"
...

" In het debat over waar we in de toekomst gaan wonen en op welke plekken nog gebouwd mag worden, ligt de focus te veel op de twee uitersten. Het is de grootstad versus het platteland, de stedelijke ontwikkeling tegenover de verkaveling." Wouter Coucke, acquisition & development director bij de buurtontwikkelaar Matexi, betreurt de polariserende teneur in de berichtgeving over de betonstop en de Mobiscore, een cijfer dat weergeeft hoe duurzaam de woning gelegen is. Daarvoor is bijvoorbeeld bekeken hoever ze gelegen is van belangrijke voorzieningen. De stad en het platteland worden te gretig tegen elkaar uitgespeeld, vindt Coucke. Bovendien gaat men zo voorbij aan de realiteit dat Vlaanderen een lappendeken is van kleine steden en grote gemeenten. "Veel van die kleinere steden hebben echt wel degelijke voorzieningen", zegt Wouter Coucke. "In West-Vlaanderen denk ik dan aan steden als Roeselare, Tielt, Izegem en Waregem. Dat zijn plekken die niet altijd de hoogste Mobiscores halen, maar die toch een breed pallet aan voorzieningen aan hun bewoners aanbieden. Er is echt niets mis mee in Waregem te gaan wonen." Al een vijftal jaar hanteert Matexi een eigen instrument om te bepalen of een locatie in aanmerking voor nieuwe woonontwikkeling: de buurtbarometer. "We brengen voor elke buurt de voorzieningen en de mobiliteitsopties in kaart", legt Coucke uit. "Op basis van die score bepalen we of de site aankopen. Maar we gebruiken onze buurtbarometer ook om een project te optimaliseren. Stel dat uit onze buurtbarometer blijkt dat er geen kinderdagverblijf is in de onmiddellijke omgeving van het projectgebied. Dan zullen we overwegen er een op te nemen in het programma voor de nieuwe wijk. Financieel is dat niet interessant voor ons - een winkelruimte brengt meer op - maar zo versterken we wel de buurt. Het is een troef bij de verkoop van de woningen en het helpt een draagvlak voor het project te creëren bij de buurt en de lokale politici." Ook goed gelegen gemeenten, in de rand van de steden, bieden nog interessante woonmogelijkheden, vindt men bij Matexi. Frederik Van Damme, regional business director Oost- en West-Vlaanderen, geeft het voorbeeld van Oostkamp. In die buurgemeente van Brugge bouwt Matexi de nieuwe woonwijk Fabiolalaan. In een eerste fase komen er 125 woningen, een mix van halfopen en gesloten woningen. Het centrum van Oostkamp ligt op wandelafstand. "De nabijheid van de dorpskern heeft veel van onze kopers overtuigd", zegt Frederik Van Damme. "Dat je te voet of met de fiets naar de bakker of naar de bibliotheek kunt, spreekt mensen aan. Ook de vlotte verbinding naar Brugge is een troef. Er wordt een nieuw fietspad aangelegd, waardoor je met de fiets op een kwartiertje in het station van Brugge bent. Oostkamp is gewild bij West-Vlamingen die de sfeer en de kleinschaligheid van een dorp appreciëren, maar niet inthe middle of nowhere willen wonen." Wouter Coucke stipt aan dat de woonwijk Fabiolalaan naadloos aansluit bij de intenties van het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen. "Het is een mooi voorbeeld van kernversterking op een plek met een hoge knooppuntwaarde", zegt hij. "Verspreid wonen is niet langer wenselijk. Het tast de open ruimte aan en het draagt niet bij tot levendige dorpskernen. Daarin volgen we de Vlaamse Bouwmeester. Door in dorpen wat meer woongelegenheid te creëren, kan je die groene gordel vrijwaren. Het vergroot ook de kans dat er voldoende voorzieningen komen. De voorwaarde is dan uiteraard dat de overheid daar ook effectief investeert in infrastructuur. Als dat lukt, hoeven we niet met zijn allen per se in de stad te gaan wonen." West-Vlaanderen is goed voorzien van dorpen, in alle formaten. Maar komen die ook allemaal in aanmerking voor zo'n kernversterking? De bevolkingsprognoses van Statistiek Vlaanderen zetten toch enigszins een domper op de verdichtingsvreugde. Zo merkt de statistische dienst in een recent rapport op dat de meeste gemeenten die hun bevolking zien stagneren of dalen, in de provincies West-Vlaanderen en Limburg liggen. In Lo-Reninge, Poperinge en Heuvelland verwacht Statistiek Vlaanderen een bevolkingsafname tussen 2018 en 2028. Frédéric Rasier, partner van het ontwerpbureau Maat-ontwerpers, gelooft dat kernversterking kansen biedt voor dorpen, maar hij waarschuwt ook voor een te idyllisch dorpsbeeld en onrealistische verwachtingen. "Het autonome dorp bestaat minder en minder in Vlaanderen", zegt hij. "Het merendeel van onze dorpen waren landbouwdorpen. De landbouwer kreeg zijn hele leven georganiseerd in zijn dorp, dat was afgestemd op het landschap en die landbouwactiviteit." Door de industrialisering en opkomst van diensten in onze economie, zijn die relaties grotendeels verdwenen, betoogt Rasier. En dat roept vragen op over hoe we wonen in die dorpen moeten organiseren. "Mensen werken niet meer in het dorp waarin ze wonen", vervolgt Rasier. "Er verdwijnen voorzieningen en er ontstaan andere behoeften. Je kunt dat niet altijd oplossen binnen het dorp. Het vergt een aanpak in een netwerk van gemeenten en steden, waartussen relaties moeten ontstaan." Maat-ontwerpers maakte in 2017 in opdracht van het Departement Ruimte Vlaanderen een studie over de kernversterking van dorpen. Het identificeerde daarin vier dorpstypes. Een eerste type is het stadsranddorp: 'dorpen in tweede orde ten opzichte van de grote of kleine kernsteden'. Voorbeelden zijn gemeenten in de Brugse rand, zoals Jabbeke, Zedelgem en Oostkamp. De tweede groep zijn de dienstendorpen: 'kernen waar een minimumdraagvlak is voor voorzieningen (...) en waar een bereikbaarheid van de voorzieningen gegarandeerd wordt'. De studie vermeldt de regio tussen Roeselare en Kortrijk, met onder meer Moorslede en Lendelede als voorbeelden. Het knoopdorp is het derde type: dat zijn dorpen 'met een goede knooppuntwaarde in het collectieve vervoerssysteem'. De studie verwijst onder meer naar de pendelregio tussen Brugge en Gent. Tot slot zijn er de landschapsdorpen: 'kernen waarvan de waarde en de kwaliteit sterk worden bepaald door het omliggende landschap'. In West-Vlaanderen vind je vooral in de Westhoek een aantal van die dorpen. "Die dorpstypen zijn een soort karikaturen", benadrukt Rasier. "Ze groeperen enkele gemeenschappelijke kenmerken, maar op het terrein is het nooit zo zwart-wit. Het is belangrijk tegelijk naar de dynamiek van een dorp te kijken." Volgens Maat-Ontwerpers focussen gemeenten onder meer uit financiële overwegingen vaak op groei. Het is maar de vraag of dat altijd en overal de aangewezen strategie is. Want is er wel een reële druk op die woonmarkt? En, zo ja, is het dan verantwoord te verdichten? Filip Buyse, eveneens partner bij Maat-ontwerpers, wijst erop dat nadenken over verdichten in dorpen niet verengd mag worden tot het streven naar meer inwoners: "Je kunt een dorp via verdichting ook transformeren. Je behoudt dan hetzelfde aantal gezinnen, maar past de woonomgeving aan aan de gewijzigde context. Denk aan verkavelingen waarin de bevolking veroudert en het aantal alleenstaanden toeneemt. Heeft het dan zin een nieuwe verkaveling te bouwen, wetende dat een deel van de woningen in die oude verkaveling op termijn leeg komt te staan? Misschien is het daar interessanter het bestaande aanbod af te stemmen op die wijzigende demografie. Tegelijk kunnen de kwaliteiten van het dorp - de dorpsstructuur, de identiteit, het landschap - worden versterkt, kan de oude verkaveling geherstructureerd worden of zelfs plaats maken voor meer landschap." Filip Buyse geeft ook het voorbeeld van Heuvelland, een typisch landschapsdorp met een krimpende bevolking. "De kernversterking zal daar niet komen van de bevolkingsgroei. Daar plots de perfecte ontsluiting via het openbaar vervoer organiseren, is evenmin aan de orde. En het voorzieningenniveau op peil houden, zal ook niet simpel zijn. Dus moet je je als gemeente heroriënteren. Er is in die regio al wat verblijfstoerisme. Daar kan je mee aan de slag gaan." Als in de stadsranddorpen en de dienstendorpen, en in iets mindere mate ook de knooppuntdorpen, nog kansen liggen voor verdichting, dan betekent dat nog niet dat die dorpen altijd vragende partij zijn voor extra bewoning. Projectontwikkelaars en woningbouwers botsen er vaak op verzet, zowel van gemeentebesturen als van buurtbewoners. "Het probleem is dat we in Vlaanderen eigenlijk geen objectieve regels hebben om te bepalen wat de gewenste hoeveelheid woningen op een bepaalde oppervlakte is", verklaart Coucke. "Een wat hogere densiteit wordt ook vaak geassocieerd met problemen. Als je spreekt over zestig woningen per hectare, dan duikt als snel het doembeeld van de Parijse banlieu op. Het Groen Kwartier in Antwerpen telt zestig wooneenheden per hectare. Dat kan je moeilijk een probleemwijk noemen." De angst van veel dorpsbewoners is dat verdichting gelijkstaat aan verstedelijking. Frédéric Rasier merkt op dat veel projecten in Vlaamse dorpen te weinig rekening houden met de dorpse context. "Als je door de kernen van Vlaamse gemeenten rijdt, dan valt het op dat woningtypes die kenmerkend zijn voor de stad, zoals het appartementsgebouw en andere compacte vormen van wonen, letterlijk worden gekopieerd in het dorp. Voor ontwerpers ligt er daar nog een uitdaging. We moeten in staat zijn een meer dorps woningtype uit te werken. En dan heb ik het niet alleen over het volume, maar bijvoorbeeld ook over hoe de gelijkvloerse verdieping en de buitenruimtes worden georganiseerd." Filip Buyse voegt eraan toe dat nog veel projecten worden ontwikkeld die sterk op zichzelf zijn gekeerd: "De buurtbewoners hebben dan het gevoel dat ze alleen maar verliezen. Ze hebben het idee dat ze in een mooi landschap wonen, dat dreigt verloren te gaan door een nieuwbouwproject. Vaak is dat fictie, want het zicht op het landschap is veelal belemmerd door een haag of een hek. Protest is dikwijls ingegeven door de vrees voor verlies van waarde van de woning. Als je als projectontwikkelaar een versterking van de woonomgeving kunt koppelen aan je project, zal de buurtbewoner ook de winst zien. Want zeker in dorpen zal de kwaliteit van de omgeving in grote mate het waardebehoud van woningen bepalen."