Op donderdag 9 maart vindt in de Commissie Leefmilieu en Ruimtelijke Ordening van het Vlaams Parlement een hoorzitting plaats over de beschikbaarheid van betaalbare bouwgronden. Belangenverenigingen en experts zullen er hun zegje komen doen. Het wordt geen makkelijk debat. Want perfect verdedigbare economische, ecologische, planologische en sociale argumenten blijken onderling flink te botsen.
...

Op donderdag 9 maart vindt in de Commissie Leefmilieu en Ruimtelijke Ordening van het Vlaams Parlement een hoorzitting plaats over de beschikbaarheid van betaalbare bouwgronden. Belangenverenigingen en experts zullen er hun zegje komen doen. Het wordt geen makkelijk debat. Want perfect verdedigbare economische, ecologische, planologische en sociale argumenten blijken onderling flink te botsen. De politiek heeft met de gemeenteraadsverkiezingen in aantocht het bouwgrondthema herondekt. Groen!-voorzitter Vera Dua zette het begin dit jaar op de politieke agenda. Voer een speculatieheffing in op onbebouwde percelen, stelden de Vlaamse groenen voor. Op die manier vergroot je het aanbod zonder dat je de open ruimte - dat zo mogelijk nog schaarsere goed in Vlaanderen - nog meer aantast. SP.A-voorzitter Johan Vande Lanotte lanceerde prompt een gelijkaardig voorstel. Eind 2005 had Vande Lanotte ook al gepleit voor een verplichte korting op bouwgrondprijzen. Hij wil dat een derde van de bouwgrond in woonuitbreidingsgebieden tegen 60 % van de marktprijs wordt aangeboden. Zowel de speculatieheffing als de verplichte korting is specifiek gericht tegen grote vastgoedbedrijven die woekerwinsten zouden maken met grondspeculatie. De vastgoedsector doet die grondspeculatie af als een hardnekkig fabeltje. "De politiek zoekt een zondebok voor een situatie die ze zelf heeft gecreëerd," zegt de zaakvoerder van een van de belangrijkste verkavelaars in Vlaanderen. "Wij hebben geen baat bij grondspeculatie. Integendeel, speculatie betekent onzekerheid. Daar moet je je tegen indekken en dat kost geld. Een projectontwikkelaar of verkavelaar wil in de eerste plaats bouwen. Door te bouwen, houden we onze mensen aan het werk, creëren we meerwaarde en maken we winst. Het rendement dat we met bouwen en ontwikkelen realiseren, ligt hoger dan wat we met die zogenaamde grondspeculatie zouden kunnen halen. Vergeet ook niet dat het aanhouden van een voorraad bouwgrond heel kapitaalintensief is. Als we al op de rem gaan staan, is dat omdat we kampen met een tekort aan arbeidskrachten."Trouwens, wat is 'schaars'? In Vrind 2004-2005, het regionale indicatorenrapport van de Vlaamse administratie, staat zwart op wit dat in de woongebieden nog 48.000 hectare bouwgrond beschikbaar is. Dat zou goed zijn voor 674.000 nieuwe woningen. Daar komt nog een goede 10.000 hectare bij in de woonuitbreidingsgebieden (zie kader: Hoeveel ruimte heeft Vlaanderen nog?). Cijfers die de krapte op de bouwgrondmarkt toch wel enigszins nuanceren. Groen! en SP.A wijzen met een beschuldigende vinger naar de speculanten in de vastgoedsector. Maar cijfermateriaal van de Administratie Ruimtelijke Ordening, Huisvesting en Monumenten en Landschappen (AROHM) werpt een heel ander licht op de zaak. De administratie onderzocht de eigendomsstructuur van ongeveer 140.000 percelen bouwgrond. Opvallende vaststelling: het overgrote deel van de grond is in handen van de overheid. De gemeenten zijn met 41 % de grootste grondbezitters. De socialehuisvestingsmaatschappijen bezitten 10 % van de bouwgrond en de OCMW's 5 %. Voeg daarbij nog de kleinere percentages van de federale overheid, het Vlaams Gewest en de intercommunales en je komt aan een overheidsaandeel van bijna 65 %. Met andere woorden: de overheid houdt 90.000 percelen bouwgrond achter. Ongeveer 20 % is in handen van particulieren, het aandeel van de vastgoedsector bedraagt slechts 6 %. Philippe Heyvaert, woordvoerder van Vlaams minister van Ruimtelijke Ordening Dirk Van Mechelen (VLD), benadrukt dat het om een steekproef gaat, maar dat de percentages wel richtinggevend zijn. Niet de vastgoedsector maar de overheid zelf blijkt dus de grootgrondbezitter. Meteen rijst ook de vraag wat dan nog de impact kan zijn van een speculatieheffing op onbebouwde gronden. Temeer daar zowel SP.A. als Groen! een vrijstelling voorzien voor ouders die een of meerdere lapjes bouwgrond 'bijhouden' voor hun kinderen. En wat met het jonge koppel dat al grond heeft gekocht, maar nog enkele jaren wil sparen voordat het begint te bouwen? Marc Dillen, algemeen directeur van de Vlaamse Confederatie Bouw, verwacht veel meer heil van het versnelde aansnijden van de woonuitbreidingsgebieden. "Dat zorgt voor een dubbel positief effect," zegt hij. "Je krijgt op korte termijn meer aanbod. Daarnaast zal het de echte grondspeculanten ook aanzetten om hun gronden toch op de markt te brengen. Want waarom laten die hun grond nog liggen? Omdat ze ervan uitgaan dat de schaarste nog gaat toenemen en de prijzen dus nog zullen stijgen. Je moet die logica doorprikken. Vergeet ook niet dat de vraag naar bouwgrond niet onbeperkt is: 75 % van de Vlaamse gezinnen is nu al eigenaar van een woning. En de bevolkingsgroei is in Vlaanderen aan het stagneren."Ook de kern van het probleem - dat bouwgrond in Vlaanderen onbetaalbaar is geworden - is volgens sommige waarnemers een mythe. Wat zeggen de statistieken? In 2004 bedroeg de gemiddelde prijs per vierkante meter 94,3 euro. Niet min, maar ook niet meteen torenhoog. Gemiddelden zijn natuurlijk wel misleidend. Wie een lapje bouwgrond zoekt in een van de groene randgemeenten van Antwerpen of Gent, krijgt wellicht heel andere prijzen voorgeschoteld. En ook in goed gelegen landelijke gebieden zijn prijzen van meer dan 200 euro per vierkante meter geen uitzondering meer. Is dat duur? Daar valt over te discussiëren (zie kader: Dure grond is gezond). Wat niet ter discussie staat, is dat bouwgrond fors duurder is geworden. Zo is in Vlaanderen de bouwgrondprijs in vijf jaar tijd nagenoeg verdubbeld (+97 %). In tien jaar tijd bedraagt de klim maar liefst 197 %. Een belangrijke verklaring voor die spectaculaire toename is voor een deel dezelfde als die voor de prijshausse op de woningmarkt: de lage (reële) rente heeft het leenvermogen van woningkopers en huizenbouwers vergroot. Kandidaat-kopers en -bouwers bieden dus met grotere budgetten tegen elkaar op en jagen de prijzen daarmee de hoogte in. Maar er is ook sprake van een inhaalbeweging. In de jaren tachtig bleef de evolutie van grondprijzen duidelijk achter op die van de woningprijzen. In de jaren negentig gebeurde er een correctie 'ten voordele' van de bouwgrond. Toch is er meer aan de hand. Dat blijkt als we de evolutie van de bouwgrondprijs in Vlaanderen naast de evolutie in Wallonië leggen. Klommen de bouwprijzen in Vlaanderen in de periode tussen 1994 met 197 %, dan bleef de prijstoename in Wallonië beperkt tot 80 %. Tot midden de jaren negentig evolueerden de grondprijzen in beide landsdelen nagenoeg gelijklopend (zie grafiek: Vlaamse en Waalse grondprijzen). Midden jaren negentig is niet toevallig ook de periode waarin het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen (RSV) tot stand kwam. Het RSV zorgde voor een trendbreuk in het Vlaamse ruimtelijk beleid. De lakse ad-hocaanpak, die voor een ruimtelijke wanorde had gezorgd, had afgedaan. In de plaats kwam een "samenhangende en actiegerichte ruimtelijke planning". Het RSV legde ook een aantal streefcijfers vast voor de toekomstige woningbouw. Zo moet 60 % van de nieuwe woningen in stedelijke gebieden komen. In die gebieden legt het RSV een woningdichtheid op van 25 woningen per hectare. In het buitengebied is dat vijftien woningen per hectare. En, last but not least, de oppervlakte bestemd voor wonen werd bevroren op 227.500 hectare. Het RSV kreeg zijn definitieve tekst in 1998, maar toen was het nog wel wachten op de ruimtelijke structuurplannen van provincies en gemeenten. In 1997 was er wel al een omzendbrief van toenmalig minister Eddy Baldewijns (SP.A), die het aansnijden van nieuwe woonuitbreidingsgebieden aan strikte voorwaarden koppelde. Op relatief korte termijn was het klimaat rond ruimte en wonen volledig omgeslagen. De Vlaming moest anders, elders en vooral minder bouwen. We moesten zuiniger omspringen met de open ruimte. Vlaanderen was immers volgebouwd. Zo groeide ook de opvatting dat bouwgrond in de toekomst schaars zou worden. En in zo'n context is het niet meer dan logisch dat eigenaars van bouwgrond de kat uit de boom kijken. En dat vastgoedontwikkelaars, die als professionelen een informatievoordeel hebben, posities innemen op de markt. De schaarste was een feit, de prijzen schoten de hoogte in. Maar - goed nieuws - het schaarsteprobleem is zich aan het oplossen. Dat stelt Marc Dillen van de Vlaamse Confederatie Bouw. "In vijf jaar tijd is het aantal vergunningen voor individuele woningen met 33 % toegenomen," stelt hij. "Voor appartementen is er zelfs een toename van 43 %. Dat zijn toch indicaties dat de trend aan het ombuigen is. De markt heeft zich aan de nieuwe situatie aangepast. Maar dat heeft tijd gevraagd. Logisch: men onderschat vaak de inspanning die nodig is om bijvoorbeeld een verkaveling op de markt te brengen: aankooponderhandelingen, vergunningen in orde brengen, infrastructuur aanleggen... Dan ben je al gauw drie jaar verder."Laurenz Verledens