In het lijstje van 'beroepen met toekomst' zult u de syndicus nog niet tegenkomen. Een vergetelheid of gewoon een kwestie van tijd? Feit is dat de syndici drukke tijden te wachten staan. En dat heeft alles te maken met ons wijzigende woongedrag.
...

In het lijstje van 'beroepen met toekomst' zult u de syndicus nog niet tegenkomen. Een vergetelheid of gewoon een kwestie van tijd? Feit is dat de syndici drukke tijden te wachten staan. En dat heeft alles te maken met ons wijzigende woongedrag. "In België worden nu meer appartementen gebouwd dan eengezinswoningen," zegt Roland Timmermans, rechtskundig assessor bij het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV) en hoofdredacteur van het Tijdschrift voor Appartements- en Immorecht. "En de verwachting is dat op lange termijn de helft van de Belgen in een appartement zal wonen. Het belang van het beheer van appartementsgebouwen zal dan ook evenzeer toenemen."Dat de Belgische markt nog groeipotentieel heeft, is ook het Franse Foncia niet ontgaan. Een jaar geleden nam deze vastgoedbeheerder een belang van 95 % in de Antwerpse syndicus Algemeen Beheer, de grootse syndicus in ons land. Al snel volgenden nog overnames van middelgrote kantoren in Gent (Wonen en Fabair), Brussel (Immo Kirsh, Fabair, Catel en Jussy) en Hasselt (Limburgse Wooncentrale). En volgens Benny Geerts, ex-topman van Algemeen Beheer en gedelegeerd bestuurder van Foncia in België, is de overnamehonger van Foncia nog niet gestild. "Onze bedoeling is om een nationaal netwerk uit te bouwen," zegt hij. "We willen in elke stad één kantoor hebben en in de grotere steden zelfs drie tot vier." Voorlopig beperkt de aanwezigheid van Foncia zich tot Brussel en Vlaanderen, maar er zijn ook onderhandelingen bezig in Luik. De Waalse markt is minder belangrijk voor Foncia omdat er in het zuiden van het land minder appartementen zijn. Geerts is ervan overtuigd dat dit nog maar het begin is van een heuse consolidatiegolf in de sector. Hij acht het niet onwaarschijnlijk dat ook Gestrim, na Foncia de grootste Franse beheerder, de stap naar België zet. Maar hij verwacht vooral dat een aantal kleinere spelers de handdoek in de ring zal gooien. "Schaalgrootte is cruciaal in dit vak," stelt hij. "De administratieve taken van een syndicus zijn zeer uitgebreid. Om die op een correcte en efficiënte manier af te handelen, ben je genoodzaakt om te informatiseren. Maar dat kost geld. En als je maar enkele gebouwen beheert, weegt dat zwaar door. Als je niet automatiseert, staat de vergoeding niet in verhouding met het werk dat je ervoor moet doen." Geerts voegt eraan toe dat grote syndici sterker staan in onderhandelingen met leveranciers en daardoor betere prijzen kunnen bedingen. Winand Van Coillie, een van de belangrijkste onafhankelijke syndici in het Gentse, zit op dezelfde golflengte. "Veel kleintjes modderen maar aan," zegt hij. "Ze bieden een beperkte service waardoor ze concurrentieel blijven. Maar dat kunnen ze alleen omdat de consument niet op de hoogte is van de eisen die hij mag stellen." Toch heeft Van Coillie ook vragen bij de werking van een grote nationale speler als Foncia. "De efficiëntie vergroot, dat is zeker. Maar ik vrees dat ook de afstand tussen de syndicus en de Vereniging van Mede-eigenaars zal vergroten. Want het is duidelijk dat ze een aantal zaken zullen centraliseren. En goed syndicusschap is toch ook in belangrijke mate gebaseerd op goede menselijke relaties."Van Coillie wijst ook op de machtspositie van Foncia. "Ze beheren ongeveer 100.000 appartementen. Wat als er een gegronde klacht tegen Foncia komt? Zal het BIV dan overgaan tot schorsing? Dan stuikt het hele kaartenhuisje in elkaar."Van Coillie richtte begin september, onder meer om de onafhankelijke (middel)grote syndici te wapenen tegen grote internationale spelers zoals Foncia, de beroepsvereniging Federatie voor Vlaamse Syndici (FVS) op. "We willen de krachten bundelen om een nog betere service aan te bieden," zegt hij. "In je eentje is het garanderen van een permanente service, dag en nacht, zeven dagen op zeven, eigenlijk niet realistisch. Door samen te werken, wordt zoiets wel haalbaar."De FVS wil ook een kenniscentrum rond mede-eigendom uitbouwen. En, opvallend, de kersverse beroepsvereniging wil een eigen statuut voor de syndicus, los van de vastgoedmakelaar. "Het beheer van appartementen was traditioneel iets dat een advocaat, een boekhouder of een vastgoedmakelaar deed. Bij de oprichting van het BIV in 1993 hebben we ons geschaard onder het vaandel van de vastgoedmakelaars. Dat is een vergissing geweest. Makelaardij en beheer zijn fundamenteel tegengesteld. Makelaars werken op korte termijn, wij op lange termijn. Als een makelaar een belangrijke inkoop of verkoop kan realiseren, dan komen zijn syndicustaken ongetwijfeld op de tweede plaats." Pikant detail: Winand Van Coillie was jarenlang penningmeester van het BIV. Roland Timmermans, die ook lesgeeft aan kandidaat-syndici, ziet geen graten in de combinatie. "Ik stel vast dat de makelaars die interesse hebben om syndicus te worden, erg gemotiveerd zijn. Dat moet ook, want het is niet iets dat je er zomaar even kunt bijnemen. Het vraagt een serieuze inspanning van een makelaar." Hij voegt eraan toe dat de combinatie van syndicus en makelaar de leefbaarheid en stabiliteit van makelaarskantoren ten goede komt. "De inkomsten van een vastgoedmakelaar kunnen sterk schommelen: de ene maand heeft hij veel verkopen, de volgende maand bijna geen. Het professionele beheer van een flatgebouw levert een vastgoedmakelaar de zekerheid van een vaste inkomstenstroom."De twee combineren hoeft geen probleem te zijn, vindt Winand Van Coillie. "Maar het moet duidelijk zijn dat het twee gescheiden activiteiten zijn. Enkele van onze leden werken op die manier en dat gaat perfect. Het is vooral belangrijk dat er een voldoende grote en aparte organisatie voor de syndicustaken bestaat." Benny Geerts treedt hem bij: "Vergelijk het met een garage. Je vertrouwt toch ook niet het onderhoud van je wagen toe aan de verkoper?"Intussen tonen andere beroepsgroepen interesse voor de groeiende markt van het appartementsbeheer. Zo zijn er boekhouders en architecten die ook de functie van syndicus uitoefenen. En ook sommige advocaten voelen zich geroepen. De Orde van Vlaamse Balies laat sinds september 2002 advocaten toe om syndicus te zijn, en in 2004 nam de Ordre des Barreaux Francophones et Germanophone de Belgique eenzelfde regeling aan. Roland Timmermans, zelf advocaat, vindt het niet zo'n gelukkige ontwikkeling. "Als je kijkt naar het takenpakket van een syndicus, is een advocaat goed gewapend om het administratieve beheer te doen. Maar voor het technische en financiële beheer is hij niet echt opgeleid."Laurenz VerledensMeer en meer beroepsgroepen tonen interesse voor de groeiende markt van het appartementsbeheer: boekhouders, architecten, zelfs advocaten. In het lijstje van 'beroepen met toekomst' zult u de syndicus nog niet tegenkomen. Een vergetelheid of gewoon een kwestie van tijd?