De gemiddelde verkoopprijs van een woonhuis aan de Belgische kust daalde vorig jaar met 6,7 procent, volgens de Notarisbarometer van de Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat. De gemiddelde prijs van een appartement in de kustgemeenten ging met 1 procent naar beneden. Voor appartementen aan de dijk was die daling meer uitgesproken (-6,1 %).
...

De gemiddelde verkoopprijs van een woonhuis aan de Belgische kust daalde vorig jaar met 6,7 procent, volgens de Notarisbarometer van de Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat. De gemiddelde prijs van een appartement in de kustgemeenten ging met 1 procent naar beneden. Voor appartementen aan de dijk was die daling meer uitgesproken (-6,1 %). De federatie van notarissen voegt eraan toe dat er grote verschillen zijn tussen de kustgemeenten. Er zijn gemeenten waar de gemiddelde verkoopprijs toch is gestegen: Koksijde (+4 %), Oostende (+4,1 %), De Haan (+6,7 %), Blankenberge (+8,3 %), Heist (+5,5 %) en Knokke (+3 %). Maar in alle kustgemeenten daalde de gemiddelde verkoopprijs van appartementen op de dijk. In Zeebrugge was er zelfs een terugval met 17,2 procent. Een appartement op de dijk is wel nog altijd 21 procent duurder dan het gemiddelde appartement in alle kustgemeenten samen. Toch zijn er nog altijd factoren die in het voordeel van vastgoed aan zee spelen, zoals de vergrijzing en de immigratie van oudere mensen naar de kustgemeenten. Tussen 2002 en 2012 steeg het aantal 65-plussers die aan de kust wonen met 34,5 procent, blijkt uit de recentste cijfers van de Studiedienst van de Vlaamse regering en het Agentschap Binnenlands Bestuur. Senioren zijn een interessant huurpubliek. Doorgaans is het risico op wanbetaling niet groot. Oudere huurders vinden de locatie wel erg belangrijk. Ze wonen graag op wandelafstand van een aantal voorzieningen. Behalve het huurrendement, voor wie verhuurt, is er nog de mogelijke meerwaarde bij een verkoop. Beide worden sterk beïnvloed door de ligging. Een appartement met zicht op zee kost over het algemeen meer dan een appartement zonder zeezicht. Dat weegt enigszins op het huurrendement. Maar de potentiële huurprijs ligt ook hoger, wat dan weer positief is voor het rendement. Dat vastgoed met zicht op zee de voorbije decennia meer in waarde is gestegen, hoeft niet te verbazen. De 67 kilometer kustlijn is zo goed als volgebouwd. Er kan niet zo veel vastgoed met zicht op zee meer bij komen. Dat de gemiddelde waarde van appartementen met zeezicht meer daalt dan die zonder zeezicht, komt vooral omdat appartementen op de dijk doorgaans ouder zijn. Ze zijn vaak aan een opknapbeurt toe. Al moet worden gezegd dat veel eigenaars al investeringen hebben gedaan, zodat het niet zeker is dat de prijzen van appartementen met zeezicht de komende jaren nog zullen zakken. Hoe de prijzen in de toekomst evolueren, valt moeilijk te voorspellen. Er spelen veel factoren, zoals het algemene economische klimaat, de evolutie van de rente, belastingen en de regelgeving, de ruimtelijke ordening en de demografie. De rentedalingen van de voorbije jaren speelden in het voordeel van het rendement op vastgoed. Hoe lager de rente, hoe hoger het bedrag dat kopers kunnen lenen voor een aankoop van vastgoed. Momenteel is de rente al zo laag dat dit effect wellicht niet meer speelt. De economische conjunctuur zit ook niet mee. Op de fiscale stimulansen voor vastgoed wordt al een tijdje beknibbeld. Door de zesde staatshervorming zijn de deelstaten sinds 1 juli 2014 bevoegd voor de fiscale voordelen voor de eigen woning. In Vlaanderen liggen de fiscale voordelen voor de eigen woning fors lager dan vroeger. Vlaanderen heeft de woonbonus voor de enige en eigen woning verlaagd, maar het verhoogde het voordeel voor een tweede woning die dienstdoet als hoofdverblijfplaats. Het bedrag aan kapitaalaflossingen en premies van de schuldsaldoverzekering dat fiscaal kan worden benut, bedraagt 2280 euro per medelener. De belastingvermindering bedraagt 30 procent van dat bedrag. Het brengt de maximale belastingbesparing op 684 euro. Daarnaast is er een belastingvermindering van 40 procent voor de intresten. Die intrestaftrek levert al gauw een voordeel van 500 euro of meer per persoon op. Daardoor bedraagt het fiscale voordeel voor een tweede woning aan zee die dienstdoet als hoofdverblijfplaats ongeveer 1184 euro per persoon. Voor een tweede verblijf in Vlaanderen, Wallonië of het Brussels Hoofdstedelijk Gewest dat niet dienstdoet als hoofdverblijfplaats, kent de federale overheid het fiscale voordeel toe. Dat bedraagt 30 procent van de kapitaalaflossingen tot maximaal 2260 euro, of 678 euro per persoon per jaar. Naast de vermindering voor kapitaalaflossingen zijn ook de intresten fiscaal aftrekbaar. Die aftrek kan oplopen tot meer dan 1000 euro per koppel. Aan elke vastgoedbelegging zijn bijkomende kosten verbonden, zoals belastingen en onderhouds- en beheerskosten. Er zijn een aantal wettelijke verplichtingen waaraan een verhuurder moet voldoen, zoals het onderhoud van de liften en de isolatie van het dak. Eigenaars van een appartement moeten niet alleen hun privédeel onderhouden, maar ook rekening houden met renovatiewerken aan de gemeenschappelijke delen, zoals de gevel, de terrassen, de gangen en het dak. Vaak bouwen de mede-eigenaars daar een spaarreserve voor op. Daar komen dan nog de onroerende voorheffing bij, de belasting op tweede verblijven, de brandverzekering, de kosten van de syndicus en de gemeenschappelijke kosten. Al die uitgaven lopen al gauw op tot 300 euro per maand. En er is ook altijd nog het risico op leegstand en wanbetaling. Eigenaars van een tweede verblijf moeten het kadastraal inkomen van dat goed elk jaar opgeven in de belastingaangifte. De belasting wordt berekend tegen het marginale tarief van de personenbelasting (meestal 45 of 50 %) en uitgaand van het geïndexeerde kadastraal inkomen verhoogd met 40 procent. Wordt de woning gemeubileerd verhuurd, dan wordt 40 procent van het kadastraal inkomen als roerend beschouwd. Op de helft van dat bedrag is 15 procent belasting verschuldigd. Op het resterend gedeelte van het kadastraal inkomen, verhoogd met 40 procent, wordt de eigenaar belast tegen de marginale aanslagvoet. Heeft de eigenaar een lening lopen om de woning af te betalen, dan kan hij de betaalde intresten aftrekken van zijn belastbare onroerende inkomsten. Als de huurder de woning voor beroepsdoeleinden gebruikt, wordt de eigenaar belast op zijn netto onroerend inkomen. Dat komt overeen met de ontvangen huurinkomsten verminderd met een forfaitaire kostenaftrek van 40 procent van de inkomsten, met een maximum van twee derde van het geherwaardeerde kadastraal inkomen. Voor het inkomstenjaar 2014 bedraagt de herwaarderingscoëfficiënt 4,23. De prijzen van appartementen aan zee zijn de voorbije dertig jaar met gemiddeld 6,2 procent per jaar gestegen. Dat is 0,3 procent meer dan het gemiddelde voor heel België. Als we ook rekening houden met het huurrendement, is de opbrengst van een appartement in het binnenland zelfs hoger dan die van een appartement aan zee. Ook een korf Belgische aandelen deed het over dertig jaar een stuk beter, met een winst van 10,3 procent per jaar. Vastgoedexperts denken dat de prijzen van de tweede verblijven in ons land de komende jaren onder druk zullen blijven staan. Vooral de concurrentie van het buitenland speelt een rol, onder meer omdat vliegtuigtickets steeds goedkoper worden en de prijzen in het Middellandse Zeegebied sterk zijn gedaald. Twintig jaar geleden hadden 90.000 Belgen een tweede verblijf in het buitenland, vandaag zijn er dat meer dan 140.000. Brusselaars en Walen kopen momenteel zelfs vaker een tweede verblijf in het buitenland dan in België.Luc Van den BorreBrusselaars en Walen kopen vaker een tweede verblijf in het buitenland dan in België. Over de voorbije dertig jaar was de opbrengst van een appartement in het binnenland hoger dan die van een appartement aan zee.