Drie Vlamingen leren de Roemenen bouwen

De grote internationale vastgoedbedrijven lopen met een wijde boog om Roemenië heen. Te arm en te corrupt, vinden ze. Projectontwikkelaar Liebrecht & wooD laat zich niet afschrikken. Wat in Polen lukte, moet in Roemenië ook kunnen, zo luidt de redenering.

Begin oktober, drie jaar na zijn intrede op de Roemeense markt, kon Liebrecht & wooD ( L&W) zijn eerste echte wapenfeit voorstellen: de opening van een vestiging van Praktiker – een Duitse doe-het-zelfketen van de Metro-groep – in het Militari Shopping Center.

Een bescheiden start lijkt het, maar het ontbreekt de Vlaamse projectontwikkelaar niet aan ambitie. L&W bezit vandaag in Roemenië 651.000 vierkante meter grond, gespreid over drie terreinen. Voor twee ervan bestaan al concrete projectplannen. Daar hangt L&W een prijskaartje van 84 miljoen euro aan.

Is de tijd rijp voor vastgoedinvesteringen in dit voormalige Oostblokland? Onze eerste kennismaking met de hoofdstad Boekarest is alvast positief. Op de prominent aanwezige Dacia‘s (een Roemeense versie van de oude Renault 12) na zien we een stad die niet zo gek veel verschilt van de gemiddelde West-Europese metropool. Maar een tweede verkenning van Boekarest, met onder meer een bezoek aan de buitenwijken, levert een heel ander plaatje op. We zien grauwe en verkrotte woonkazernes, we hobbelen over barslechte wegen en merken dat paard en kar hier een normaal transportmiddel is. Corruptie blijft ook een groot probleem. En in 2002 knabbelde een inflatie van 22,5 % aan de koopkracht van de Roemenen.

Penibele situatie

Toch nog maar even wachten met die investeringen? Dat is in ieder geval de houding van de meeste grote internationale projectontwikkelaars, stelt vastgoedmakelaar Colliers International in zijn jongste vastgoedrapport over Roemenië. Maar er is één uitzondering: het Belgische Liebrecht & wooD.

Voor L&W is Centraal-Europa geen onbekend terrein. Marc Lebbe en Patrick Van Den Bossche, de oprichters van het bedrijf, zetten al in 1993 de stap naar Polen. Dat was toen een behoorlijk avontuur, want de Polen hadden nog maar net kennisgemaakt met de markteconomie. Bovendien was de vastgoedervaring van de twee Vlamingen beperkt: L&W begon in 1991 aan onze Belgische kust als een bureau voor onafhankelijk advies in vastgoedbeheer. Tien jaar na de start in Polen behoort L&W er tot de topvijf van de kantoorontwikkelaars en telt het 35 medewerkers.

Met opnieuw een vroege instap in de markt willen Van Den Bossche en Lebbe het Poolse succes nog eens overdoen. Voor de uitbouw van hun Roemeense activiteiten trokken ze een nieuwe partner aan, Johan Rogiers. Hoewel de drie Belgen zich enthousiast tonen over hun nieuwe uitvalsbasis, zijn ze toch niet blind voor de penibele situatie waarin het land verkeert. “Er is nog veel werk aan de winkel,” weet Van Den Bossche. “Roemenië ligt nog zowat tien jaar achter op de kopgroep van de Centraal-Europese landen. Maar het evolueert in positieve zin, president Ion Iliescu heeft het land op het goede spoor gezet.”

Sinds 2000 is de inflatie elk jaar met ongeveer 10 % gedaald, voor 2003 zou de inflatie uitkomen op 14 %. De economische groei trekt aan. Een aantal belangrijke distributeurs, zoals Cora en Carrefour, openen vestigingen in het land. Van Den Bossche: “Dat zijn allemaal ontwikkelingen die we ook in Polen hebben gezien. Met dit verschil dat het hier veel sneller gaat. In drie jaar tijd hebben de Roemenen een stap voorwaarts gezet waar de Polen acht jaar over deden.”

Van Den Bossche twijfelt er dan ook niet aan dat ook de rest van het Militari Shopping Center, genoemd naar een nabijgelegen wijk, snel andere huurders zal aantrekken. Behalve Praktiker, heeft ook Domo, een Roemeense tegenhanger van onze Vandenborre, getekend voor een winkeloppervlakte van 1400 vierkante meter. En er zijn vergevorderde onderhandelingen met andere ketens.

Het Militari Shopping Center is een perfecte illustratie van het retailpark, een concept dat in heel Europa sterk opgang maakt. Een grote parking (2400 plaatsen), een vlotte toegankelijkheid (het serviceverkeer verloopt gescheiden) en een aangename omgeving (met het nodige groen) moeten het winkelen aantrekkelijker maken. Ook de aandacht voor een verzorgde architectuur past in dit idee. Hoewel iedere huurder eigen accenten mag leggen, wordt er gestreefd naar een homogeen uitzicht van de winkels.

Voor de architecturale uitwerking van het park en het winkelconcept deed L&W een beroep op The Office, een Waregems architectenbureau dat ook de outletcenters van L&W in Polen uittekende. Kan dat outletconcept worden uitgevoerd naar Roemenië? “Nu in ieder geval nog niet,” antwoordt Marc Lebbe. “Met een outletcenter richt je je naar merkbewuste kopers. Daarvoor is de koopkracht van de gemiddelde inwoner van Boekarest nog niet hoog genoeg.” Ook de kantoormarkt laat L&W bewust links liggen. “Boekarest heeft niet het potentieel om uit te groeien tot een echte kantoorstad,” verklaart Lebbe. “De kantoormarkt beperkt zich echt tot het centrum van de stad. En dat is niet ons terrein.”

Doe wat je belooft

L&W ziet in Boekarest wel brood in logistiek vastgoed. Op een oppervlakte van bijna 20 hectare wil L&W zo snel mogelijk starten met het Bucharest Logistics Centre, een complex van 90.000 vierkante meter magazijnen. Volgens Johan Rogiers heeft Boekarest nog geen logistiek centrum dat aan de normen van de internationale distributeurs en logistieke dienstverleners beantwoordt. Door de eerste fase snel te realiseren, wil L&W de grote internationale spelers voor zijn.

“Maar we hebben wel bewust gewacht om met dit project naar de markt te stappen totdat we alle vergunningen op zak hadden,” zegt Rogiers. “Want dat is een probleem hier: er wordt veel aangekondigd, maar veel minder gerealiseerd. En dat creëert wantrouwen bij investeerders en gebruikers. Voor onze geloofwaardigheid is het belangrijk dat we doen wat we zeggen.”

“Boekarest heeft niet het potentieel om uit te groeien tot een echte kantoorstad.”