GEZAPIG & GEZOND

De snelle klim van de woningprijzen is stilgevallen. De inflatie volgen is nog net haalbaar. Dat is goed nieuws, want beter een lange stagnatie dan een ontwrichtende crash.

Geen donkerrode cijfers, maar wel licht stijgende prijzen en een transactievolume dat net onder dat van de grand-crujaren ligt. De Belgische vastgoedmarkt heeft het gevreesde jaar 2014 goed doorstaan. “Het scenario van de zachte landing zet door”, becommentarieert professor economie Erik Buyst (KU Leuven) de nieuwe prijsstatistieken van de Algemene Directie Statistiek en Economische Informatie van de federale overheidsdienst Economie. Ook Bart Van Craeynest, chief economist bij Petercam, spreekt van het doortrekken van een trend. “De prijzen op de Belgische vastgoedmarkt houden al enkele jaren min of meer gelijke tred met de inflatie. In reële termen komt dat neer op een stagnatie. Dat is wel een trendbreuk met de periode voor 2008, toen de vastgoedprijzen veel sterker stegen dan de inflatie.”

De licht positieve cijfers zijn geen verrassing, hoewel enkele waarnemers aan het begin van 2014 eerder een kleine correctie voorspelden. Een beperkte stijging van de rente leek op dat moment immers niet onwaarschijnlijk. Ook de aangekondigde hervorming van de woonbonus in Vlaanderen zorgde voor onzekerheid. Maar het zat twee keer mee. Bart Van Craeynest: “De hervorming van de woonbonus heeft er uiteindelijk voor gezorgd dat mensen hun aankoop hebben vervroegd. Het aantal transacties is daardoor in het tweede halfjaar gestegen. En het is niet abnormaal dat dit ook een effect heeft op de prijsvorming. Tegelijk was het algemene inflatiepeil erg laag als gevolg van de dalende olieprijzen. Een combinatie die maakt dat de vastgoedprijzen zelfs iets boven de inflatie konden evolueren. Daar komt natuurlijk ook nog bij dat de rente is blijven dalen. Dat heeft de vastgoedmarkt een extra duwtje in de rug gegeven.”

Dat de hervorming van de woonbonus in Vlaanderen samenviel met een rentedaling, terwijl de rente al laag stond, mag als een geweldige meevaller bestempeld worden. “Het was het ideale scenario”, weet Buyst.

Prijsstijging is kwaliteitsstijging

De professor plaatst wel nog een belangrijke kanttekening bij de positieve prijsevolutie van het Belgisch residentieel vastgoed. Volgens onderzoek van de KU Leuven is de prijsstijging van de voorbije jaren bijna volledig een gevolg van betere kwaliteit. De onderzoekers baseren zich daarvoor op data van het makelaarsnetwerk ERA waarin kwaliteitsveranderingen van woningen worden opgenomen. Erik Buyst: “Eigenlijk moet je prijsevoluties afmeten tegenover een constante kwaliteit van de woningen. Maar uit de officiële prijsstatistieken kom je bijna niets te weten over de kwaliteitsontwikkeling van ons woningbestand. Met de data van de ERA-makelaars lukt dat wel. En dan zien we dat eigenaars de voorbije jaren grote inspanningen hebben gedaan om de kwaliteit van hun woning te verbeteren. Dat gaat over het plaatsen van isolatie, het leggen van zonnepanelen, het investeren in een moderne keuken, enzovoort. Als je die kwaliteitsstijging uit de prijsstatistieken haalt, dan stellen we vast dat de jongste twee jaar de prijzen zelfs lichtjes gedaald zijn. Dat is toch een heel andere conclusie dan je doorgaans in de pers leest.”

Het plaatst ook de zogenoemde overwaardering van de Belgische vastgoedmarkt in een ander perspectief. Internationale organisaties zoals de OESO en het IMF wijzen er al jaren op dat de Belgische vastgoedprijzen veel sterker zijn gestegen dan de inkomens en de huurprijzen. Een juiste analyse, maar daaruit afleiden dat onze woningmarkt zwaar — tot 60 procent — overgewaardeerd is, is iets te kort door de bocht. In een recent rapport over onze vastgoedmarkt voert het IMF nu ook aan dat deze inkomens- en huurprijsratio’s geen rekening houden met onderliggende factoren (zoals rente-evolutie en demografie) van vraag en aanbod. De bevolkingstoename heeft overigens meer in ons land gespeeld dan in de rest van de eurozone (zie grafiek). Met een meer verfijnde analyse komt het IMF uit op een overwaardering in 2013 van ongeveer 4 procent. De internationale instelling wijst er ook nog op dat in vergelijking met ander Europese landen onze woningen nog altijd betaalbaar blijven (zie grafiek).

Fiscale dreiging

De meeste waarnemers schatten het risico op een vastgoedcrash of een zware correctie dan ook niet hoog in. Vergelijkingen met Nederland, dat zijn woningmarkt fiscaal dopeerde, of Spanje en Ierland, waar het aanbod ontspoorde, gaan niet op. “De Nationale Bank volgt de vastgoedmarkt van heel dichtbij en geeft ook signalen aan de banken voor hun kredietpolitiek”, zegt Buyst. “En we hebben in België geen traditie van grootschalige projectbouw. Toch niet zoals in Spanje, waar men ongebreideld is beginnen te bouwen in de hoop en verwachting dat de kopers wel zouden volgen.”

Op het terrein is de voorzichtigere kredietpolitiek van de banken overigens goed voelbaar, stelt Isabelle Vermeir, woordvoerder van het makelaarsnetwerk Century 21. “De rente staat heel laag, maar — en dat is toch anders dan enkele jaren geleden — kandidaat-kopers moeten vandaag zelf al over een spaarpotje beschikken willen ze in aanmerking komen voor een lening. Veel mensen die heel optimistisch een vastgoedkantoor binnenstappen, komen na een bezoek aan de bank van een kale reis terug.”

Het crashgevaar mag dan beperkt zijn, dat wil nog niet zeggen dat het weer party time wordt op de Belgische vastgoedmarkt. “De rente zal niet blijven dalen”, zegt Bart Van Craeynest. “Toegegeven, dat is al dikwijls gezegd, maar de marge is nu echt heel beperkt. We zien ook dat de banken bij het bepalen van de hypotheekrente niet meer volledig de dalende marktrente volgen. Ze houden er anders te weinig aan over.” Volgens Van Craeynest staat het ook in de sterren geschreven dat er nog gesleuteld zal worden aan de vastgoedfiscaliteit. “De aanpassing van de woonbonus was maar een eerste stapje. Een belasting op basis van de reële huurinkomsten staat bijvoorbeeld op de agenda. De Belgische overheid houdt die boot af, maar staat wel onder druk van Europa. In ieder geval: de fiscaliteit zal in de komende jaren eerder een rem zijn dan een steun.”

Liever stagnatie

Een opverende vastgoedmarkt lijkt dus ook niet voor morgen. En intussen ligt de periode van sterke prijsstijgingen toch al ongeveer acht jaar achter ons. In de veronderstelling dat onze vastgoedmarkt inderdaad overgewaardeerd is of was, is zo’n periode van stagnerende tot licht dalende prijzen wellicht een zegen. Maar dreigen er op termijn ook geen negatieve effecten? Want een zwakke prijsevolutie op de vastgoedmarkt weegt in een land met veel vastgoedeigenaars zoals België wel op de vermogenspositie van de gezinnen. “Elk scenario heeft nadelen”, reageert Buyst. “Maar als de keuze is tussen een crash of een langdurige stagnatie, dan kies ik toch voor de stagnatie”. Hij voegt er wel aan toe dat een crashscenario nooit helemaal valt uit te sluiten. “Als er plots weer een financiële crisis uitbreekt, heb je weer een heel ander verhaal.”

Van Craeynest waarschuwt er dan weer voor dat een sterke rentestijging in combinatie met een minder gunstig fiscaal regime, alsnog een zware correctie kan uitlokken. “Maar het ligt niet in de lijn van de verwachting dat de rente zwaar zal opspringen. En voor de fiscaliteit ziet het ernaar uit dat als de regering daar al iets aan wijzigt, dat ze dat heel voorzichtig zal doen.”

Een scenario met opnieuw snel hoger spurtende prijzen behoort ook nog altijd tot de mogelijkheden, meent Erik Buyst. “Als het programma van quantitative easing in Europa inderdaad leidt tot een substantiële groeiversnelling, terwijl de intresten door die ingreep laag blijven, kan dat in 2016 resulteren in extra inkomsten voor de overheid. De strakke besparingspolitiek zou dan kunnen worden stopgezet. In zo’n context zijn nieuwe prijsstijgingen op de vastgoedmarkt zeker mogelijk.”

LAURENZ VERLEDENS

“Als je de kwaliteitsstijging van de woningen uit de prijsstatistieken haalt, dan stellen we vast dat de jongste twee jaar de prijzen zelfs lichtjes gedaald zijn” Erik Buyst, KU Leuven

“Kandidaat-kopers moeten vandaag zelf al over een spaarpotje beschikken, willen ze in aanmerking komen voor een lening” Isabelle Vermeir, Century 21