toelaten omdat de kosten gespreid kunnen worden over een groter volume.

Flexibiliteit en rentabiliteit zijn de twee kernbegrippen die heel vaak de uiteindelijke keuze van de projectontwikkelaars bepalen. “U moet weten dat de eigenlijke bouwwerken slechts 30 % van de kostprijs van een gebouw uitmaken,” merkt Vincent Gérin op. “De overige 70 % gaat naar onderhoud en instandhouding. Wanneer men van meet af aan kiest voor een kwalitatief hoogstaande constructie, dan is dat een investering die op lange termijn lagere kosten én een langere levensduur waarborgt. Overigens is het zo dat projectontwikkelaars in een context waarin de levensduur van gebouwen korter wordt, steeds meer aandacht besteden aan de uitwerking van de structuur van het gebouw. De rentabiliteit van het gebouw kan immers op die wijze verbeterd worden.”

Die mening wordt gedeeld door Jos Duchamp, burgerlijk ingenieur bij Procos: “We evolueren meer en meer naar het concept van duurzame ontwikkeling,” stelt hij. “Ik heb het dan over de inbouw van verschillende concepten binnen eenzelfde structuur, die aangepast kunnen worden aan de eisen van de huurders. Flexibiliteit is dus een essentiële factor geworden.”

Véronique Pirson

De gemiddelde kostprijs van een zware renovatie bedraagt meer dan 1000 euro per vierkante meter. Ter vergelijking: nieuwbouw kost ongeveer 875 euro per vierkante meter.

De marktomstandigheden moeten het uitgangspunt zijn om de omvang en het type van de renovatie te bepalen.

De stijging van de huurprijzen stimuleert projectontwikkelaars om zware renovaties uit te voeren.