Flanders Building Valley

De technologie- valleien schieten als paddestoelen uit de Vlaamse grond. Een evolutie die niet zonder gevolgen blijft voor vastgoed en infrastructuur.

Na een rondreis langs de tien Vlaamse technologievalleien is één ding duidelijk: het valleiconcept kent in Vlaanderen evenveel invullingen als er valleien zijn. Een aantal begrippen zoals netwerking, synergie, katalysator voor nieuwe ideeën, brug tussen universiteit en bedrijfsleven… komen wel dikwijls terug. Maar hoe dit allemaal juist moet gebeuren, bepaalt elke sector of vallei zelf.

Ook in de fysieke uitwerking van de technologievalleien zit niet iedereen op dezelfde lijn. Koen Verhaert, directeur future business development bij het ruimtevaartbedrijf Verhaert Development & Design en nauw betrokken bij de uitbouw van Space Valley, gelooft zelfs helemaal niet in de noodzaak van een fysieke uitwerking: “Ruimtevaart is sowieso partnerbusiness. Maar je hoeft daarvoor niet per se allemaal op hetzelfde bedrijfsterrein te zitten. Voor Space Valley hebben we niet echt nood aan een vastgoedproject.”

Behalve enkele technologievalleien die nog in een embryonale fase zitten ( Mediavallei, Milieuvallei, Telecomvallei) hebben de andere wel vastgoedprojecten op stapel staan.

Zo is het Vlaams Interuniversitair Instituut voor Biotechnologie ( VIB) – de motor achter Biotechvalley – bezig met de bouw van een bio-incubator, een starterscentrum voor biotechbedrijfjes. De bio-incubator komt op het Technologiepark van de Universiteit Gent in Zwijnaarde. Buren zijn Innogenetics en de VIB-spin-offs DevGen en Cropdesign.

In het kader van Flanders Logistics Valley bouwt de Digitale Infoport Antwerpen ( DIA) een kopie van het Telepolis-gebouw. Het nieuwe complex komt er vlak naast en moet klaar zijn tegen juli 2000.

De autovallei Flanders Drive is nog op zoek naar een locatie voor een Vlaams test- en engineeringcentrum. Grote kanshebbers zijn het toeleveringspark rond Ford Genk en het gewezen militair vliegveld Brustem bij Sint-Truiden.

En intussen groeit DSP (Digital Signal Processing) Valley gestaag verder op de bedrijfsterreinen rond Leuven.

Flanders Multimedia Valley

Een nieuwkomer in Vlaanderen Valleienland is de Limburgse Flanders Multimedia Valley ( FMV). Manager Stephan Bruninx ontvangt ons in een nieuw, maar bescheiden Mediagebouw vlak naast het Kinepolis-complex in Hasselt. Het gebouw (in totaal 2000 m² bruikbare ruimte) biedt onderdak aan een vijftal jonge bedrijfjes uit de multimediasector. De huidige accommodatie mag dan niet groot zijn, de plannen zijn het wel. Bedoeling is de open ruimte (17 hectare) tussen het Mediagebouw en het verderop gelegen Wetenschapspark van het Limburgs Universitair Centrum op te vullen met bedrijven uit de nieuwe media en aanverwante sectoren. Stephan Bruninx gelooft sterk in de aantrekkingskracht van FMV: “Tegen het einde van dit jaar starten we met de bouw van een tweede Mediagebouw. Nog voor de eerstesteenlegging is het gebouw al volledig verhuurd. Nochtans zijn er een boel andere opportuniteiten in de regio. Dat toch iedereen naar hier wil komen, heeft te maken met de uitstraling van zo’n project, maar ook met het clustereffect. Als je dat alleen nog maar binnen de beperkte schaal van dit Mediagebouw bekijkt, merk je toch al dat er een enorme uitwisseling van ideeën is tussen die bedrijven. Het vastgoedaspect is daarom zeer belangrijk om van Flanders Multimedia Valley een succes te maken.”

Flanders Language Valley

Bekendste onder de Vlaamse technologievalleien is zonder twijfel Flanders Language Valley ( FLV). FLV ligt iets buiten het Ieperse stadscentrum, vlak naast het golfterrein Ieper Open Golf. De taalvallei heeft de plannenfase al lang achter de rug. Het nieuwe hoofdgebouw van Lernout & Hauspie Speech Products ( LHSP) werd begin februari in gebruik genomen. Nu moet je het LHSP-gebouw nog betreden via een geïmproviseerde zij-ingang, maar binnenkort worden bezoekers verwelkomd in een grote glazen kubus. Een bibliotheek, een open ontvangstruimte en vier demozalen nemen het gelijkvloers in. Op de tussenverdieping komt de cafetaria, daarboven is er ruimte voorzien voor enkele (kleine) vergaderzalen en de directiekantoren.

Elders op het terrein (25 hectare) zijn de bouwvakkers en kraanmannen nog druk in de weer. De ruwbouw van het opleidingscentrum – pronkstuk van het hele complex – is net voltooid. In dit gebouw komen 24 leslokalen, enkele vergaderzalen en een auditorium. De definitieve oplevering is voorzien voor begin september. Ook de eerste modules voor startersbedrijven en het dienstencentrum zitten in een vergevorderd stadium.

Jo Lernout en Pol Hauspie stellen hun FLV-project graag voor als een katalysator voor de werkgelegenheid in de streek rond Ieper. Maar met een investering van meer dan anderhalf miljard frank in de oorvormige campus is het ook een ambitieus vastgoedproject. In de regio circuleerden er zelfs geruchten dat het hele project niet meer was dan een camouflage-operatie voor de ontwikkeling van een heus shoppingcenter. Niet helemaal verwonderlijk, in de eerste plannen was er inderdaad sprake van winkels en restaurants op de campus.

Johan Thys, projectcoördinator van de bouwwerken op de campus, beklemtoont dat jobcreatie en een goed nabuurschap wel degelijk belangrijke uitgangspunten zijn in het hele concept. “Zo hebben wij onze plannen opgeborgen om op de campus grote vergaderzalen in te planten. Aan de andere kant van de straat ligt immers Westhoekexpo, een gebouw van de Kamer van Koophandel met uitstekende vergader- en expositie-accommodatie. We hebben er de voorkeur aan gegeven met deze mensen samen te werken in plaats van ze te beconcurreren. En ook onze horeca-activiteiten hebben we bewust beperkt gehouden. In de omgeving zijn er voldoende cafés en restaurants.”

Ook uit de invulling van het dienstencentrum blijkt de bekommernis om goede relaties met de Ieperse middenstand. In dit dienstencentrum kunnen de bedrijven op de campus terecht voor allerlei activiteiten die buiten hun core-business liggen. Zo komt er onder meer een schoonmaakbedrijf, een accountantskantoor, een autoverhuurbedrijf… maar ook een bank, een verzekeringskantoor en een reisbureau. Om niet te veel in concurrentie te treden met de lokale dienstverleners werden uitsluitend bedrijven toegelaten die al een vestiging in de regio hadden.

“Over gebrek aan belangstelling voor dit dienstencentrum kunnen we in ieder geval niet klagen,” zegt investor relations manager Eddy Vandermeulen. “De 28 plaatsen die we hadden voorzien, zijn nu al allemaal ingenomen.” De huurprijzen liggen rond de 5000 frank per m².

Cruciaal voor

de overlevingskansen van dit dienstencentrum, maar vanzelfsprekend ook voor het hele project, is de komst van bedrijven naar de campus. In totaal zijn er op het terrein 27 modules voorzien. Deze modules zijn losstaande bedrijfsgebouwen van 600 m². Elke module is opsplitsbaar in vier delen van 150 m². De eerste negen modules vormen het zogenaamde startersdorp. Een module kopen, is binnen dit startersdorp niet mogelijk. Op die manier wil men de instroom van nieuwe bedrijven vrijwaren. Buiten het startersdorp zijn de modules wel te koop. Een eigen gebouw neerplanten op het terrein is een andere optie voor grotere bedrijven.

Wie nu nog een plaatsje wil binnen het startersdorp, is te laat. De negen modules zijn verhuurd. Onder de huurders voornamelijk bedrijven die we ook terugvinden in het FLV Fund. “Maar,” zegt Eddy Vandermeulen, “het FLV-vastgoedproject staat volledig los van het durfkapitaalfonds FLV Fund. In het totale FLV-concept vullen beide takken elkaar wel aan, maar wie in het FLV Fund investeert, steekt zijn geld niet in bakstenen.” Bedrijven die niet in het FLV Fund zitten, zijn dus eveneens welkom op de campus. Dat wil volgens Johan Thys evenwel niet zeggen dat eender welk bedrijf zich op de FLV-campus kan vestigen. “Bij voorkeur willen we bedrijven naar hier halen die actief zijn in de spraak- en taaltechnologie. Want uit de contacten die zo ontstaan, haalt het initiatief juist zijn meerwaarde. In ieder geval moeten het hightechbedrijven zijn, dat is een minimumvereiste. Als het hier een allegaartje wordt van verschillende industrieën, kunnen we het net zo goed Industriepark Ieper Zoveel noemen.”

Flanders GraphICs Valley

Iets minder concreet, maar minstens even ambitieus is de ontwikkeling van Flanders GraphICs Valley ( FGV) in Turnhout. De keuze voor Turnhout is geen toeval: de grafische industrie kent er een rijke traditie die nog steeds in ere wordt gehouden door bedrijven als Brepols en Joos.

Locatie voor de grafische vallei wordt de Blairon-kazerne. Na de afschaffing van de dienstplicht in 1994 stond deze kazerne enkele jaren leeg. De stad Turnhout koesterde plannen om er een centrum voor nieuwe technologie van te maken. Intussen was er op initiatief van burgemeester Marcel Hendrickx (CVP) een dialoog opgestart tussen de Vlaamse regering en vertegenwoordigers van de grafische industrie om de krimpende sector nieuwe impulsen te geven. Uitkomst van deze gesprekken was de oprichting van het Vlaams Innovatiecentrum voor Grafische Communicatie. Beide sporen vloeiden samen met als resultaat de ontwikkeling van FGV in de Blairon-kazerne.

Voor de praktische realisatie

van het project richtten het Vlaams Gewest, de provincie Antwerpen en de stad Turnhout de nv Blairon op. De stad onteigende de federale overheid (kostprijs 97 miljoen frank) en sloot een erfpachtovereenkomst voor 99 jaar met de nv Blairon. Binnen deze overeenkomst werd wel bepaald dat het bestaande patrimonium zoveel mogelijk intact moest blijven.

De Blairon-kazerne ligt op een domein van 5 hectare. Het is een typevoorbeeld van de Belgische kazernes uit de jaren dertig: een groot paradeplein met daarrond vier grote blokken die onder meer de troepenkamers herbergen. Achter het plein ligt nog een vijfde gebouw en een bijgebouw uit de jaren zeventig. In het nieuwe concept is er onder het paradeplein een grote parking voorzien. Een van de blokken rond het plein krijgt de functie van dienstencentrum. Hierin komt onder meer het gemeenschappelijke secretariaat, een print- en kopieerdienst, een bedrijfsrestaurant en een kinderdagverblijf. Daarnaast is er ook ruimte voorzien voor een agora, expositieruimten en seminarielokalen. De overige gebouwen, in totaal goed voor 30.000 m² kantoor- en atelierruimte, dienen voor de huisvesting van bedrijven en opleidingscentra.

“We streven naar een mix van kleine en grote bedrijven,” zegt Peter Put, gedelegeerd bestuurder van de nv Blairon. “Daarnaast willen we zowel lokale als internationale bedrijven uit de grafische sector naar hier halen.” Grafische sector wordt ruim geïnterpreteerd: ook bedrijven uit de nieuwe media en de visuele communicatie behoren tot de doelgroep. Door IC in GraphICs met hoofdletters te schrijven, willen de initiatiefnemers trouwens aanduiden dat FGV ook op de hogesnelheidstrein van de informatie- en communicatietechnologie springt.

De huur- en verkoopprijzen

zullen in de lijn liggen van de marktprijzen in Turnhout. “Op die manier geven we eigenlijk een korting,” zegt Peter Put. “Want je betaalt dus niet voor de meerwaarde van het concept.” Die meerwaarde situeert Peter Put op drie terreinen: de faciliteiten in het dienstencentrum, de uitstraling van het complex en de netwerken die ontstaan tussen de bedrijven.

LAURENZ VERLEDENS