De topper heeft een dipje

Het vastgoedrapport van Knokke-Heist stelt teleur. De prijzen daalden en er waren minder transacties. Toch is er geen paniek op de duurste vastgoedmarkt van de kust.

Van de primus onder de kustgemeenten verwachten we altijd wat meer. Misschien vallen de vele onvoldoendes op het vastgoedrapport 2012 van Knokke-Heist daarom zo op: in alle segmenten daalden de referentieprijzen. Maar wees gerust, Knokke-Heist blijft onbedreigd de duurste kustgemeente van het land. Misschien verontrustender is de daling van het aantal transacties. Op de appartementenmarkt bleef de schade binnen de perken (van 944 naar 883 transacties), maar op de veel kleinere villamarkt lijkt de terugval van 30 procent toch opmerkelijk. Eerste nuancering: 2011 was met 152 transacties eigenlijk een uitzonderlijk goed jaar voor de Knokse villamarkt.

Ook de behoorlijke eerste helft van 2013 nuanceert het beeld van een malaise op de Knokse vastgoedmarkt. “In 2012 hebben we duidelijk de nasleep van de eurocrisis gevoeld”, stelt Johan Deroo van het vastgoedkantoor Immo Deva. “Maar de eerste helft van 2013 is al merkelijk beter.” Notaris Bart Van Opstal bevestigt het herstel op basis van de gegevens van de Notarisbarometer. “Het eerste halfjaar oogt zeer goed voor Knokke-Heist”, zegt hij. “Het is lang geleden dat het transactieniveau zo hoog lag.”

Als verklaring voor de vernieuwde interesse voor Knoks vastgoed wijst Johan Deroo op het wantrouwen tegen de financiële sector bij veel mensen. De toenemende druk op buitenlandse fiscale vluchtwegen zou ook voor een instroom van extra middelen hebben gezorgd.

Alex Dewulf, de zaakvoerder van het gelijknamige vastgoedkantoor, merkt op dat het aantal transacties toch nog lager ligt dan enkele jaren geleden. Hij ziet daarvoor enkele structurele verklaringen. “Wie koopt in Knokke? Mensen die over aanzienlijke sommen beschikken, bijvoorbeeld na de verkoop van hun bedrijf. Door de crisis is het aantal bedrijfsovernames sterk gedaald en de overnameprijzen liggen lager.” Ook de wijzigingen in het voordeel van alle aard voor bedrijfsleiders doet zich volgens Dewulf voelen op de Knokse vastgoedmarkt. “Dat de gesplitste aankoop onder vuur ligt door de strengere antimisbruikbepaling speelt dan weer minder een rol.” Alex Dewulf meent ook wel dat de Knokse vastgoedmarkt ondersteund blijft door ‘oud geld’ en een toenemend aantal kopers uit medische beroepen.

Bodem onder de prijzen

De nieuwe referentieprijs voor villa’s bedraagt 1,5 miljoen euro. Dat is 12 procent lager dan de 1,7 miljoen euro in 2007. Op de appartementenmarkt was er vorig jaar een prijsdaling van 3 procent tot 580.000 euro. In vijf jaar laten de appartementsprijzen nog wel een stijging van 21 procent zien.

“De jongste tien jaar zijn de prijzen alleen maar gestegen, en dat ondanks een zware crisis”, merkt Johan Deroo op. “Op een bepaald moment was het vastgoed hier gewoon te duur. Vandaag, na een beperkte correctie, zitten we op een gezonder niveau.” Hij voegt eraan toe dat algemene prijsstatistieken op de heterogene Knokse vastgoedmarkt niet vanzelfsprekend zijn. Het is bekend dat de prijzen in Heist en Duinbergen lager liggen dan in Knokke zelf, waar het vastgoed dan weer een stuk goedkoper is dan in het Zoute. Maar zelfs in één straat zijn er soms grote verschillen, aldus Deroo. “Een paar honderd meter kan al een serieus verschil maken. We hebben een appartement in portefeuille op de Kustlaan met een vierkantemeterprijs van 6400 euro. Vierhonderd meter verder kost een vergelijkbaar appartement 10.000 euro per vierkante meter. Het gaat om appartementen van 90 vierkante meter; dat is dus en prijsverschil van 324.000 euro. Daar koop je in andere gemeenten een woning mee.”

Dewulf en Deroo zijn optimistisch over het verdere waardebehoud van vastgoed in Knokke. “De mensen kopen in Knokke niet met hun eerste centen en ook niet met hun laatste centen”, merkt Johan Deroo op. “Mensen die toch willen verkopen, zijn hier zelden gehaast,” vult Dewulf aan. “Bij mensen die hun gezinswoning verkopen omdat ze elders iets hebben gekocht, is dat anders. Na drie of zes maanden zullen die toch wat zenuwachtig worden en de prijs misschien wat verlagen. In Knokke niet.”

LAURENZ VERLEDENS

“Op een bepaald moment was het vastgoed hier gewoon te duur. Vandaag zitten we op een gezonder niveau”