Groeiende appetijt voor Belgisch vastgoed

Na twee desastreuze jaren trekt de activiteit op de Belgische vastgoedinvesteringsmarkt weer aan. De stemming is nog niet euforisch, maar dat kan veranderen als Aziatische investeerders hun oog laten vallen op ons vastgoed.

We zien het licht aan het einde van de tunnel.” Zo vat de François van den Branden, directeur investeringen bij BNP Paribas Real Estate, de situatie op de Belgi-sche vastgoedinvesteringsmarkt bondig samen. Op basis van de voorlopige resultaten voor dit jaar is een voorzichtig optimisme inderdaad gerechtvaardigd. In de eerste drie maanden van dit jaar bedroeg het investeringsvolume ongeveer 500 miljoen euro, zowat het dubbele van het eerste kwartaal van 2010.

In de investeringsafdelingen van de internationale vastgoedconsultancybedrijven kunnen de medewerkers opgelucht ademhalen. Eindelijk, want de rit in de tunnel heeft behoorlijk lang geduurd. In 2007 klom het investeringsvolume nog naar een absoluut record van iets meer dan 5 miljard euro. Ook 2008 startte – ondanks de aanwezige crisiskiemen – nog veelbelovend, maar in de tweede jaarhelft stuikte de investeringsactiviteit compleet in elkaar.

In 2009 zakte het investeringsbedrag in Belgisch vastgoed naar een dieptepunt van 1,4 miljard euro. De markt was in de ban van de economische en financiële malaise, maar de economie klom al in 2010 uit het dal. Daarvan was op de Belgische en Europese vastgoedinvesteringsmarkt echter nog maar bitter weinig van te merken.

“Onzekerheid domineerde de markt”, becommentarieert Maxime Kumpen, die de afdeling capital markets leidt bij CB Richard Ellis (CBRE). “Investeerders vroegen zich af of het economisch herstel wel duurzaam zou zijn en wat de impact zou zijn van de vele besparingsmaatregelen.”

De weinige deals die wel werden beklonken, weerspiegelden die risico-aversie. Op de kantoormarkt konden alleen kwaliteitsgebouwen op een toplocatie en met lange, zekere huurcontracten – en dus gegarandeerde cashflows – de kandidaat-investeerders nog bekoren. Tegelijk verschoof de aandacht van het kantoorvastgoed naar het stevige winkelvastgoed.

Maar niet alleen aan de vraagkant was er een probleem, ook aan de aanbodkant zat de markt op slot. De confrontatie met een marktwaardering van hun panden was voor veel eigenaars geen optie.

Klimmen op de risicocurve

Een blik op het lijstje met de belangrijkste transacties van dit jaar toont aan dat de investeerders nog altijd de voorkeur geven aan veilig vastgoed, in het jargon core-producten. Typerend is de verkoop van het Renaissancegebouw door CBRE Investors aan SwissLife France van begin februari: uitstekend gelegen, onlangs grondig gerenoveerd, gecertificeerd met het Haute Qualité Environnementale-label en op lange termijn verhuurd aan twee kwaliteitshuurders (Vlaamse Gemeenschapscommissie en het Instituut van de Bedrijfsrevisoren).

Maar dat lijstje is nog grotendeels het resultaat van de inspanningen in 2010. Want een van de gevolgen van de crisis is dat het veel meer tijd vraagt voor een investeringsdossiers een ‘ja’ krijgt. Als er al een ‘ja’ volgt, want veel transacties sneuvelen in de duediligencefase.

“Vroeger stond in due diligence gaan min of meer gelijk met de deal is rond”, stelt Maxime Kumpen. “Vandaag zien we bij ongeveer een op de vier dossiers dat het in die fase toch nog spaak loopt. Een klein mankementje is vaak voldoende om de investering af te blazen. En ook bij de financiering loopt het vaker mis. Vroeger moest je als verkoper de koper kunnen overtuigen. Vandaag moet je ook de bank mee hebben in het verhaal.”

Die uiterst kritische, bijna argwanende, attitude van investeerders en financiers lijkt de nieuwe standaard te worden. Langs de bankierskant zit dit trouwens ingebakken in de nieuwe, strengere regelgeving zoals Basel III. Maar dat wil nog niet zeggen dat 2011 een kopie wordt van het troosteloze 2010. De investeerders lijken stilaan maar zeker hun blik te verruimen.

“Naast de core-producten nemen ze ook de iets minder perfecte gebouwen , core plus, in het vizier”, zegt Olivier Bastin. “En sinds kort tonen ze ook appetijt voor value added assets (een ondergewaardeerd of verouderd gebouw met potentieel op een waardetoename mits een herpositionering of herstructurering).

Maxime Xantippe, hoofd van de afdeling capital markets bij Cushman & Wakefield bevestigt die trend. “Investeerders lopen de risicocurve op. De investeringscriteria worden ruimer en moeten niet langer allemaal perfect vervuld zijn.” Als voorbeeld van die verschuiving verwijst hij naar de recente verkoop van het gebouw Nerviens 85. Een degelijk gebouw, goed gelegen in de Leopoldswijk, maar wel verhuurd via standaard 3-6-9-contracten. AXA verkocht het voor 34 miljoen euro met een onderliggend rendement van 6,5 procent aan de fondsbeheerder RREEF. “Het is een typisch Brussels vastgoedinvesteringsproduct, zonder gegarandeerde cashflow. Zo’n deal is voor mij een indicatie dat de markt normaliseert.”

De relance van de investeringen op de Belgische vastgoedmarkt is in de eerste plaats een gevolg van de bevestiging van het economisch herstel. Kandidaat-investeerders die lange tijd op een berg cash bleven zitten, achten de tijd nu rijp om weer posities in te nemen. “Dat geldt ook voor de projectontwikkelaars”, merkt François van den Branden op. “Die hebben lang op de rem gestaan, maar enkele zijn nu toch weer hun pipeline aan het vullen.”

Dat het Belgische vastgoed zonder al te groot waardeverlies uit de crisis kwam, is in dit toch nog wat onzekere economische klimaat een extra troef om buitenlandse investeerders aan te trekken. “De crisis was een stresstest voor de Belgische vastgoedmarkt”, zegt Xantippe. “En we zijn er toch redelijk ongeschonden uitgekomen.” Vastgoed is zijn status van veilige beleggingshaven nog niet kwijt, meent ook Olivier Bastin. “We kunnen niet ontkennen dat het voor onze branche een zegen is dat andere activa, zoals aandelen en obligaties, het niet zo goed doen. Vastgoed heeft het sentiment weer mee.”

Nog in het voordeel van de stabiele Brusselse kantoormarkt is dat de meer cyclische markten Londen, Parijs en Frankfurt sneller uit het dal zijn gekropen en als duur worden gepercipieerd. JLL noteerde in die drie steden prime yields (topaanvangsrendementen) onder de 5 procent met Londen (4 %) als uitschieter. Voor Brussel legt JLL de prime yield op 6 procent, een daling van 20 basispunten op jaarbasis. De yield is de verhouding van de huuropbrengst in het eerste jaar tegenover de investering en is dus een maat voor de marktwaarde: hoe lager de yield, hoe duurder het gebouw.

Volgens Kumpen speelt het Brusselse prijsvoordeel niet zozeer op de markt van de topproducten (de kwaliteitsgebouwen met lange huurcontracten), maar wel in het segment er net onder. “De eenzijdige aandacht van investeerders voor core-producten heeft ertoe geleid dat gebouwen met standaard 3-6-9-contracten ondergewaardeerd zijn. We zien vandaag tussen die twee marktsegmenten een yield spread van 200 basispunten. Dat is abnormaal veel. Het is dan ook in het segment van de standaardcontracten dat er kansen zijn.”

Zwakke huurmarkt

Toch is de Belgische vastgoedinvesteringsmarkt nog niet zorgenvrij. Grootste potentiële domper voor de prille vreugde is de erg zwakke opname op de Brusselse kantoormarkt. Het eerste semester van dit jaar bracht weinig beterschap, integendeel. Op die manier blijft de leegstand op de Brusselse kantoormarkt erg hoog, wat uiteraard geen aantrekkelijk perspectief is voor de kandidaat-investeerders.

De investeringsexperts ontkennen het probleem niet, maar willen het ook niet dramatiseren. “Een zwak eerste kwartaal of zelfs een minder jaar is geen ramp”, meent Bastin. “De investeerders bekijken dat toch op iets langere termijn. Maar de huurmarkt mag natuurlijk niet blijven kwakkelen.”

François van den Branden is van oordeel dat de leegstand krimpt als gevolg van de ‘zelfcorrigerende marktwerking’. “De speculatieve projectontwikkeling is de voorbije jaren zowat volledig stilgevallen zodat er de komende jaren nauwelijks projecten met risico op de markt komen.” Tegen 2012 verwacht hij een stevig herstel van de take-up omdat dan een groot aantal van de tijdens de crisis heronderhandelde contracten aflopen.

De aanhoudende politieke crisis in ons land is ook niet bevorderlijk voor het investeringsklimaat. “We krijgen daar wel degelijk vragen over van buitenlandse partijen”, zegt Bastin. “Ze tonen zich bezorgd, maar voorlopig blijft het daarbij.” Dat ervaart ook Xantippe, al heeft hij ook weet van een transactie die door de politieke crisis is afgesprongen.

Een andere, externe, factor die kan wegen op het herstel is de stijging van de rente. “Als de basisrente van de ECB, zoals verwacht wordt, tegen het einde van het jaar stijgt tot 1,75 procent, dan heeft dat zeker een effect op vastgoedwaarden”, oordeelt Xantippe. “Vooral dan van gebouwen die op lange termijn zijn verhuurd. Want het verschil tussen de rente en de yield wordt dan te klein. De investeerders gaan dus hogere rendementen eisen.”

Wachten op de Aziaten

Kan het voorzichtige herstel zich doorzetten in de tweede helft van dit jaar? “Als we kijken naar de lopende dossiers, dan ziet het er toch behoorlijk goed uit”, antwoordt Kumpen. “Op basis van de dossiers die in de pijplijn zitten, schatten we dat het totale investeringsvolume dit jaar de 2,5 miljard euro benadert.” Ook de andere investeringsexperts achten een klim boven de 2 miljard euro realistisch, alleen Van den Branden toont zich iets voorzichtiger met zijn voorspelling dat “het investeringsvolume in ieder geval hoger ligt dan vorig jaar. Er zijn duidelijk meer transacties in onderhandeling, maar het gemiddelde volume is wel kleiner”.

Het gemiddelde investeringsvolume van de afgelopen tien jaar, ongeveer 3 miljard euro, is dus niet meer zo ver af. Maar de hoogdagen van de periode 2006 en 2007 met volumes van om en bij 5 miljard euro, lijkt voorgoed verleden tijd. Of toch niet? “De crisis heeft toch wel een fundamentele verandering veroorzaakt”, zegt Kumpen. “Dat zie je heel goed aan de evolutie van de schuldgraad bij vastgoedinvesteringen. In de topjaren bedroeg die 75 tot 85 procent. Vandaag is het gemiddelde 50 tot 60 procent. Met Basel III in aantocht zullen de banken niet geneigd zijn om die ratio weer te laten ontsporen.”

Xantippe sluit op termijn nieuwe recordvolumes toch niet helemaal uit. “De markt heeft een kort geheugen. En we hebben hier in Brussel al golven van investeerders gezien: de Zweden, de Duitsers, de Ieren… De Aziaten zouden de volgende golf kunnen zijn. Ik verwacht ze nog niet de eerste twee, drie jaar, maar daarna… Waarom niet? Indirect, via internationale fondsen, hebben ze hier trouwens al enkele participaties.”

Ook Bastin acht de toevloed van Aziatisch kapitaal naar de Brusselse vastgoedmarkt op termijn waarschijnlijk. “Er is daar veel kapitaal en voorlopig is het aandeel van de Aziaten in de vastgoedinvesteringen in Europa verwaarloosbaar. Er is dus groeipotentieel. Het Korean Pension Fund, een van de grootste pensioenfondsen ter wereld, heeft bijvoorbeeld heel veel in de eigen regio geïnvesteerd, maar moet stilaan ook andere markten opzoeken.”

Londen, Parijs en Frankfurt en enkele groeimarkten liggen in de bovenste lade, maar ook Brussel zou weleens snel op de Aziatische radar kunnen komen. “Het voordeel van Brussel is dat het gemakkelijk uit te leggen is: de hoofdstad van Europa en vestigingsplaats van belangrijke internationale instellingen, dat spreekt voor zich als verkoop-argument”, zegt Xantippe.

LAURENZ VERLEDENS

” Vastgoed heeft het sentiment weer mee” Olivier Bastin, JLL