‘DE MARKT IS OPNIEUW IN BEWEGING’

In vergelijking met Spanje is Portugal voorlopig minder populair bij Belgen die in het buitenland een vakantiewoning willen kopen. Ook dat land herstelt zich stilaan van de crisis.

Na de toetreding van Portugal tot de Europese Unie in 1986 is de welvaart in het land sterk toegenomen. De crisis van 2008 strooide roet in het eten. Het begrotingstekort en de overheidsschuld liepen op, waardoor de regering in 2011 genoodzaakt was financiële steun aan de Europese Unie te vragen. Drie jaar later kon Portugal zijn steunprogramma opnieuw verlaten, maar het staat nog minstens tien jaar onder scherp Europees toezicht. De schuld blijft nog een groot probleem, maar het land kan al drie jaar economische groeicijfers van gemiddeld 1,5 procent per jaar voorleggen.

In het noorden van Portugal is van stijgende vastgoedprijzen nog niet veel te merken, zegt Herman van Katwijk van het makelaarskantoor Calvos Casas. “Ik zie wel meer interesse van kandidaat-kopers”, zegt hij. “Aan de aanbodzijde staan veel panden te koop. Vaak gaat het om appartementen die door banken worden verkocht, omdat de kredieten niet werden terugbetaald. Door dat evenwicht zijn de vastgoedprijzen niet of nauwelijks gestegen.”

Chantal Bruining is met haar vastgoedkantoor Divine Home actief in de Algarve, de meeste zuidelijke streek van het land. In die regio stijgen de prijzen wel. “De markt is hier opnieuw in beweging”, zegt ze. “In het verleden kon je als koper vrijwel altijd onderhandelen over de prijs. Vandaag ligt de verkoopprijs vaak heel dicht bij de initiële vraagprijs.”

Advocaat in de arm

Vastgoed aankopen in Portugal is volgens Chantal Bruining een transparant, overzichtelijk en veilig proces. “Het is wel aan te raden een lokale raadsman in te schakelen”, weet ze. “In Portugal behartigt de advocaat ook de juridische belangen van de koper – en niet de makelaar of de notaris, zoals in België. Alle registers zijn in Portugal online toegankelijk voor de advocaat. Hij controleert onder meer of de documenten correct zijn, en of de verkopende partij wel tot de verkoop gerechtigd is. Hij gaat na of er hypothecaire beslagen en schulden zijn, en of alle vergunningen geleverd zijn. Een advocaat kan ook advies geven over de regelgeving voor verbouwingswerken.”

“Een jurist in de arm nemen is geen overbodige luxe”, bevestigt Herman van Katwijk. “In rurale gebieden ontbreken vaak duidelijke markeringen voor perceelgrenzen. Ook over specifieke gewoonten en gebruiken – zoals het recht van overpad of waterrechten – heerst weleens onduidelijkheid. Een advocaat kan daarin klaarheid brengen.”

Belastingen bij aankoop

Ook in Portugal is belasting verschuldigd bij een vastgoedaankoop. “De tarieven van de IMT, de overdrachtsbelasting, variëren tussen 1 en 8 procent”, weet Wim Vermeulen van Cazimir, een advocatenkantoor dat Belgen begeleidt bij de aanschaf van vastgoed in het buitenland. “De tarieven gelden zowel voor privéaankopen als voor transacties via een vennootschap. Voor bepaalde offhsore entiteiten geldt een hoger tarief van 10 procent.” Hoeveel u betaalt, hangt af van de aankoopprijs. Goed om te weten is dat er ook vrijstellingsbedragen zijn (zie tabel De overdrachtsbelasting in Portugal).

Koopt u een woning voor 250.000 euro, dan bedraagt de overdrachtsbelasting (250.000 euro x 7%) min een vrijstelling van 8163,12 euro = 9336,88 euro. Die percentages en vrijstellingen gelden voor vakantiehuizen die niet permanent bewoond worden. Wilt u er definitief wonen, dan zijn er andere grensbedragen. Voor een bescheiden huisje dat hoogstens 92.407 euro kost, betaalt u dan helemaal geen overdrachtsbelasting.

“Op elke vastgoedtransactie moet de koper ook een zegelrecht van 0,80 procent afdragen”, weet Van Katwijk. “Ook de notaris- en de registratiekosten zijn voor zijn rekening. De notaris hanteert geen vast tarief, maar voor een woning van 250.000 euro betaal je hoogstens 175 euro. De registratiekosten schommelen doorgaans tussen 250 en 300 euro. Voor een uittreksel uit het register betaal je nog eens 30 euro, en voor de kosten van de advocaat moet je rekening houden met 1 tot 1,5 procent van de aankoopprijs. De makelaarskosten zijn in principe voor rekening van de verkoper.”

Terugkerende belastingen

Vastgoedeigenaars moeten ook rekening houden met terugkerende belastingen. “Allereerst is er de jaarlijkse vastgoedbelasting”, zegt Wim Vermeulen. “Als particulier betaal je 0,30 à 0,45 procent, afhankelijk van de gemeente. In geval van leegstand kan de belasting stijgen. Wie een eigendom koopt via een offshore entiteit, betaalt een jaarlijkse vastgoedbelasting van 7,5 procent.”

“Daarnaast is er de inkomstenbelasting als de woning wordt verhuurd. Voor privépersonen en niet-Portugese vennootschappen zonder een vaste inrichting bedraagt het forfaitaire tarief 28 procent van de nettohuurinkomsten. Wie een woning heeft gekocht via een Portugese vennootschap of via een Belgische vennootschap met een vaste inrichting in Portugal, betaalt 17 procent op de eerste schijf van 15.000 euro en 21 procent op de rest. Op de Azoren gelden lagere tarieven: 13,6 en 16,8 procent. In de meeste gemeenten betaal je op het vasteland nog een extra derrama van 1,5 procent.” Die extra belasting is vergelijkbaar met de Belgische opcentiemen.

“Als de woning wordt verhuurd, is er een zegelrecht van 10 procent verschuldigd op de verhuurprijs”, waarschuwt Vermeulen. “Bij een verhuur aan een Portugese vennootschap wordt bovendien 25 procent bronheffing ingehouden, als voorschot op de inkomstenbelasting.” Verhuurt u uw Portugese woning niet, dan wordt u niet belast op de theoretische huurwaarde.

ROEL VAN ESPEN