Dynamische gemeenten hebben eigen vastgoedbedrijf

Autonome gemeentebedrijven zijn opgemerkte nieuwkomers op de vastgoedmarkt. Met hun bedrijfsmatige aanpak dynamiseren ze het vastgoedbeleid van steden en gemeenten. Maar ondanks hun successen en jonge leeftijd worden ze in hun voortbestaan bedreigd.

Bij stadsontwikkeling is het van cruciaal belang dat je soepel kunt inspelen op opportuniteiten. Een autonoom gemeentebedrijf kan dat, een stad veel moeilijker.” Marc Bauwens, gedelegeerd bestuurder van het Autonoom Gemeentebedrijf Stadsontwikkeling Leuven (AGSL), legt uit hoe zijn organisatie het verschil maakt in Leuven. En hij illustreert met een recent voorbeeld. In 2005 ging het transportbedrijf Dava failliet. Dava zat in een pand aan de Vaartkom, een van de belangrijkste ontwikkelingslocaties in Leuven. “We hebben dat pand, een strategisch bouwblok voor de herontwikkeling van dat gebied, snel kunnen aankopen,” getuigt Bauwens. “De stad kon dat niet, want die aankoop was niet voorzien in de stadsbegroting.”

Autonome gemeentebedrijven zijn geen nieuwigheid in het stedelijke beleidsinstrumentarium. De pionier, het Antwerpse Havenbedrijf, viert dit jaar zijn tiende verjaardag. Het statuut is overigens specifiek op maat van de havenbesturen ontworpen. Maar het duurde nog even vooraleer het duidelijk werd dat steden en gemeenten er ook hun profijt mee konden doen bij stadsontwikkeling en vastgoedoperaties.

Stadsontwikkeling Kortrijk (SOK), toen nog de Woonregie, beet in 1998 de spits af. De grote steden Antwerpen (AG Vespa) en Gent (Stadsontwikkelingsbedrijf Gent, AG SOB) volgden in 2003. Vlaanderen telt momenteel 97 AG’s, ongeveer 80 % daarvan is actief in vastgoed of stadsvernieuwing.

Fiscale trukendoos

Autonome gemeentebedrijven (AG’s) heb je in alle maten en gewichten. Het Antwerpse AG Vespa is met vijftig werknemers wellicht de grootste. De Kortrijkse SOK, nochtans ook behoorlijk actief, heeft vier mensen in dienst. Sommige AG’s, zoals het Gentse AG SOB, krijgen bij hun oprichting een mooie vastgoedportefeuille mee, andere moeten het stellen met een werkingsbudget.

De opdrachten die ze van hun gemeente- of stadsbesturen krijgen, variëren sterk. Je hebt AG’s die als vastgoedbeheerder van de gemeente optreden, andere hebben veeleer een makelaarsrol, nog andere zijn de projectontwikkelaar van de stad en enkele combineren deze verschillende opdrachten. Overigens zijn er bij die 97 AG’s meerdere ‘lege dozen’. Want het succes van de AG’s heeft deels ook een fiscale verklaring. AG’s zijn vanwege hun commerciële activiteiten btw-plichtig. Uiterst verleidelijk voor gemeenten die niet btw-plichtig zijn, om de btw op een belangrijke vastgoedinvestering te recupereren via een AG. Consultants hebben deze en andere fiscale voordelen en constructies zeer actief gepromoot bij de gemeentebesturen. En met enig succes. Maar het heeft het imago van het AG geen goed gedaan. Een gemeente die naar de fiscale trukendoos grijpt, roept wrevelige reacties op. Fundamenteler is het verwijt dat AG’s zich met overheidsgeld op het terrein van de privésector begeven. Maar de (meeste) AG’s argumenteren dat ze alleen interveniëren waar het privé-initiatief faalt. “Via ons krot- en pandenbeleid kopen we inderdaad woningen op de particuliere markt,” zegt Herman Boumans, gedelegeerd bestuurder van AG Vespa. “Maar dat doen we alleen in moeilijke wijken. En het is de bedoeling dat de privésector het van ons overneemt. Als we zien dat dit effectief gebeurt, is onze rol uitgespeeld in die wijk. Wij geven alleen de aanzet en willen via die projecten een voorbeeldfunctie vervullen. Bovendien gaan we heel omzichtig te werk. We betalen de marktprijs, niet meer. Want uiteraard willen we huisjesmelkers niet belonen.”

Nog meer kritiek op de AG’s luidt dat ze door hun verregaande autonomie te veel aan de democratische controle zouden ontsnappen. Eric Van Hooydonk, advocaat en hoofddocent aan de Universiteit Antwerpen, betwist dat: “De raad van bestuur van een AG is een soort minigemeenteraad. Alle partijen, meerderheid en oppositie, zijn erin vertegenwoordigd. En de democratische controle via de gemeenteraad wordt niet aangetast. De AG’s zijn verplicht om te rapporteren aan de gemeenteraad. Dit instrument laat een efficiënte, bedrijfsgeoriënteerde werking toe, maar voorziet ook voldoende controlemechanismen.”

Succesvol, maar bedreigd

Terug naar de kernvraag: maken AG’s effectief het verschil? Verloopt stadsvernieuwing en -ontwikkeling vlotter met een AG als regisseur of partner? Feit is dat er sinds enkele jaren een nieuwe dynamiek valt te bespeuren in de vernieuwing van onze steden. Bekijk volgend lijstje: het Kursaal, het Triptiekpoject, de multifunctionele sportzaal SeArena, het residentiële project Militiair Hospitaal (allemaal in Oostende); de Stadsfeestzaal, shoppingcenter Den Tir, de nieuwe invulling voor het Militair Hospitaal, de topsporthal naast het Sportpaleis, de herontwikkeling van de Alcatelsite (Antwerpen); shoppingcenter Sint-Jan, Buda-eiland- Kunsteneiland, het winkel- en woonproject Tyson (Kortrijk); de kantoorontwikkeling The Loop, de reconversie van de Oude Dokken, het project Gent-Sint-Pieters (Gent). Het leest als een hitlijst van de meest ambitieuze stadsvernieuwingsprojecten. En in al deze projecten is een AG betrokken partij.

Feit is ook dat AG’s met hun flexibele bedrijfsstructuur en eigen bestuursorganen zich veel gezwinder door het vastgoedlandschap bewegen dan hun controlerende gemeente- of stadsbesturen. Zoals Marc Bauwens al aanstipte, zijn AG’s niet gebonden aan het strakke regime van de gemeentebegroting en -boekhouding. AG’s hebben ook een grotere vrijheid in de verloning van hun medewerkers. Niet onbelangrijk als je in concurrentie met privéontwikkelaars hooggekwalificeerd personeel wilt aantrekken.

Die privéontwikkelaars hoor je overigens zelden klagen over de AG’s, die hun eigen bestuursorganen hebben en zelfstandig kunnen handelen, los van het tijdrovende gemeentelijke besluitvormingsproces. Dat komt uiteraard de projectsnelheid ten goede. Ook in publiek-private samenwerkingen (PPS) tonen AG’s hun nut. “Een stad of een gemeente kan ook wel in een PPS-constructie stappen, maar moet dan wel steeds een meerderheidsaandeel hebben,” zegt Trui Tydgat, directeur van SOK. “Dat is vaak een probleem, bijvoorbeeld als de privépartner een belangrijke inbreng doet van patrimonium. Voor een AG geldt die meerderheidsvereiste niet.”

Kortom, het statuut van AG biedt veel voordelen en heeft zijn nut al meermaals bewezen. Maar, alles kan beter, moeten de Vlaamse politici en ambtenaren hebben gedacht. Het resultaat van hun denkwerk is terug te vinden in het nieuwe gemeentedecreet dat begin dit jaar in werking trad. Deze “mijlpaal voor de bestuurlijke vernieuwing in Vlaanderen”, zoals Vlaams minister van Binnenlands Bestuur en Stedenbeleid Marino Keulen (VLD) het formuleerde, krijgt echter een dikke onvoldoende van de bestuurders van de verschillende AG’s. Eddy Pannecouke, gedelegeerd bestuurder van het Autonoom Gemeentebedrijf Stadsvernieuwing Oostende (AGSO), is duidelijk: “Het nieuwe gemeentedecreet is een ramp voor autonome gemeentebedrijven. De bedoeling was de verzelfstandiging van de gemeenten verder uit te bouwen. Maar vanuit de ambtenarij is daar een tegenreactie op gekomen. En die heeft zich heel duidelijk doorgezet in de nieuwe regelgeving. Overigens hebben ze bij de totstandkoming van het decreet geen enkele AG geraadpleegd.”

Ook Eric Van Hooydonk is niet erg gelukkig met het nieuwe decreet. “Het ondergraaft de bedrijfsmatige werking van de autonome gemeentebedrijven,” stelt hij. Van Hooydonk, die aan de wieg stond van het Antwerpse Havenbedrijf en ook de oprichting van AG Vespa begeleidde, wijst erop dat de oorspronkelijke wetgeving bewust summier was gehouden. “Dat was een verstandig uitgangspunt,” zegt hij. “Zo kon het subsidiariteitsprincipe volop spelen: de gemeenten hadden een grote autonomie om het statuut van het AG verder in te vullen. Het nadeel was dat er over sommige punten onduidelijkheid bestond. Dat heeft men echter met ad-hocwetgeving kunnen oplossen. Met dit decreet blijft er van die autonomie nog maar weinig over.”

Niet werkbaar

Wat schort er volgens de AG’s aan het nieuwe decreet? Hun financiële instrumentarium wordt geharmoniseerd met dat van de gemeenten. Gedaan met het soepel inspelen op opportuniteiten. “Nu werken we nog met een indicatieve begroting,” verduidelijkt Bauwens. “In het nieuwe systeem dreigen we gebonden te worden aan een strakke begroting zoals die van de gemeenten.” In het streven naar openbaarheid van bestuur zullen AG’s ook verplicht worden om bestuursdocumenten ‘ter inzage’ te leggen. “Dat houd je toch niet voor mogelijk,” zucht Pannecoucke. “Als we ergens een pand willen aankopen, moeten we dat aan de grote klok hangen.”

Erg bezorgd zijn de AG’s ook over het nieuwe personeelsstatuut. Het gemeentedecreet voorziet een principiële gelijkschakeling met het gemeentepersoneel. “Dat is niet werkbaar,” zegt Bauwens. “Binnen dat statuut kunnen we kandidaat-medewerkers voor sommige functies geen marktconform aanbod doen.” Hij merkt nog op dat op Vlaams niveau de openbare instellingen zoals de VRT of De Lijn wel de nodige speelruimte krijgen voor een eigen personeelsbeleid.

Herman Boumans vreest het ergste. “We moeten de mogelijkheid krijgen om een modern personeelsbeleid te voeren,” zegt hij. “Met incentives, evaluaties, doorgroeimogelijkheden enzovoort. Lukt dat niet, dan bestaan de AG’s over drie tot vijf jaar niet meer.” Ook het aantrekken van externe bestuurders-specialisten wordt bijna onmogelijk gemaakt. “Personen die in hetzelfde vakgebied als het AG actief zijn, mogen geen bestuurder zijn,” legt Bauwens uit. “Hoe kan je dan nog mensen met vastgoedervaring benoemen?”

Op het kabinet van minister Keulen is men niet doof voor de kritiek vanuit de sector. Peter Dejaegher, Keulens woordvoerder, zegt dat er in ieder geval nog overleg komt met de cel autonome gemeentebedrijven van de Vereniging van Vlaamse Steden en Gemeenten om een en ander uit te klaren. “Of dit ook zal leiden tot aanpassingen in het decreet? Dat valt af te wachten.”

Laurenz Verledens