In heel Europa neemt de vergrijzing sterk toe. In België is 18 procent van de bevolking ouder dan 65 jaar. In 2030 zou dat 22 procent zijn en tegen 2060 zelfs meer dan 25 procent. Duitsland kent een nog verontrustender evolutie. Daar vertegenwoordigen de 65-plussers nu al meer dan 20 procent van de bevolking en tegen 2030 zou dat 28 procent worden.
...

In heel Europa neemt de vergrijzing sterk toe. In België is 18 procent van de bevolking ouder dan 65 jaar. In 2030 zou dat 22 procent zijn en tegen 2060 zelfs meer dan 25 procent. Duitsland kent een nog verontrustender evolutie. Daar vertegenwoordigen de 65-plussers nu al meer dan 20 procent van de bevolking en tegen 2030 zou dat 28 procent worden. De vergrijzing doet heel wat vragen rijzen over de financiering van de gezondheidszorg voor ouderen en over de beschikbaarheid van bedden in aangepaste opvangstructuren. "Het aandeel van de gezondheidszorg in de begrotingen van de Europese landen bedraagt doorgaans meer dan 10 procent van het bbp, wat al enorm is", zegt Sébastien Berden. Hij is bij de vastgoedbevak Cofinimmo verantwoordelijk voor het departement Healthcare. "Er is een grote consensus onder economen dat zonder drastische maatregelen om schaalvoordelen te realiseren, dat over tien of vijftien jaar oploopt tot bijna 20 procent, als gevolg van de stijging van het aantal rechthebbenden en van de toename van het aantal chronische zieken. Uiteraard zou dit ten koste gaan van andere diensten aan de bevolking, zoals onderwijs, justitie en veiligheid. Ook al omdat de inkomsten van de staat intussen moeten komen van een almaar krimpende actieve bevolking." Volgens Berden voldoet de verzorgingsinfrastructuur die meer dan dertig jaar geleden opgetrokken werd, niet meer aan de huidige behoeften. Het grote struikelblok is de kostprijs. Rusthuizen moeten aan meer en strengere normen voor brandveiligheid, comfort, milieu, enzovoort voldoen. Dat drijft het prijskaartje op. En het vereist een professionalisering van de sector, die op haar beurt leidt tot een, soms grensoverschrijdende, consolidatie van operators en rusthuizen. Dat, in combinatie met de moeilijker publieke financiering, maakt dat de privésector -- uitbaters van rusthuizen en investeerders in vastgoed -- een almaar strategischere rol spelen in deze en andere sectoren (zoals gevangenissen, scholen, ziekenhuizen). De financiering van het onroerend goed is een niet te verwaarlozen uitgavenpost voor het management van een rusthuis. Bovendien heeft de toenemende reglementering ook een impact op het vastgoed en de kostprijs ervan. Het brengt de uitbaters van rusthuizen er almaar vaker toe het vastgoed af te stoten via sale-and-lease-backoperaties. Doordat de vastgoedprofessionals het vastgoed beheren, kunnen de uitbaters van de opvangstructuren zich concentreren op hun kernactiviteit. Volgens Bruno Duquesne, partner in het advocatenkantoor CMS DeBacker, is dat een gunstige evolutie voor de Belgische en internationale professionele healthcaremanagers zoals Orpea, Armonea, Noble Age en Senior Assist. Die gespecialiseerde groepen bieden een waaier van aangepaste diensten en formules (rusthuizen, rust- en verzorgingstehuizen, serviceflats) aan. "De meeste willen hun kapitaal niet vastzetten in onroerend goed", verduidelijkt Duquesne. "Sommige hebben, nadat ze onafhankelijke operators overgenomen hadden, een sale-and-lease-backoperatie doorgevoerd om zich te ontdoen van het vastgoed. De vrijgekomen middelen kunnen ze aanwenden voor de expansie. Je ziet dan ook almaar meer structurele partnerships tussen eigenaars en privébeheerders." In ons land gaat die evolutie gepaard met een sterke tendens naar diversificatie bij veel vastgoedinvesteerders. "De kantorenvoorraad is te groot", vervolgt Duquesne. "Dat geeft de vastgoedoperators een nieuwe reden om zich op andere soorten activa te richten. Heel wat kantoorgebouwen zijn bovendien verouderd en niet meer geschikt voor gebruik, tenzij er zwaar gerenoveerd wordt. En dan rijst de kwestie van reconversie. Sommige worden omgebouwd tot woningen, maar vele andere zijn beter geschikt om als rusthuis te fungeren." In de gedecentraliseerde kantoorzones van Brussel, bijvoorbeeld aan de Terhulpensesteenweg, in de Kolonel Bourgstraat of de Marcel Thirylaan, duiken dan ook steeds meer reconversiewerven op voor leegstaande kantoren. Die drang tot diversificatie heeft in België al snel geleid tot een aanzienlijke toevloed van investeringen in de sector van de rusthuizen. In 2005 ging het om amper 20 miljoen euro. In 2012 werd een recordniveau van 260 miljoen euro bereikt (14 %van het totale volume). Duquesne wijst erop dat verschillende bevaks, zoals Cofinimmo, Aedifica en Home Invest, massaal hebben geïnvesteerd in dat type product. Dat is ook het geval voor verschillende verzekeringsmaatschappijen (Ethias, AG, Generali) en investeringsfondsen (Patrimmonia Fund). Bij Cofinimmo is het aandeel van 'Healthcare' in de vastgoedportefeuille sinds 2005 exponentieel toegenomen. Het vertegenwoordigt nu 36 procent van de totale investeringswaarde of 1,2 miljard euro. De 13.551 bedden die de bevak in 2013 beheerde in België (70 instellingen), Frankrijk (58) en Nederland (2) brengen een jaarlijkse huur op van 77 miljoen euro en dat wordt elk jaar meer. Het bedrijfsmodel is eenvoudig: na de bouw tekent de investeerder een erfpachtcontract op lange termijn met een professional uit de sector, die hem vervolgens een jaarlijks geïndexeerde huur betaalt. De operator zorgt voor het onderhoud van het gebouw, zodat de inkomsten die de eigenaar ontvangt, neerkomen op een nettorendement. Frédéric Van De Putte, die aan het hoofd staat van de vastgoedadviseur DTZ-België, zegt dat de duurzaamheid van de activa gegarandeerd is door de vergrijzing van de bevolking en de toenemende behoefte aan bedden in de aangepaste opvangstructuren. Omdat de huurcontracten over 27 jaar lopen (doorgaans twee keer voor negen jaar hernieuwbaar), liggen de cashflows voor lange tijd vast. Het gaat dus om een veilig investeringsproduct. Het belangrijkste risico is de insolvabiliteit van de uitbater van het rusthuis tijdens de looptijd van de overeenkomst. De consolidatie van de operators op Europees niveau vermindert evenwel het risico op faillissementen en de 'triple net huurovereenkomsten' (die een aanzienlijk deel van de beheers- en onderhoudskosten voor het gebouw afwentelen op de huurder) verhogen de aantrekkelijkheid van de sector nog voor investeerders. De komst van nieuwe institutionele beleggers en de grotere maturiteit van de markt heeft de rendementen (yields) wel al naar beneden gedrukt. Voor primetransacties (triple-A) zijn die gedaald van 6,3 procent in 2007 tot minder dan 5,7 procent in 2012. Bij grote investeerders zoals Cofinimmo duiken daarom al nieuwe strategieën op zoals investeringen in het buitenland, partnerships met operators als Orpea of de ontwikkeling van projecten.PHILIPPE COULÉEDe komst van nieuwe institutionele beleggers en de grotere maturiteit van de markt hebben de rendementen naar beneden gedrukt.