Bouwpromotor Marnix Galle (Allfin) komt uit een diep dal. De crisis bracht zijn kopers in problemen en de betalingen bleven uit. Maar hij kaapte de voorbije twee jaar de mooiste projecten in Brussel weg. Met 350 euro miljoen in portefeuille is hij terug van weggeweest.
Terwijl de vastgoedmarkt op apegapen ligt, stoomt de Brusselse vastgoedpromotor Marnix Galle sinds 2011 op volle toeren met de opstart van een nieuw portfolio van 350 miljoen euro. De bekendste zijn de herontwikkeling van de gewezen ASLK-hoofdzetel aan de Wolvengracht en de hoofdzetel van Solvay in hartje Elsene. Samen zijn ze goed voor 100.000 vierkante meter.
Marnix Galle is de belangrijkste promotor van de hoofdstad. Nochtans bestaat zijn bedrijf Allfin amper elf jaar. De zoon van de gewezen socialistische minister Marc Galle is een gerespecteerd lid van de West-Vlaamse society als resident van Knokke. Hij is gehuwd met Michèle Sioen van de gelijknamige textielfamilie.
Zijn eerste grote interview verloopt soms in horten en stoten. Galle is er niet gerust in. “Ik probeer me zo onzichtbaar te houden en eigenlijk praat ik niet zo graag publiek, zeker niet over privézaken.”
TRENDS. Na een wilde jeugd rolde u in het zakenleven. Hoe verliep dat?
MARNIX GALLE (ALLFIN). “Ik was een levendige rebel met een, laten we zeggen, actieve puberteit. Mijn ouders stuurden me in 1979 als zestienjarige naar de States om mijn Engels bij te schaven, met een allerlaatste waarschuwing dat het dan gedaan moest zijn met de wilde jaren. Ik zou er twee maanden blijven. Het werd negen jaar.
“In 1990 vroeg ik de hand van mijn vriendin aan haar vader – Willy Michiels, de uitbater van het imperium van de bingokastjes. Ik kreeg de vraag terug wat ik dan wel met mijn leven ging doen. Ik begon zijn familievastgoed te ontwikkelen, stap voor stap, met kleine pandjes, zoals appartementen boven winkels. Met mijn schoonvader startte ik ook de ontwikkelaar All Build op. Ik heb toen mijn dada in het vastgoed gevonden.”
U bent samen met uw ex-vrouw nog bestuurder in All Build?
GALLE. “All Build is een slapende vennootschap. En verder wens ik daar niets over te zeggen.”
Allfin was een pionier in forward sales, waarbij een vastgoedbeheerder een promotor op voorhand betaalt om een gebouw neer te zetten en huurders te vinden. Vanwaar die keuze?
GALLE. “Allfin is uit het niets uit de grond gestampt. Ik werk dus niet met het kapitaal van mijn schoonfamilie Sioen. We waren een jonge partij in het Brusselse vastgoed en konden de prijzen gewoonweg niet betalen. Zo’n forward sale was de enige manier om onze plaats op de vastgoedmarkt te bevechten.
“We hebben het eerste forward sales-project in België op de markt geplaatst, Mondriaan aan de rand van de Leopoldwijk en Matonge. De plek was toen niet vanzelfsprekend. Union Invest (toen Difa) financierde de ontwikkeling ervan en kocht bijna een financieel product, met een gegarandeerd rendement van 7 procent op een huurovereenkomst van vijftien jaar met de Europese Commissie.”
Het was een erg riskante strategie, want als u uw huurgarantie niet nakwam, hingen er boetes boven uw hoofd.
GALLE. “Een nachtmerrie. We waren volop aan het onderhandelen over Mondriaan met de Europese Commissie toen er een Duitse diplomaat opdook die het gebouw opeiste met de woorden: when you talk to me, you talk to Berlin. Daarop staakte het directoraat-generaal Administratie plots de gesprekken. Die werden niet toevallig geleid door een Duitser. De huurgarantie bedroeg 13.333 euro per dag als we het gebouw niet verhuurd kregen. Na acht maanden kwamen we tot een akkoord met de Commissie.”
Waarom stopte u met dat soort activiteiten en startte u in 2007 in Luxemburg?
GALLE. ” Forward sales werd stilaan een trend in Brussel en de prijzen werden onredelijk. We zochten een tweede adem.”
Maar u kwam bijna in ademnood omdat twee deals werden afgeblazen door de crisis?
GALLE. “We ontwikkelden in de Leopoldwijk een verkrot huizenblok tot een mooi project Bell’art, waarvan we in 2006 voor 70 miljoen de controle verkochten aan de Ier Garrett Kelleher. In 2008 weigerde hij de gebouwen op te leveren. We hadden in 2007 ook een deal met Irish Life over de aankoop van een gebouw van 170 miljoen in Luxemburg. Ook dat werd eenzijdig afgeblazen. Daardoor waren we financieel verlamd. De onzekerheid woog zwaar. Ik durfde drie jaar amper een stap te verzetten, hoe zeker ik ook was dat de arbitrageprocedures goed zouden uitdraaien. De Ieren hebben na hun verlies van de procedure elke cent moeten terugbetalen, inclusief rente.”
In de periode 2009-’10 heeft u een poging ondernomen om te investeren in Polen en Roemenië. Zonder succes?
GALLE. “We hebben er veel arbeid ingestoken, maar weinig geld. We misten de boot compleet. Met spijt zijn we uit Polen vertrokken. Het is een prachtige markt. Uit Boekarest waren we snel weg. Roemenië is een casino, zoals heel wat Vlamingen ondertussen al hebben begrepen.”
U switcht voortdurend van het ene segment naar het andere, ook geografisch. Bent u een opportunist?
GALLE. “Wij zijn liefst actief op een markt waar er niet te veel spelers zijn. Bij de start konden we ons profileren met forward sales en later in Luxemburg in herontwikkelingen op A-locaties. We bouwden er met winsten meer dan de helft van ons eigen vermogen op. Vorig jaar kochten we veel in Brussel, op een moment dat heel wat concurrenten wat voorzichtiger werden. Door de zeer intense samenwerking met onze aannemer CFE van bij de eerste dag kunnen we de bouwprijs zeer goed berekenen en competitief bieden. We mikken op een rendement van minstens 10 procent. Dat is eigenlijk niet eens zoveel. Wij willen alleen de beste centrumprojecten zonder veel risico. Vroeger hadden we die keuze niet. Beggars can not be choosers. ”
Kan je in Brussel promotor zijn zonder te lobbyen of politici op een minder zuivere manier te overtuigen?
GALLE. “Op geen enkel moment heb ik ooit gehoord dat er in Brussel geld werd gegeven. Ik val trouwens niet onder de categorie lobbyist-ontwikkelaar. Daar heb ik de kwaliteit niet voor. Ooit dacht ik dat ik wel moest lobbyen en lunchen met Jan en alleman. Ik ben ermee gestopt. Op een bepaald moment begon ik aan een nieuw hoofdstuk met mijn vrouw. Toen heb ik gezegd: Marnix, je hebt maar één leven om te leven. Kost dat een stuk van mijn zaken? So be it. Ook bij mijn medewerkers zijn geen lunchers, overigens. Pas op, ik ben geen asceet.
“Je moet trouwens met je tijd meegaan. In de meeste van onze dossiers – Chambon, Solvay, Verviers – is de overheid vragende partij voor de herontwikkeling. Wij ruimden al heel wat stadskankers op.
“De voorbije jaren werd Allfin een transparant bedrijf dat beantwoordt aan de regels van goed bestuur. De cijfers van 2011 worden voor het eerst geconsolideerd. De meerderheid van onze raad van bestuur bestaat uit onafhankelijke bestuurders.
“Ook in onze Luxemburgse tak hebben topmensen zitting, zoals Fernand Pesch, die 25 jaar voorzitter was van het Fonds du Kirchberg (de overheidsorganisatie die het Europees district in Luxemburg ontwikkelt). We willen Luxemburg trouwens uitbreiden. In Brussel hebben we het voorlopig even gehad. België is – op een project in Leuven na – toe. Nu gaan we werken.”
Waarom betaalt u mensen als onafhankelijk bestuurder? Het gaat toch om uw eigen geld.
GALLE. “Net daarom. Het slechtste wat een promotor kan overkomen is dat hij begint te zweven en denkt dat elke blok die hij aanraakt in goud verandert. Deze bestuurders controleren of alle projecten beantwoorden aan onze missie van conservatieve promotor van kwaliteit. Met een eigen vermogen van 121 miljoen euro zijn we financieel gedreven en kunnen we onmogelijk dezelfde risico’s lopen als vroeger.
“Met Deloitte hebben we onze structuur vereenvoudigd met een holdingmaatschappij en werkmaatschappijen. We zijn waarschijnlijk het enige Belgische vastgoedbedrijf met een dochter in Luxemburg, en niet andersom. Met een commanditaire vennootschap werken we aan de successie. We kunnen het bedrijf netjes doorgeven aan de volgende generatie en toch de leiding in handen houden.”
Of verkopen?
GALLE. “Och, wat is dat hier waard? Een promotor bestaat uit projecten en kennis. Ik hoop dat Allfin zijn onafhankelijkheid behoudt en minstens een van mijn drie zonen competent genoeg is om me op te volgen.”
In tien jaar hebt u erg veel geld verdiend. Trots?
GALLE. “Trots op het bedrijf. We hebben in de vennootschap veel meerwaarde gecreëerd. Ik heb trouwens nog nooit een euro dividend uitgekeerd. Alle middelen werden in nieuwe projecten gestoken.”
Als er een zware vastgoedcrisis aankomt, hebt u dus een probleem?
GALLE. “Een kartonfabrikant heeft ook een probleem als er een zware kartoncrisis aankomt. Risico is eigen aan elke business. Ik ben nog een van de weinige optimisten op de vastgoedmarkt. Kantoren op goede locaties blijven in trek. Door de demografische evolutie blijft Brussel aantrekkelijk voor residentiële projecten. Highstreet retail is ook een blijver. Ook logistiek zit goed, hoor ik. Onze gronden zullen nooit in waarde dalen. Ik denk niet dat er een zware crisis op komst is.”
HANS BROCKMANS
“Ooit dacht ik dat ik moest lobbyen en lunchen met Jan en alleman. Ik ben ermee gestopt”
“Onze gronden zullen nooit in waarde dalen. Ik denk niet dat er een zware crisis op komst is”
Fout opgemerkt of meer nieuws? Meld het hier