Luxemerken azen op nieuwe locaties

Het gaat de luxesector voor de wind. Het aantal verkooppunten neemt sterk toe en de selecte klantenkring blijft groeien. De vastgoedsector deelt mee in de weelde. Vooral de omgeving van de Antwerpse Schuttershofstaat is gewild terrein.

Vuitton, Chaumet, Cartier, Van Cleef & Arpels, Dior, Chanel. Textiel, juwelen, wagens, maar ook topkappers en chocolatiers … Het ooit zo kleine en selecte aantal topzaken neemt een hoge vlucht.

Nieuwe vestigingen worden echter niet eender waar ingeplant: de perfecte locatie blijft een vereiste om de exclusieve schatten uit te stallen. Luxe dient per definitie schaars te blijven. “De toplui van deze merken zijn zich daar zeer bewust van,” aldus Arnaud de Bergeyck, retailspecialist bij Cushman & Wakefield (C&W). “Het is geen verrassing dat alleen Brussel, Antwerpen en Knokke een voldoende hoog niveau halen. Vaak gaat het om één of twee topliggingen in een specifieke straat. Die luxemerken zijn bereid om jarenlang te wachten om zich op dat begeerde plekje te kunnen vestigen.”

Het bekendste voorbeeld is Louis Vuitton, dat in Parijs zijn zinnen had gezet op een historisch pand op de Champs-Elysées, recht tegenover de vestiging van Crédit Lyonnais. Exclusief en duur, dat zeker, maar voor buitenlandse toeristen die er warmpjes bijzitten tegenwoordig een even grote must als de Eiffeltoren. “In België hebben we in vergelijking met de buurlanden nog groeimarge,” vindt Charles Luel, hoofd van de retailafdeling bij CB Richard Ellis (CBRE). “Het aanbod in het topsegment en het klantenpotentieel kunnen verder worden ontwikkeld.”

Met dank aan nieuwe rijken

Volgens De Bergeyck komt het domein van de opperste luxe steeds meer in handen van drie grote spelers: de Franse groep LVMH (Louis Vuitton – Moët Hennessy) van Bernard Arnault, de groep PPR (Pinault-Printemps-Redoute) van de familie Pinault, waarvan het luxesegment in 1999 de naam Gucci Group kreeg, en het Zwitserse Richemont (zie kader: Drie koningen van de luxe). Al enkele jaren lang verbrijzelt de omzet van deze succesvolle luxeconcerns alle records. Sinds begin 2007 lijkt het wel of de luxemachine op hol is geslagen. Komt het doordat steeds meer (vaak buitenlandse) nieuwe rijken in weelde kunnen baden? Of is het topsegment wat van zijn glans kwijtgeraakt, waardoor de kloof tussen de puissant rijken en de rest kleiner wordt? “Een combinatie van de twee,” meent De Bergeyck. “Het klopt dat er steeds meer nieuwe rijken uit het Oosten, de Perzische Golf en Azië (China voorop) zich de uiterlijke tekenen willen aanmeten van de elite waartoe ze nu behoren. Maar ook steeds meer ‘gewone’ consumenten kiezen voor de top, voor een uitspatting, al was het maar één keer in hun leven. Alles lijkt betaalbaar voor iedereen.”

“De boost die de verkoop van luxeproducten door deze nieuwe landen heeft gekregen, zorgt ervoor dat de drie grote groepen momenteel over voldoende middelen en motivatie beschikken om hun aantal vestigingen wereldwijd flink te verhogen,” voegt Charles Luel eraan toe. “Zo zien we in ons land steeds vaker dat de absolute topmerken kiezen voor een aanwezigheid in zowel Brussel, Antwerpen als Knokke.”

Brussel: Waterloolaan zet de toon

In Brussel, van oudsher de luxehoofdstad van ons land, tekent zich al enkele jaren een trend af. In de bovenstad nemen de luxemerken nieuwe posities in. Het grote aantal merken uit het middensegment dat momenteel investeert in de ooit exclusieve Louizalaan, zorgt ervoor dat de topmerken steeds meer de andere oever opzoeken en zich vestigen op de Waterloolaan. “Langzaam maar zeker kiest de echte elite, onder invloed van met name Armani, locaties op de Waterloolaan voorbij het Hilton, richting Naamsepoort. Dat is het geval voor Bulgari, Christofle en onlangs nog Agnès B,” vertelt De Bergeyck, die eraan toevoegt dat er nog meer van zulke transacties op til zijn. Christian Liaigre (decoratie) ruilt nummer 13A in voor nummer 30 en vestigt zich net als Agnès B op een veel minder zichtbare locatie. Ook het Britse The Rug Company, een pionier op het vlak van hedendaagse tapijten, opende onlangs zijn eerste winkel in de Naamsestraat 38. Stilletjes aan legt deze modieuze as de ontbrekende commerciële link met de Zavel en de Marollen.

De verschuiving wordt deels veroorzaakt door de ongeschreven wet in de handelswereld om je te vestigen net naast of recht tegenover je directe concurrent: Gucci versus Vuitton (voorlopig nog steeds in de Louizalaan) en Cartier versus Chaumet. Gucci verlaat binnenkort de winkel op nummer 49 (200 vierkante meter) en opent een nieuwe concept store van 600 vierkante meter.

Luxe trekt immers luxe aan. Het kleine aantal eigenaars vaart er wel bij en de overnamesommen die in klinkende munt worden betaald boven op de al reusachtige huurprijzen, stijgen zienderogen. De panden zijn bovendien gemiddeld een flink stuk groter dan die in de Nieuwstraat.

Een andere stimulans is het project van het Brussels Gewest om de Guldenvlieslaan om te vormen tot een grote voetgangerszone, met nog één strook voor langzaam verkeer tegenover de luxewinkels op de rechteroever. Dit project gaat overigens hand in hand met de renovatie van de oude Guldenvliesgalerij (familie Gillon) waarin ING Real Estate 20 miljoen euro zou pompen. Twee prestigieuze projecten die het stuk bovenstad tussen de twee poorten over vijf jaar moeten omtoveren tot the place to buy higher. Een plek waar het weer aangenaam flaneren is op elk uur van de dag. “Zoals de Ramblas in Barcelona,” opperen sommigen zonder blikken of blozen.

Antwerpen: hipper dan Brussel

“Dit is een schitterende locatie, we kunnen niet beter zitten.” Store manager Nancy Nyssen van de Burberrywinkel in de Antwerpse Schuttershofstraat zegt het met zichtbare trots. De Antwerpse vestiging van Burberry is nog maar een goede maand open en het is bovendien de eerste in ons land. Onder impuls van ontwerper Christopher Bayley is het Britse luxelabel, bekend van de oerdegelijke trenchcoat, niet langer alleen chic, maar nu ook bijzonder hip. De restyling ging gepaard met een expansief vestigingsbeleid. Dit jaar alleen al opende Burberry een vestiging in Praag, twee nieuwe winkels in Spanje (Madrid en Sevilla) en in augustus krijgt Tokio een nieuwe flagshipstore.

In ons land kijkt Burberry ook uit naar een locatie in Brussel, maar de primeur ging dus naar de Scheldestad. “Een beetje toevallig,” zegt Karl Van Oosterwijck, partner bij C&W. “De juiste locatie in de stad is voor een merk als Burberry doorslaggevend. In Antwerpen was er voor Burberry een unieke opportuniteit, in Brussel is die er nog niet.”

Toch zegt het iets over de gewijzigde machtsverhoudingen tussen de twee steden in luxeland. “Enkele jaren terug was het bijna ondenkbaar dat een luxelabel de voorkeur zou geven aan Antwerpen,” merkt Van Oosterwijck op. “Maar Antwerpen heeft zich succesvol gepositioneerd als dé modestad van het land. Vandaag staan Antwerpen en Brussel ongeveer even hoog op het prioriteitenlijstje van de luxemerken.”

Ook de beroemde Japanse ontwerper Yohji Yamamoto koos Antwerpen voor zijn eerste winkel in ons land. In het najaar opent hij in de ruimtes van de voormalige Brasserie Nationale in de Nationalestraat een boetiek van 1000 vierkante meter. Het wordt de grootste Yamamotoboetiek ter wereld.

Dat Antwerpen hip is, is ook internationale vastgoedinvesteerders opgevallen. Enda Bracken, hoofd van property asset management bij de Bank of Ireland, merkte tijdens het congres Antwerp Real Estate op dat “Antwerpen een meer trendy status geniet dan Brussel”. Bank of Ireland kocht vorig jaar de helft van het nieuwe shoppingcenter in de Stadsfeestzaal.

Op het vlak van huurprijzen is Antwerpen zelfs al over Brussel gesprongen. Voor een winkel van 150 vierkante meter met zes meter gevelbreedte betaal je in het beste gedeelte van de Schuttershofstraat, dé Antwerpse luxestraat, een jaarlijkse huursom van 175.000 euro. In de Waterloolaan in Brussel ben je al gesteld voor 130.000 tot 140.000 euro. “Gewoon een kwestie van vraag en aanbod,” verklaart Van Oosterwijck het prijsverschil. “Het bevestigt nog eens dat Antwerpen goed in de markt ligt.”

De Kustlaan in Knokke haalt ongeveer het Brusselse huurprijsniveau. “We slagen er steeds vaker in om de merken te overtuigen een vestiging te openen in Knokke,” zegt Luel. “Het Zoute staat garant voor een internationaal, vermogend clientèle en de merken zijn bereid om het spel mee te spelen en hun klanten te volgen naar de locaties waar ze geld spenderen, zoals hun vakantieoord.”

In andere Vlaamse steden is het luxesegment verwaarloosbaar, vindt Van Oosterwijck. “In Gent is er wel een concentratie van luxemerken in de Kortedagsteeg en in een deel van de Koestraat en de Brabantdam. Je vindt daar Bellerose, Scapa en American Outfitters. Ook de Kapelstraat in Hasselt heeft wel enkele duurdere merken.”

Opmars van de Schuttershofstraat

Terug naar de Antwerpse Schuttershofstraat. Schuin tegenover de Burberrywinkel monsteren enkele dames de etalage van Delvaux. Het Belgische merk voor luxehandtassen is een van de pioniers in de Schuttershofstraat: het heeft er al meer dan twintig jaar een winkel. En net als bij Burberry toont men zich bij Delvaux bijzonder opgetogen over de locatie. “Qua omzet is het onze belangrijkste winkel,” zegt CEO François Schwennicke.

Tien jaar geleden was de Schuttershofstraat nog een vrij gewone winkelstraat met vooral lokale handelaars. In een studie uit 1998 van makelaar DTZ over de belangrijkste en duurste winkelstraten was er nog geen sprake van de Schuttershofstraat. Vandaag staan internationale topmerken te dringen voor een stek in de exclusiefste straat van Antwerpen. De huurprijzen liggen er inmiddels nog slechts een fractie onder die van topstraten als de Meir of de Nieuwsstraat.

“De Schuttershofstraat heeft de plaats ingenomen van de Huidevettersstraat,” aldus Karl Van Oosterwijck. “De Huidevettersstraat positioneert zich nu letterlijk en figuurlijk tussen de populaire Meir en de Schuttershofstraat.” De opmars van de Schuttershofstraat is voor een belangrijk deel de verdienste van dokter Jules Hayen. Deze succesvolle chirurg en vastgoedinvesteerder kon destijds enkele belangrijke merken overtuigen om zich te vestigen in ‘zijn’ Schuttershofstraat. De anderen volgden snel. Tegelijkertijd trok Antwerpen met zijn imago van modestad ook nieuwe luxemerken aan.

De aantrekkelijkheid van de Schuttershofstraat ligt voor deel in de verscheidenheid van het aanbod. En ook de mix van nationale en internationale merken en lokale handelaars geldt als een troef. Zo vind je er naast een Burberry, Natan, Gucci, Essentiel, Hermès, Zadiga & Voltaire of een Comptoir des Cotonniers bijvoorbeeld ook nog brocantezaak ‘t Schuttershofke en twee bruine kroegen (Rubens en Den Armen Duvel).

Maar die eigenheid komt onder druk te staan. Onlangs nog sloot bloemen- en plantenwinkel De Plantaardige Verbeelding, een begrip in Antwerpen, de deuren. De uitbaters, die ook eigenaar waren van het pand, zijn uiteindelijk gezwicht voor een wel erg mooi bod. In de plaats komt het Franse modelabel Sonia Rykiel. “Het zou spijtig zijn als die tendens zich zou doorzetten,” vindt Van Oosterwijck. “Want die local touch is belangrijk voor de sfeer van de straat. Maar het is een fenomeen dat je moeilijk kunt tegenhouden. We zien ook dat, net zoals in de populaire winkelstraten, de zelfstandige winkeliers en de multimerkenwinkels de duimen moeten leggen voor de verticaal geïntegreerde modehuizen. Het is hard maar heel simpel: als je marge niet meer toelaat om de huur te betalen, moet je je conclusies trekken.”

Nog meer Antwerps potentieel

De luxesector gaat inmiddels ook op zoek naar panden in de onmiddellijke omgeving van de Schuttershofstraat. Louis Vuitton en Paule Ka kozen voor de Komedieplaats, Flamant Interiors en Mini Cooper vestigden zich in de Lange Gasthuisstraat en Oilily heeft sinds kort een flagshipstore in de Oudaan. En volgens dokter Hayen is dat nog maar het begin. “Antwerpen heeft zeker het potentieel voor een tweede quartier à la Schuttershofstraat,” zegt hij. “Ik heb een lijst met aanvragen van grote internationale merken die uitkijken naar een locatie in Antwerpen.”

Na de Meir, Leysstraat, Schuttershofstraat en Hopland richtte de dokter zijn pijlen enkele jaren geleden op de Oudaan. “De doorsteek van de Oudaan naar de Kammenstraat en zo naar de Nationalestraat is grotendeels gerealiseerd,” zegt hij. “Er zijn nog een of twee panden die in aanmerking komen voor een winkellocatie.” Voor de toekomst gelooft de dokter vooral in de commerciële ontwikkeling van de Lange Gasthuisstraat en Sint-Jorispoort “Dat stuk heeft nog een enorm groeipotentieel,” aldus Hayen.

Aan Hopland, de andere kant van de Schuttershofstraat, opent eind dit jaar dan weer het nieuwe shoppingcenter in de Stadsfeestzaal. Hayen heeft gemengde gevoelens over het project. “De aannemers hebben er een echt boeltje van gemaakt, met heel veel overlast voor de buurt en de winkels aan de overzijde. Ik houd er een bittere smaak aan over. En ik ben ook teleurgesteld over de ingang aan de kant van Hopland: dat is keukenachtige architectuur. Maar op zich kan de opening van het shoppincenter het winkelcircuit alleen maar versterken. Dat is een goede zaak.”

Laurenz Verledens – Philippe Coulée