Lintbewinkeling

Hoe zijn baanwinkels in ons land gegroeid, wie zijn de eigenaars en welke producten worden er aangeboden? Een studie van makelaar Healey & Baker brengt de Belgische baanwinkelsituatie in kaart.

Dat het winkelaanbod in België op zijn zachtst gezegd ‘versnipperd’ is, mag voor een groot deel worden toegeschreven aan de baanwinkels, winkels die door hun omvang en activiteit de periferie van de steden opzoeken. Het bekendste voorbeeld is ongetwijfeld de ‘Boomsesteenweg’, op het grondgebied van Aartselaar bij Antwerpen.

Een studie van makelaar Healey & Baker schetst de geschiedenis van de baanwinkels in België en trekt enkele verrassende conclusies uit de samenstelling en de oppervlakte van het baanwinkelgebeuren.

De wildgroei in het winkelaanbod in perifere zones leidde in 1975 tot de wet op de handelsvestigingen. Het land werd ingedeeld in zones. Buiten de centra mochten nog winkels worden gebouwd zonder socio-economische vergunning met een netto-oppervlakte van 1500 vierkante meter (bruto 3000 vierkante meter), binnen de kernen van 750 vierkante meter netto (1000 vierkante meter bruto). Voor grotere verkoopoppervlakten was een dergelijke vergunning wel verplicht. Maar de tijdrovende procedures om ze te verkrijgen (in totaal mag op een wachttijd worden gerekend van zes tot acht maanden) en de subjectieve criteria die worden gehanteerd, zetten winkelbouwers aan om achterpoortjes te zoeken. De oplossing bleek panden te bouwen met een netto-oppervlakte van iets minder dan de limiet (1499 vierkante meter buiten en 749 vierkante vierkante meter binnen de kernen).

De reactie van de overheid liet lang op zich wachten, maar kwam er toch in 1994 met een nieuwe wet op de handelsvestigingen. Die beperkte de netto-oppervlakte van winkels zonder socio-economische vergunning tot 1000 vierkante meter netto buiten en 400 vierkante meter netto binnen bewoningskernen.

De studie van Healey & Baker stelt de vraag hoezeer het baanwinkelaanbod versnipperd is, welke eigenaars dit marktsegment beheersen en welke producten en diensten er vooral worden aangeboden. Van ‘baanwinkelketens’ spreekt de studie zodra een onderneming meer dan vijf vestigingen heeft in ons land (met uitzondering van Ikea met vier vestigingen, maar een belangrijke verkoopoppervlakte) en twee derde van de vestigingen zich in de periferie bevinden.

KLEDING EN SCHOENEN.

101 ketens voldeden aan deze voorwaarde (voedingswinkels kwamen niet in aanmerking), goed voor 1975 vestigingen en 2.100.000 vierkante meter brutoverkoopoppervlakte. Een groot gedeelte ervan (39 van de 101 ketens om precies te zijn) heeft minder dan tien vestigingen. Slechts drie hebben er meer dan honderd. Van versnippering gesproken. Uitgedrukt in vierkante meter verkoopoppervlakte beschikken twee ketens over meer dan 100.000 vierkante meter ( Brico en Euroshoe). De helft bezet minder dan 10.000 vierkante meter.

Opvallend is het overzicht van de winkelactiviteiten van de baanwinkels. Meer dan 600 (27% van de oppervlakte) van de 1975 vestigingen bieden schoenen en kleding aan. Nochtans zijn dat precies de activiteiten die men via de vestigingswet in de stadskernen wilde houden. De wet van 1975 bereikte met andere woorden niet het gewenste doel.

Van de 101 ketens zijn 63 Belgisch van nationaliteit (goed voor 1370 van de 1975 vestigingen). Verder tellen we 14 Franse (145 winkels) en 19 Nederlandse (411 winkels) ketens (en vijf ‘andere’ waaronder Ikea en Toys ‘R’ Us).

In tegenstelling tot de situatie in het buitenland – waar baanwinkels gegroepeerd liggen in daartoe bestemde zones – gaat het in België om veel kleine parken. Meer dan de helft van de baanwinkellocaties telt minder dan tien winkels. Slechts in vier gevallen groepeerden meer dan dertig winkels zich op eenzelfde plaats.

Het rendement van baanwinkels daalt intussen fors. Voor enkele jaren moest een dergelijke zaak nog een rendement bieden dat 3,5 tot 4% boven dat van een A1-winkel (in een winkelstraat) lag. Nu vragen investeerders nog slechts een premie (het verschil in rendement) van goed 1%. 62% van de baanwinkels behoort toe aan privé-investeerders, 14% is in handen van de ketens zelf, 18% is eigendom van ontwikkelaars en 6% van institutionelen (maar het aandeel van deze laatste stijgt snel). De gemiddelde huurprijzen voor baanwinkels stegen volgens de studie van Healey & Baker met 60% tussen 1987 en nu. En de experts van het huis verwachten een verdere opmars met nog eens 40% tegen het jaar 2001.

GW