We rijden van Trogir noordwaarts naar Pakostane. Een trip van ongeveer 120 kilometer in Midden-Dalmatië. De bochtige kustweg leidt ons langs pittoreske vissersdorpjes en prachtige baaien. De zon schijnt, de Adriatische kust kleurt azuurblauw. We beginnen stilaan te begrijpen waarom Dalmatië een van de grote beloften van het Europese toerisme wordt genoemd.
...

We rijden van Trogir noordwaarts naar Pakostane. Een trip van ongeveer 120 kilometer in Midden-Dalmatië. De bochtige kustweg leidt ons langs pittoreske vissersdorpjes en prachtige baaien. De zon schijnt, de Adriatische kust kleurt azuurblauw. We beginnen stilaan te begrijpen waarom Dalmatië een van de grote beloften van het Europese toerisme wordt genoemd. Maar we zijn ook verbaasd: hoe kan het dat we op die hele tocht amper twee bouwkranen zien? Er is hier nog plaats zat voor appartementen, villa's en hotels. En de bestaande toeristische accommodatie is meestal kleinschalig of verouderd. Een beetje projectontwikkelaar ziet hier de ene toplocatie naast de andere. Maar die projectontwikkelaars laten het - voorlopig - afweten. Niet heel de Kroatische kustlijn - 1800 kilometer lang en 5835 kilometer als we de kust van de 1185 eilanden meetellen - is zo toeristisch 'onderontwikkeld'. Al onder Joegoslavische vlag was de Kroatische kust immers een toeristische trekpleister die ook veel West-Europeanen kon bekoren. Vandaag is Istrië, in het noorden, met plaatsen als Umag, Porec, Provinc en Pula de populairste regio. Jaarlijks ontvangt Istrië 2,5 miljoen vakantiegangers. En helemaal in het zuiden groeit Dubrovnik - het oude stadscentrum staat op de Unesco-lijst van werelderfgoed - stilaan uit tot een absolute toeristische topper. Maar ook in die regio's blijft de toeristische infrastructuur relatief kleinschalig. Weinig of geen appartementsmastodonten en al evenmin grootschalige hotelcomplexen. En als het van de conservatieve regering van premier Ivo Sanader afhangt, zal daar weinig verandering in komen. In september 2004 werd een strenge stedenbouwkundige wet goedgekeurd, die het bouwen in de kuststreek sterk aan banden legt. Niet dat de Kroatische regering het toeristische potentieel niet verder wil uitbouwen. Maar de Kroaten geloven meer in kwaliteitstoerisme dan in massatoerisme. Spaanse costa-toestanden willen ze absoluut vermijden. Betekent dit dat de toeristische vastgoedsector het wel mag vergeten in Kroatië? Nee, want al zie je nog maar weinig bouwactiviteit, verschillende - meestal buitenlandse - projectontwikkelaars verkennen het terrein of leggen zelfs al de laatste hand aan hun plannen. Een van hen is de Belg Johan Hansen, in Brussel met Skyline Projects gekend als een van de belangrijkste appartementenontwikkelaars. Hansen gelooft in de toeristische groei van Kroatië. "Kroatië heeft alles wat je van een zuiderse zonbestemming mag verwachten," vertelt hij enthousiast. "Een aangenaam klimaat, een schitterende kustlijn, maar ook een rijke cultuur en een interessant binnenland. En nergens eet je zo'n goeie vis als in Kroatië. Het grote verschil met pakweg de Spaanse costa's, de Côte d'Azur of de Griekse kustlijn is dat Kroatië nog niet verknoeid is." Zijn betoog is natuurlijk niet helemaal vrij van eigenbelang. Want Hansen heeft wel degelijk grootse plannen in Kroatië. Binnen een termijn van vijf jaar wil hij 500.000 m2 bebouwde oppervlakte ontwikkelen. En hij heeft al zeer concrete plannen voor ontwikkelingen met een totale oppervlakte van 250.000 m2 (zie kader De projecten van Johan Hansen). Maar kan dit dan wel binnen die nieuwe strenge stedenbouwkundige wet? Repliceert Hansen: "De wet maakt projectontwikkeling moeilijk, maar niet onmogelijk. Er komen wel weinig zones in aanmerking voor ontwikkeling: er mag maar op ongeveer 3 % van de kustlijn gebouwd worden. Maar op een totale kustlengte van 5835 kilometer betekent dit nog altijd 175 kilometer." Dat het de Kroaten menens is met de bescherming van hun kust, blijkt uit het feit dat ze de lokale politici grotendeels buiten spel zetten bij de toekenning van vergunningen. Een centraal comité in de hoofdstad Zagreb heeft daarin het laatste woord. En de bouwregels zijn niet min. De kuststrook is heilige grond: binnen een zone van 70 meter, en op sommige plaatsen 100 meter, mag er niet gebouwd worden. Om het open en groene karakter te behouden, mag ook maar 25 % van de site bebouwd worden. Daarnaast is de bouwhoogte beperkt tot 9 meter voor appartementen en tot 12 meter voor hotels. "Als projectontwikkelaar zijn dat regeltjes waar je in eerste instantie niet gelukkig mee bent," geeft Hansen toe. "Als ik 30 verdiepingen mag bouwen, dan zal ik dat ook doen. Maar het grote voordeel van de Kroatische aanpak is wel dat je kwaliteit krijgt."Ook mooi meegenomen is dat het risico van een overaanbod op die manier beperkt wordt. En een relatief krappe markt kan ook niet slecht zijn voor de waardeontwikkeling van het vastgoed. Niet onbelangrijk, want velen zien de aankoop van een tweede woning ook als een investering. De voorbije jaren zouden de vastgoedprijzen aan de Kroatische kust overigens al behoorlijk gestegen zijn. De Britse vastgoedspecialist Knight Frank merkt in zijn recentste (2004-2005) International Residential Property Review op dat de vastgoedprijzen er al enkele jaren een double digit growth vertonen. In 2004 registreerde Knight Frank een prijsstijging van 20 % op de appartementenmarkt en zelfs van 35 % voor villa's. Dat neemt niet weg dat het prijspeil er nog lang niet het niveau haalt van Marbella, Toscane of de Côte d'Azur. Voor een tweeslaapkamerappartement van 150 m2 op een goede ligging berekende Knight Frank de gemiddelde prijs op 300.000 euro. Ter vergelijking: voor de Côte d'Azur hangt Knight Frank aan een gelijkaardig appartement een prijskaartje van 875.000 euro. Blijft de vraag of er na deze jaren van scherpe prijsstijgingen nog veel groeipotentieel overblijft. Voor een ondersteuning van de vraag vanuit het binnenland, lijkt het in ieder geval nog veel te vroeg. De doorsnee Kroaat moet niet denken aan een tweede woning, laat staan dat hij op die markt kan concurreren met rijke buitenlanders. Anderzijds beschikt de Kroatische kust over een natuurlijk hinterland dat onder meer belangrijke delen van Duitsland, Oostenrijk en Slovenië beslaat. Een hinterland dat sinds de opening van een autosnelweg tussen Zagreb en Split ook daadwerkelijk kan worden aangeboord. Tegen 2007 wordt deze snelweg overigens doorgetrokken tot in Dubrovnik. Ook de mogelijke toetreding tot de Europese Unie - wellicht in 2007 - zou voor extra groei kunnen zorgen. Maar hier speelt het oorlogsverleden Kroatië parten. De Europese Unie heeft de toetredingsonderhandelingen uitgesteld wegens twijfel over de goede wil van Kroatië om generaal Ante Gotovina uit te leveren aan het Joegoslavië Tribunaal in Den Haag. "Het oorlogsverleden is misschien wel de grootste handicap van Kroatië," meent Ton Vanderheijden, een Nederlandse zakenman die ook in Kroatisch vastgoed handelt. "En de berichtgeving - zeker in Nederland - over het Tribunaal in Den Haag houdt dat oorlogsimago in stand. Maar zodra dat beeld wordt gecorrigeerd, mag Kroatië allicht op meer toeristische en vastgoedinteresse rekenen."Laurenz Verledens"Het grote verschil met de Spaanse costa's, de Côte d'Azur of de Griekse kustlijn is dat Kroatië nog niet verknoeid is."` In 2004 stegen de prijzen van appartementen met 20 % en van de villa's zelfs met 35 %.