Vastgoedontwikkelaars zijn geen grote romantici. Als ze naar het oosten trekken, is dat niet om de charmes van de Donau te ontdekken of wandeltochten te maken in de Karpaten. Business is business. Boedapest en Warschau liggen op slechts twee uur vliegen, Boekarest op drie uur - zo goed als naast de deur. Op enkele duizenden kilometers van Brussel vinden ze een economische groei die tegen 3 procent aanschurkt, huurrendementen die oplopen tot 8 procent en een internationale vraag naar kantoorvastgoed die maar blijft toenemen. Zonder nog te spreken over de vraag naar hoogwaardig residentieel vastgoed die er zich begint te ontwikkelen.

Die trend is niet nieuw. Al in 1989 trok Ghelamco naar Polen, waar het vandaag de onbetwiste marktleider is. Codic, Immobel, Atenor en andere ontwikkelaars waagden de sprong vijftien jaar later. Daarna brak de subprimecrisis uit. Die maakte duidelijk dat die markten weinig stabiel en vol risico's waren. De meeste ontwikkelaars bevroren hun investeringen en sommige trokken zich zelfs volledig terug uit Centraal-Europa. Maar sinds vorig jaar zijn ze terug. "De activiteiten zijn sterk hersteld", zegt Stéphan Sonneville, de baas van Atenor, dat aanwezig is in Hongarije en Roemenië. "De meeste lichten staan op groen."

Meer risico's

Belgische ontwikkelaars investeren vooral in Polen, Hongarije en Roemenië. Sommige wagen zich ook aan Oekraïne, Rusland en Slowakije, maar in mindere mate. Hun belangrijkste bedoeling is hun portefeuille te diversifiëren en te profiteren van de mooie kansen die er zich aandienen. "Meer en meer bedrijven sturen hun backoffice naar die landen", weet Thierry Behiels, de CEO van Codic, dat aan een sterke terugkeer bezig is in Hongarije, nadat het zijn investeringen er had bevroren sinds 2011. Multinationals installeren er hun maatschappelijke zetel. In Boedapest bedroeg de leegstand vijf jaar geleden nog 24 procent, nu nog 9 procent. Dat is een mooi bewijs van het herstel van de activiteit."

De terugkeer van de Belgische spelers naar die markten heeft alles te maken met de groei en de vraag die ze in België niet vinden, en indirect met de huurrendementen die tot de verbeelding spreken. Ze bedragen er 6 à 8 procent, terwijl ze in Brussel en in Parijs nauwelijks 3 à 4 procent halen. "Maar dat is logisch", zegt Thierry Behiels. "In die landen zijn veel meer risico's verbonden aan zulke investeringen. Het gaat dus in zekere zin over een risicopremie. We worden er ook geconfronteerd met een wisselkoersrisico en een minder stabiele situatie dan bij ons."

Gezonde economie

Terwijl Stéphan Sonneville zegt dat hij wordt aangetrokken door de mooie rendementen, is Marnix Galle iets minder enthousiast. "We moeten ook niet geloven dat het een eldorado is voor ontwikkelaars", zegt de voorzitter van Immobel, dat zich heeft gevestigd in Polen via zijn voormalige aandeelhouder Eastbridge en dat de projecten Granaria Island in Gdansk (60.000 vierkante meter residentieel vastgoed) en Cedet (22.000 vierkante meter kantoren) en CBD One (18.700 vierkante meter kantoren) in Warschau ontwikkelt. "De rendementen zijn er niet veel aantrekkelijker dan in België, al kunnen we gemakkelijk 5,5 procent halen. Polen biedt een reeks voordelen zoals de hoge groei, de gezonde economie en de zeer competitieve vastgoedmarkt."

"Het is complex, maar het loont de moeite. Maar het risico is er hoger, doordat de prijzen er van jaar tot jaar sterk kunnen variëren en het politieke systeem er minder stabiel is dan in België. Ons beleid is gericht op de uitbreiding van onze totale portefeuille, niet alleen op de uitbreiding van onze activiteiten in Polen. Het aandeel van dat land in onze portefeuille bedraagt 12 procent, tegenover 69 procent voor België. We zijn niet van plan grote veranderingen aan te brengen in die verdeling."

Sterke basis

Een filiaal ontwikkelen in die landen is dus niet iedereen gegeven. Ontwikkelaars moeten over een sterke basis beschikken, een lokaal team samenstellen en de kansen grijpen op het juiste moment. Die keuze maakte Codic vanaf het begin. In 2006 was het de voorloper in Roemenië, voordat het zich terugtrok na de crisis van 2009. "Vandaag heractiveren we onze projecten in Roemenië en Hongarije", zegt Thierry Behiels, die zopas een terrein van 70 hectare heeft gekocht in Ploiesti (Roemenië) om er residentieel vastgoed met een oppervlakte van 800.000 vierkante meter te ontwikkelen. "We ontwikkelen ook 270 appartementen in Boedapest. De omstandigheden zijn er bijzonder gunstig: de btw op een woning is er bijvoorbeeld verlaagd van 27 naar 5 procent, en elk gezin jonger dan 40 jaar ontvangt 40.000 euro steun om een goed te kopen. De Hongaarse regering zet sterk in op de toegang tot eigendom, wat interessant is voor ons."

Meer en meer Belgische ontwikkelaars zijn geïnteresseerd in die markten. Zoals Equilis, de vastgoedpoot van de groep Mestdagh, die vorig jaar zijn nieuwe Europese ambitie heeft bekendgemaakt en zich nu duurzaam wil vestigen in Polen, nadat het zich eerder had teruggetrokken uit Hongarije. "Met ons ontwikkelingsbeleid in het buitenland willen we de risico's diversifiëren", zegt algemeen directeur Olivier Beguin. "Voor Centraal-Europa hanteren we een voorzichtige aanpak. We geven ons twee jaar om te zien of we er een toekomst hebben. Maar ik zie Centraal-Europa niet als een klein paradijs voor Belgische ontwikkelaars. We moeten die aantrekkelijkheid relativeren."

Eigen speelterrein

Er zijn ook bedrijven die de markt hebben verlaten, zoals Extensa. Die groep heeft besloten zich terug te trekken uit Hongarije en Slowakije, en zich te concentreren op Turkije. "We zijn op een slecht moment naar Oost-Europa getrokken", vertelt Kris Verhellen, de CEO van Extensa. "Tien jaar geleden vloog zowat iedereen erop af. De politieke veranderingen en de financiële crisis waren geen cadeau. Ons doel is onze aanwezigheid te versterken in Turkije, meer bepaald in Istanbul. De vraag is sterk en de regering heeft maatregelen genomen om de toegang tot eigendom aan te moedigen. De omstandigheden om geld te verdienen zijn er beter dan in België. Elke ontwikkelaar moet zijn eigen speelterrein vinden in het buitenland. Ik denk dat elk geval verschillend is. Zolang er genoeg is voor iedereen..." (glimlacht)

Xavier Attout

"Elke ontwikkelaar moet zijn eigen speelterrein vinden in het buitenland. Ik denk dat elk geval verschillend is" - Kris Verhellen, Extensa