Minder maar betere kantoren

Een vetpot is het kantoorvastgoed in Vlaanderen al lang niet meer. Maar na enkele erg magere jaren lijkt de opname van kantoorruimte nu toch ook op Vlaamse bodem weer aan te trekken.

De kantooropname in Vlaanderen kwam in 2014 uit op zo’n 200.000 vierkante meter, stelt de internationale vastgoedadviseur JLL. Ralph Schellen, directeur van de kantoorverhuurafdeling Vlaanderen bij JLL, spreekt van het ‘nieuwe normaal’. “De recordjaren met opnames van ruim boven 200.000 vierkante meter komen niet meer terug”, zegt hij. “Tegelijk zien we een kwalitatieve verschuiving: vooral moderne, duurzame gebouwen zijn in trek. Het gaat dus om minder, maar ook wel betere vierkante meters dan enkele jaren geleden.” Ingrid Ceusters, CEO van vastgoedadviseur Hugo Ceusters, is optimistischer, zowel over de cijfers (take-up van om en bij 300.000 m2) als over de toekomstige evolutie. “Door de mobiliteitsproblematiek zal de decentralisatie blijven toenemen”, meent ze.

Vernieuwd vertrouwen in Antwerpen

Antwerpen claimt weer uitdrukkelijker de leiderspositie op de Vlaamse kantoormarkt. Op basis van de kantoorvoorraad heeft dat marktleiderschap nooit ter discussie gestaan. Antwerpen is met bijna 2 miljoen vierkante meter kantoorruimte goed voor iets minder dan de helft van het kantooraanbod in de grootste zes Vlaamse kantoorsteden (Antwerpen, Gent, Mechelen, Leuven, Aalst en Hasselt).

Maar 2013 was een belabberd jaar voor Antwerpen, terwijl concurrent Gent een boerenjaar kende. In 2014 waren de rollen omgekeerd: in Antwerpen steeg de kantooropname, in Gent was er een achteruitgang. “We hebben dit jaar ook in Antwerpen vastgesteld dat nieuwbouw en de lancering van projecten de markt naar boven stuwen”, stelt Ingrid Ceusters. Ze verwijst naar het Onyxgebouw, een project van Iret dat in het begin van het jaar voor 29 miljoen euro werd verkocht aan de verzekeraar Baloise en waar Group Hugo Ceusters-SCMS ook is gehuisvest. “Dat gebouw is een goed jaar geleden opgeleverd. Van de 11.000 vierkante meters zijn er nog maar 500 beschikbaar.” Het deelgebied Ring, waar ook het Onyxgebouw ligt, is al enkele jaren de sterkhouder van de Antwerpse kantoormarkt, maar het voorbije jaar presteerde ook het Centrum opvallend goed (zie grafiek Centrum Antwerpen in trek).

Ook de andere vastgoedadviseurs merken op dat de lancering van enkele nieuwbouwprojecten de Antwerpse kantoormarkt extra zuurstof geeft. “De schaarse nieuwbouw wordt goed opgevuld”, zegt Gunter Luyckx, bestuurder bij Mertens Vastgoed. “En aangezien enkele projecten in de realisatie- of lanceringsfase zitten, geeft dat vertrouwen voor 2015.”

De keerzijde is dat oude gebouwen het moeilijker krijgen op de verhuurmarkt. Maar het creëert ook nieuwe opportuniteiten, weet Ronny Nuten van JLL. “Het voorbije jaar hield ongeveer 60 procent van mijn activiteit verband met reconversiedossiers.” Hij voegt er meteen aan toe dat dat uitzonderlijk is en dat ook die ‘nieuwe markt’ stilaan haar limieten bereikt. “Er is duidelijk een leegzuigeffect van de nieuwe op de oude gebouwen”, bevestigt Gunter Luyckx. “Voor goed gelegen gebouwen is dat geen probleem — die kunnen een nieuwe residentiële functie krijgen — maar gebouwen op minder interessante locaties komen vaak in de categorie ‘structurele leegstand’ terecht.”

Vervangingsmarkt

De nieuwe dynamiek lijkt dus te komen van de projectontwikkelaars die een tandje bij steken. Zo is Iret langs de ring volop bezig met de afbraakwerken van het oude sorteergebouw van De Post en het is op dezelfde site al begonnen met de bouw een kantoor/opleidingscentrum voor Syntra. Er lopen ook al gevorderde onderhandelingen met kandidaat-huurders. Kuehne + Nagel, dat nu nog op de Frankrijklei is gehuisvest, is een van de namen die circuleert. Aan de andere kant van de ring staat Willemen klaar om de volgende fase van City Link op te starten. Kairos heeft vlak bij het Centraal Station Kievit Kantoor in de pijplijn zitten. Op Nieuw Zuid begint Triple Living met de bouw van een kantoorgebouw voor een notaris- en advocatenkantoor. En in het noorden van de stad, op Het Eilandje, krijgt het gemengde Cadiz-project (Cores Development) met 5700 vierkante meter kantoorruimte stilaan vorm. In dezelfde wijk start de tandem Urban Estates- Kumpen dit voorjaar met de bouw van het project India-Natie, dat ook 2800 vierkante meter kantoorruimte omvat.

Behalve op het toegenomen vertrouwen bij de promotors wijst Ingrid Ceusters nog op een andere bemoedigende tendens: Antwerpse bedrijven investeren in hun lokale verankering. “Argenta en Bank Delen zijn twee mooie voorbeelden”, zegt ze. “Die huren momenteel kantoorruimte omdat ze hun hoofdkantoor aan het renoveren zijn. Dat illustreert dat ze geloven in Antwerpen. En het toont ook aan dat verouderde kantoorgebouwen kunnen worden aangepast aan de nieuwe noden.”

“De Antwerpse kantoormarkt blijft wel in hoofdzaak een vervangingsmarkt”, zegt Frank Valkeneers, CEO van Colliers. “Maar Antwerpen is daar geen uitzondering in. De druk op de kantoormarkt is in Europa structureel. Omdat er minder groei is in de tertiaire sector. En door de drang naar kostenbesparing en meer efficiëntie wordt ook beknibbeld op het aantal vierkante meter per werknemer.”

Optimisme

Ingrid Ceusters toont zich toch optimistisch over een prominentere plaats voor Antwerpen in het clubje van Europese kantoorsteden. “Met de juiste citymarketing moet het mogelijk zijn Antwerpen weer meer op de kaart te zetten als kantoorstad. Dat de stad in 2015 uitdrukkelijk aanwezig zal zijn op Mipim (de internationale vastgoedbeurs in Cannes, nvdr) is een stap in de goede richting. Door het trauma van de Visa-affaire (een zaak van frauduleuze kostenaangiften bij stedelijke politici en stadspersoneel, nvdr) heeft Antwerpen zich te lang afzijdig gehouden.”

Kan de ingebruikname van de nieuwe kantoorprojecten ook zorgen voor een nieuwe tophuurprijs, nu nog 145 euro per vierkante meter per jaar? Frank Valkeneers meent van wel: “De kostprijs van nieuwe kantoren ligt hoger omdat de bouwgrondprijs is gestegen en omdat de energieprestatienormen strenger zijn. Daar staat voor potentiële huurders tegenover dat ze in efficiëntere gebouwen minder ruimte moeten opnemen en dat hun energiefactuur lager ligt. Dat maakt dat er ruimte is voor een lichte stijging van de huurprijs. De focus van de bedrijven verschuift van kostprijs per vierkante meter naar de kostprijs per werknemer.”

Emmanuel Ceusters, senior consultant bij Immobiliën Hugo Ceusters, betwijfelt evenwel dat er marge is voor een hogere huurprijs. “De belangrijkste projecten — Kievit, Post X, City Link enzovoort — liggen allemaal op dezelfde as. Ze vissen dus ook grotendeels in dezelfde vijver van kantoorgebruikers. Die concurrentie beperkt het opwaartse potentieel van de huurprijzen.”

Adempauze in Gent

Eind december kocht AG Real Estate het Gentse VAC over van PMV. De investeringsmarkt tekende zo voor veruit de opmerkelijkste deal in Gent. Na twee topjaren lag het in de lijn der verwachting dat de Gentse verhuurmarkt in 2014 een terugval zou kennen. En zo geschiedde. De kantooropname lag zowat een kwart lager dan in 2013. “De hype van 2013 is voorbij”, becommentarieert Ingrid Ceusters. “2014 was een minder flamboyant jaar voor Gent, maar het was zeker geen slecht jaar. Het geloof in Gent als kantoorstad blijft onaangetast. De universiteit van Gent zorgt voor een ruime vijver van hoogopgeleide mensen en ook voor bedrijvigheid via de spin-offactiviteiten.”

Ook Ronny Nuten meent dat de terugval in de take-up geen indicatie is van een verzwakking van de Gentse kantoormarkt. “Gent blijft met een tophuurprijs van 150 euro per vierkante meter per jaar de duurste kantoormarkt van Vlaanderen”, merkt hij op. “Daar is een goede verklaring voor. De kantoorleegstand in Gent is zeer laag, minder dan 5 procent.” In Antwerpen staat 11 procent van de kantoren leeg.

De meeste makelaars relateren de recente opmars van Gent als kantoorstad aan het nieuwe kantooraanbod dat de voorbije jaren, deels op risico, op de markt kwam. Zo bouwde Ghelamco in de schaduw van het nieuwe Gentse stadion de Blue Towers. Ook De Paepe Group heeft de smaak van het kantoortorenbouwen te pakken: na de KBC-toren in 2012 leverde het in 2014 (in joint venture met Globalindus) de AA Tower op. De Blue Towers, de AA Tower en Tetris Business Park stuwden de Gentse opname in 2013 nog naar recordhoogten. Een gelijkaardig effect bleef uit in 2014.

Er staan nog wel enkele projecten op stapel. In het eerste kwartaal van 2016 wil Alides zijn Quantum Building klaar hebben. Het opvallend vormgegeven kantoorgebouw (9300 m2), een ontwerp van evr-Architecten, komt vlak bij het station Gent-Dampoort. Maar voor nieuwe ontwikkelingen wordt vooral gekeken naar The Loop, waar zowel Banimmo als Euro Crossroads Property Developers (Herman Uyttersprot) nog kantoorprojecten in de aanbieding heeft.

LAURENZ VERLEDENS

“Er is duidelijk een leegzuigeffect van de nieuwe op de oude gebouwen” Gunter Luyckx, Mertens Vastgoed

“Gent blijft met een tophuurprijs van 150 euro per vierkante meter per jaar de duurste kantoormarkt van Vlaanderen” Ronny Nuten, JLL