“Hoezo, maar acht badkamers?”

Het is blijkbaar goed wonen in België. Rijke Nederlanders en Fransen trekken graag de grens over. Fiscaal is het interessant, er zijn luxevilla’s zat, en ze zijn nog betaalbaar ook.

Te koop: Bishopswood Highgate, Londen N6, paleisachtige residentie. Omvat onder meer zeven slaapkamers, zes badkamers, een studeerkamer, een ontbijtkamer, een eetkamer, ontvangstkamer, een speelzaal en een balzaal. Vraagprijs: 7.950.000 Britse pond. We vinden dit Londens optrekje in “The Catalogue” van de Engelse vastgoedmakelaar Knight Frank.

The Catalogue geeft een mooi overzicht van het internationale aanbod op de markt van het betere residentiële vastgoed: statige herenhuizen, charmante kastelen, uitgestrekte landerijen, een safaripark (inclusief olifanten), een eilandje, chique en protserige villa’s… De prijzen voor al dit moois variëren van 700.000 tot 35.000.000 Britse pond (2,2 miljard frank, een soort ambassadeachtige woning in Kensington, Londen).

Bedragen die kunnen tellen. Weliswaar niet te vergelijken met de prijzen van grote kantoorcomplexen of dito winkelpanden op toplocaties, maar wel op het niveau van het bescheidener professionele vastgoed. Toch is Knight Frank binnen het kransje van de internationale vastgoedmakelaars ( Jones Lang LaSalle, Healey & Baker, CB Richard Ellis…) de enige die zich wereldwijd op de markt van het hoogwaardig residentieel vastgoed waagt. “Dat heeft een historische verklaring,” zegt Daniel Coltof, gedelegeerd bestuurder van het Belgische kantoor van Knight Frank. “In Engeland hebben we echt een reputatie als de makelaar van kastelen en exclusieve villa’s. Al onze kantoren in Engeland doen in dat hoogwaardig residentieel vastgoed.”

Niet zo in het Brusselse kantoor. De waarde van het Brusselse residentiële vastgoed ligt te laag om de zware exploitatiekosten van een gespecialiseerde afdeling te dekken, argumenteerde men steeds bij Knight Frank-Brussel. Maar Daniel Coltof laat uitschijnen dat de stap naar de residentiële markt nu toch wordt overwogen. “We hebben die nieuwe editie van The Catalogue naar de 200 rijkste Belgen verstuurd. Daar is veel respons op gekomen, ook van mensen die niet bij die top-200 hoorden. Meestal gaat het om adel, mensen die vonden dat hun kasteel niet zou misstaan in die catalogus. Het was in de eerste plaats een imagocampagne, maar we waren ook wel eens benieuwd naar de reacties van de mensen. En die waren dus positief. Brussel blijft echter met een prijsprobleem kampen. In Londen betaal je makkelijk het tienvoudige. Het lijkt echter niet onrealistisch dat de waarden zullen stijgen. De economische groei en de uitbreiding van de Europese Unie kunnen voor enige druk op de prijzen zorgen.”

Retourtje Brussel-Parijs

Vandaag is de markt van het Brusselse residentiële luxevastgoed nog in handen van enkele kleinere lokale kantoren. Een daarvan is Victoire Properties. Dat kantoor bewerkt met een team van zeventien mensen het zuiden en oosten van Brussel. “De mooie groene gordel,” specificeert gedelegeerd bestuurder Jean Corman. Victoire Properties beweert een duizendtal onroerende goederen van hoge kwaliteit in portefeuille te hebben. De huurprijzen van het aangeboden vastgoed liggen tussen de 40.000 en de 300.000 frank (zie kader: Duur te huur), de verkoopprijzen tussen de 10 en de 350 miljoen.

Binnen het Brussels Gewest liggen de betere panden vooral op het grondgebied van de gemeenten Sint-Pieters-Woluwe, Sint-Lambrechts-Woluwe, Elsene en Ukkel. In Vlaams-Brabant zijn de toppers Sint-Genesius-Rode, Tervuren, Wezembeek-Oppem en Overijse. In Waals-Brabant is Waterloo de absolute uitschieter, op grote afstand gevolgd door Lasne en Genval.

Opvallend is dat nogal wat Brusselse makelaars ook residentieel luxevastgoed in de andere Waalse provincies in portefeuille hebben. Daar zijn twee redenen voor. Ten eerste is het aanbod van dit soort vastgoed in Wallonië zeer verspreid. Ten tweede verloopt de vraag toch meestal via het rijke en internationale Brussel.

Volgens Jean Corman beleeft de Brusselse markt voor residentieel luxevastgoed momenteel gouden tijden. “We zien al drie opeenvolgende jaren een sterke stijging van het aantal transacties en van de prijzen,” zegt hij. “Vooral de grote namen uit de Franse industrie hebben de weg naar Brussel gevonden.” Corman schat dat ongeveer de helft van alle vraag naar duur Brussels vastgoed uit Frankrijk komt. Bij de buitenlanders zijn de Fransen veruit de grootste groep, voor de Engelsen, de Duitsers en de Amerikanen.

Het Franse overwicht is niet echt verwonderlijk – Frankrijk ligt vlakbij en er is geen noemenswaardige taalbarrière – maar de interesse is volgens Corman wel sterk toegenomen. “De Fransen hebben door dat verhuizen naar België fiscaal voordelig is.” In tegenstelling tot bij ons zijn in Frankrijk gerealiseerde meerwaarden op aandelen niet belastingvrij. Koppel dat aan de uitstekende beursprestaties van de voorbije jaren, en je begrijpt de interesse van de Franse industriëlen voor de groene rand van onze hoofdstad.

Wonen in Brussel werd ook makkelijker door de snelle en frequente Thalys-verbinding met Parijs. Corman: “Meer en meer Fransen zien in dat de afstand Brussel-Parijs niet veel meer voorstelt. Op een dik uurtje kunnen die PDG’s in het Parijse hoofdkantoor zijn. Of bij hun familie, want de nabijheid van familie en vrienden speelt toch ook een rol. Maar voor alle duidelijkheid: om van het belastingvoordeel te genieten, moeten ze hier effectief wonen. Het is geen buitenverblijfje.”

Nederland boven

In het noorden van het land liggen de kaarten anders. Geen Fransen maar Nederlanders in de hoofdrol, geen koopwoede maar een krimpende markt, althans wat het echte topsegment betreft (zie kader: De Nederlandse immogratie).

“Opdrachten zat, maar weinig kopers,” vat Willy Huiskes de huidige marktsituatie samen. Huiskes is kantooruitbater van de Brasschaatse Meeùs-vestiging. Deze Nederlandse makelaardij/verzekeringsgroep heeft vier kantoren in België en beperkt zich in ons land tot het betere residentiële vastgoed. “In de categorie van de villa’s boven de 40 miljoen frank zitten we nu met de vier kantoren samen aan twee tot vier verkopen per maand. Vier jaar geleden was dit minstens viermaal zo veel.”

Ook de Nederlandse invasie had zoals bekend een fiscale oorzaak. “Het waren vooral bedrijfseigenaren die naar België afzakten,” aldus Huiskes. “Die mensen wilden om de een of andere reden hun bedrijf of een deel van de aandelen verkopen, maar werden daarbij geconfronteerd met een belasting van 20 tot 40% op de verkoopwaarde. Als ze in België gingen wonen, ontsnapten ze aan die belasting. Die Nederlanders maakten er ook geen probleem van als ze iets te veel moesten betalen voor zo’n villa, want die meerprijs viel in het niets bij het belastingvoordeel.”

De Nederlandse raid op Belgische luxevilla’s leidde niet alleen tot stijgende prijzen, het zorgde ook voor een kleine Belgische volksverhuizing. De Nederlanders zochten hun nieuwe thuis dicht bij de oude, en dus trokken ze naar het noorden van de provincie Antwerpen (Brasschaat, Kapellen, Schoten, Schilde, Hoogstraten). De verkopende Belgen namen wegens de betere verbinding met Brussel de wijk naar het zuiden van de provincie (Wilrijk, Aartselaar, Edegem). Een deel van die Belgen ontdekte de charme van het zicht op de Schelde en kocht een luxeappartement langs de Antwerpse kaaien.

Vier jaar geleden maakte de Nederlandse fiscus echter een einde aan het sprookje der Nederbelgen. De verkoop van aandelen van het eigen bedrijf werd vanaf dan steeds belast in Nederland, ook al woonde men niet meer op Nederlands grondgebied.

Vreemd genoeg blijken ook de Nederlanders die wél op tijd de overstap maakten nadeel te ondervinden van de nieuwe wetgeving. “Het is evident dat sinds die maatregel van kracht is het aantal Nederlanders dat de grens oversteekt sterk is teruggelopen,” zegt Willy Huiskes. De vraag is dus kleiner geworden, maar tegelijk is het aanbod van luxevilla’s sterk gestegen. Een van de voorwaarden om te ontsnappen aan die belasting op je aandelen was dat je minstens tien jaar in het buitenland woonde. Die periode is voor de meesten voorbij. “Ik schat dat 15% nu naar Nederland terugkeert. Maar velen beginnen ook in België naar een andere woning uit te kijken. Een luxeappartement in Antwerpen, bijvoorbeeld. Want ze worden een dagje ouder, de kinderen zijn het huis uit, de villa is veel te groot. Ze reizen ook meer dan vroeger en dan is zo’n onbewoonde villa alleen maar een last… Tot slot is er ook nog een deel dat naar warmere oorden trekt. Die villa’s komen dus allemaal terug op de markt, net op het moment dat de vraag flink aan het slinken is.”

Stijgend aanbod, dalende vraag? Dat moet wel tot lagere prijzen leiden. Maar dat is dan wel buiten de verkopers van dit luxevastgoed gerekend, die liever de verkoop uitstellen dan te goedkoop verkopen.

Huiskes: “Toch zien we dat de verkoopprijs in vele gevallen 20% onder de oorspronkelijke vraagprijs ligt. Dat was vroeger maximum 10%.”

Ze blijven komen

De fiscale rem op de migratie van rijke Nederlanders betekent niet dat vermogend Nederland plots geen interesse meer heeft voor een mooie villa over de grens. Volgens Huiskes blijven de Nederlanders veruit de belangrijkste groep kandidaat-kopers. “Ik schat dat ongeveer 65% Nederlanders zijn, 30% Belgen en de overige 5% zijn vooral Engelsen, Duitsers en Amerikanen.” Hij wijst erop dat de sterke Nederlandse economische prestaties van de jongste jaren een groot aantal nieuwe rijken heeft opgeleverd. Die mensen gaan nu op zoek naar een woning die bij hun bankrekening past. Helaas blijkt er in Nederland nauwelijks nog een aanbod te zijn van dure, zeer luxueuze villa’s. “Neem bijvoorbeeld een villa van 50 miljoen frank,” zegt Huiskes. “Hier in het noorden van België staat die nu gemiddeld zo’n half jaar te koop. In Nederland is zo’n villa soms al na één dag verkocht, áls hij op de markt komt. Want veelal wordt er verkocht onder vrienden en kennissen. Dat verklaart waarom de rijke Nederlanders nog wel even naar België zullen blijven komen.”

foto 4

Laurenz Verledens