Op zoek naar een wonder van een bedrijventerrein: efficiënt, maar ook mooi en aangenaam

Waarom moeten bedrijventerreinen saaie, wanordelijke en soms ronduit lelijke oorden zijn? Voorbeeldenover de grenzen, maar ook in het binnenland zelf tonen aandat het anders kan.

De stedenbouwkundige en architecturale problematiek van bedrijventerreinen wordt uitgebreid besproken in het cahier ‘Bedrijfsgebouwen’ in de reeks Achtergrond van het Vlaams Architectuur Instituut. Meer info: www.vai.be

Ooit al een mistroostiger oord gezien dan een bedrijventerrein tijdens het weekend? Logisch dat het er doods is, slechts weinig mensen hebben een reden om op zaterdag of zondag naar een bedrijventerrein te trekken. Maar is het wel zo logisch dat we – in ons land met zijn krappe ruimte – twee dagen op zeven tienduizenden hectaren vrijwel ongebruikt laten liggen? Het zegt wellicht ook iets over de (ruimtelijke) kwaliteit van die locaties. Ook op werkdagen trekken bedrijventerreinen slechts één type bezoeker aan: de werkende mens.

Uiteraard is het monofunctionele karakter van onze bedrijventerreinen een bewuste keuze. In de negentiende eeuw waren wonen en werken nog sterk met elkaar verweven. De arbeiders woonden rond de fabriek. In de twintigste eeuw zijn we industriële activiteiten steeds meer gaan weren uit onze steden, meestal om best verdedigbare redenen zoals geur- of lawaaihinder.

Wonen op een bedrijventerrein

KristiaanBorret, stedenbouwkundige bij Technum en verbonden aan de UniversiteitGent, merkt ook op dat de gevoeligheid voor milieuhinder is toegenomen: “Je kunt niet ontkennen dat het vermengen van woon- en werkfuncties soms nadelen met zich meebrengt, maar niet alle bedrijvigheid is hinderlijk. Op sommige locaties moet een vermenging met een woonfunctie echt wel mogelijk zijn.”

Het huidige monofunctionele model is volgens Borret in ieder geval ook niet ideaal. Hij meent dat het oneigenlijk gebruik van bedrijventerreinen – bijvoorbeeld kinderen die er tijdens het weekend komen skaten – zou kunnen bevorderd of uitgebouwd worden. “Maar vandaag is het openbaar domein op bedrijventerreinen doorgaans zeer banaal aangelegd. Het houdt geen rekening met andere functies en nodigt ook niet uit. Met een degelijk ruimtelijk ontwerp kan je daar verandering in brengen. Hoe? Algemene oplossingen bestaan er niet. Ik pleit voor maatwerk. Want ruimtelijk ontwerp moet er juist op gericht zijn om lokale mogelijkheden te ontginnen.”

De combinatie wonen-werken mag dan niet voor de hand liggen, maar waarom blijven vastklampen aan een eenzijdige industriële invulling? De structuur van onze economie is de jongste decennia sterk gewijzigd. Zware industrie heeft meer en meer plaats gemaakt voor meer technologisch gerichte bedrijven, waarvoor het kantoor de voornaamste productieruimte is. Maar omdat bedrijventerreinen bedoeld zijn voor industriële activiteiten, zijn kantoren er vaak niet welkom.

In Groot-Brittannië houdt men niet meer vast aan die strikte scheiding tussen bedrijven en kantoren. De Britse bussinesparks combineren – weliswaar meestal opgesplitst in duidelijke deelgebieden – ruimte voor zowel productie- en opslagbedrijven als voor kantoren. Het zorgt voor een aantal positieve effecten. Kantoorontwikkelingen leveren hogere huurprijzen op, wat budgettaire ruimte creëert voor zaken als groenvoorziening en landschapsarchitectuur. Het laat dus toe om de kwaliteit van de omgeving op een hoger niveau te tillen. Kantoorgebruikers verwachten of eisen dat trouwens ook.

Het aantal werknemers per vierkante meter is in kantoorgebouwen ook veel groter dan in industriële gebouwen. En dat creëert dan weer mogelijkheden voor het aanbieden van allerlei voorzieningen (zoals een fitness- centrum, horecazaken, een crèche, een supermarkt). Zo krijgt men een vermenging van functies. In zo’n omgeving is het misschien ook wel aangenaam wonen. Kings Hill, een business park ten zuiden van Londen, slaagt er in ieder geval in om op die manier wonen en werken in een duidelijke bedrijvenomgeving te combineren. Aan dat bedrijvenpark van 263 hectare is een woonwijk verbonden met 1850 woningen.

Bedrijven zijn geen villa’s

Laten we ons echter geen illusies maken, dergelijke ontwikkelingen zijn in België – net als in Groot-Brittannië – slechts op beperkte schaal mogelijk en wenselijk. Er blijft in ons land vooral nood aan terreinen voor KMO’s, productie- en opslagbedrijven. Maar het is niet omdat bedrijventerreinen vandaag doorgaans saaie, wanordelijke enclaves zijn, dat het niet anders (en beter) kan. “Met een minimum aan ruimtebeheer kan men al een grote stap vooruitzetten,” vindt Borret. Hij hekelt de villa-gewijze manier van verkavelen op bedrijventerreinen: het bedrijfsgebouw midden op de kavel, aan de voorzijde parkeerruimte en wat schaamgroen en onderbenutte stroken aan de zijkant.

Een nog grotere kwaal vindt Borret de reserveterreinen die bedrijven aanhouden met het oog op een mogelijke expansie. Borret ontkent niet dat het een begrijpelijke reflex is van bedrijfsleiders die geconfronteerd worden met schaarste aan bedrijventerreinen: “Maar de realiteit is dat slechts een beperkt percentage van die bedrijven ook uitbreidt. Zo gaat er veel ruimte voor andere bedrijven verloren. Toegegeven, bedrijven moeten uitbreidingsmogelijkheden hebben. Daarom pleit ik voor een collectievereserve op het terrein. Vanuit de aard en de omvang van het bedrijventerrein moet het mogelijk zijn om in te schatten hoeveel reserve je moet aanhouden.”

De kwaliteit van de werkomgeving

Borret dringt ook aan op een grotere dichtheid op bedrijventerreinen. Vanuit de vaststelling dat bedrijfsgrond schaars is, maar ook vanuit kwalitatief ruimtelijke overwegingen. Zo biedt een aaneengesloten groenruimte – of waarom niet een heus park – meer kwaliteit dan de versnipperde plukjes groen rond elk individueel bedrijfspand. Bekende technieken om ruimtewinst te realiseren zijn het aaneenschakelen van gebouwen en het stapelen van functies.

Eenvoudige oplossingen, maar doorstaan ze ook de toets van de praktische realisatie? FrankValkeneers, directeur van het Antwerpse vastgoedbureau Colliers-EPMC, heeft zo zijn bedenkingen: “Hier en daar moet het mogelijk zijn om tot een hogere dichtheid te komen. De gemiddelde v/t-verhouding ( nvdr – de verhouding tussen de vloeroppervlakte en de terreinoppervlakte) voor industriële panden bedraagt vandaag ongeveer 0,5. Dat zou men graag optrekken tot 0,75, maar dat lijkt te ambitieus. Ten eerste verhinderen brandvoorschriften om dichter te bouwen. Ten tweede moet je dan stapelen, wat voor sommige activiteiten niet kan en sowieso de kostprijs opdrijft.”

“De brandvoorschriften zijn soms een hinderpaal,” geeft Borret toe. “Nu gelden die individueel per bedrijf. Het zou in bepaalde gevallen onderhandelbaar moeten zijn voor twee aaneengesloten bedrijfspanden. En ja, stapelen drijft de kostprijs op en is niet geschikt voor alle activiteiten. Maar labo’s van onderzoeks- en ontwikkelingsbedrijven kunnen perfect op een tweede niveau ondergebracht worden. Die kennisindustriebedrijven blijken ook gevoelig te zijn voor architecturale en stedenbouwkundige argumenten. En daar hebben ze een goede reden voor: hun medewerkers verwachten een aangename, kwaliteitsvolle werkomgeving. In die context krijgt ruimtelijke kwaliteit dus een bedrijfseconomische waarde. Dat is een belangrijke evolutie.”

Inspirerende voorbeelden

Flight Forum, een bedrijvenpark in Eindhoven, biedt zowel kantoor- als bedrijfsruimte aan, de bebouwing is er samengevoegd, de groenruimte gebundeld en er is een zekere eenheid in architectuur. Het stedenbouwkundig concept stamt van WinyMaas van het hippe architectenbureau MVRDV. Nog in Nederland profileert een dertigtal bedrijventerreinen zich als duurzame bedrijventerreinen. Eén van de sleutelbegrippen in dit concept is de intensivering van het ruimtegebruik.

Maar ook in België beweegt er wat. Kristiaan Borret werkte mee aan de herontwikkeling van de Campus Ardoyen. Op dat bedrijvenpark streeft men bij de realisatie van nieuwe gebouwen naar een verhouding van de totale vloeroppervlakte over de terrein- oppervlakte van anderhalf. Enkele jaren geleden ontwierp het Nederlandse bureau KeesChristiaanse in samenwerking met het Antwerpse architectenbureau Poponcini& Lootens de plannen voor het wetenschapspark Arenberg, een bedrijvenpark nieuwe stijl. Op de uitvoering is het evenwel wachten.

Leiedal, de intercommunale van de regio Kortrijk, wil oude bedrijventerreinen recycleren tot moderne bedrijventerreinen met een hoger duurzaamheids- en kwaliteitsniveau. Bij de ontwikkeling van nieuwe terreinen wil Leiedal nieuwe klemtonen leggen, zoals bedrijfsverzamelgebouwen en shared facilities. Leiedal heeft architectenbureau Coussée & Goris architecten ook een studie laten maken voor een nieuw bedrijventerrein in Zwevegem. Met een helder stedenbouwkundig concept, een kwaliteitsvolle aanleg van het openbaar domein en een aantal stedenbouwkundige voorschriften en verkoopsvoorwaarden (minimumhoogte, bouwen tot aan de perceelgrens, verplichting plat dak, uniformiteit naamaanduiding) wil Leiedal er de principes van duurzaamheid en zorgvuldig ruimtegebruik in de praktijk brengen. “We zijn het concept nu markteconomisch aan het aftoetsen,” zegt StevenVanassche, coördinator van de immobiliënprojectontwikkeling bij Leiedal. “De meeste reacties zijn positief. Sommigen vinden de regelgeving te stringent, maar anderen menen dat die regelgeving juist duidelijkheid creëert.”

Laurenz Verledens

“Niet alle bedrijvigheid is hinderlijk. Op sommige bedrijven-terreinen moet een vermenging met een woonfunctie echt welmogelijk zijn.”

“Medewerkers van kennisindustriebedrij- ven verwachten een aangename, kwaliteits-volle werkomgeving. In die context krijgt ruimtelijke kwaliteit dus een bedrijfs-economische waarde.”