‘De markt is euforisch, maar niet roekeloos’

De instroom van een massa geld jaagt de prijzen van vastgoedinvesteringen de hoogte in. Maar echt zorgen over een nieuwe vastgoedbubbel hoeven we ons niet te maken, zeggen de investeringsspecialisten van Cushman & Wakefield. “De stemming is euforisch, maar de investeerders hebben ook geleerd uit het verleden.”

Het gaat hard op de internationale markt van vastgoedinvesteringen. Er duiken nieuwe, exotische investeerders op, panden wisselen voor recordbedragen van eigenaar en de investeringsvolumes klimmen naar recordhoogten. “Ook in ons land wordt 2015 zeker een heel goed jaar”, stelt Marc-Antoine Buysschaert, hoofd van de investeringsafdeling kantoren bij Cushman & Wakefield. “Op de kantoormarkt kwamen we in het eerste kwartaal aan bijna 400 miljoen euro, tegenover 123 miljoen in het eerste kwartaal van 2014. Er zitten bovendien nog enkele belangrijke dossiers in de pijplijn. Maar aan het recordvolume van 2006 zullen we niet komen.”

Op de Belgische winkelvastgoedmarkt zit er misschien nog wel een record in, meent Arnaud de Bergeyck, die de afdeling retailinvesteringen leidt bij Cushman & Wakefield. “Op voorwaarde dat we 2001, het jaar waarin Redevco de GIB-vastgoedportefeuille kocht, niet meetellen. Het volume in het eerste kwartaal bedroeg meer dan 170 miljoen euro, in het eerste kwartaal van 2014 was dat 70 miljoen. En de grote deals moeten er nog aankomen. Het verkoopproces voor het Basilix-shoppingcenter loopt. En we kijken uit naar de verkoop van de portefeuille waarin ook de shoppingcenters Waasland en Wijnegem zitten. Want zo’n verkoop gebeurt heel zelden in ons land.”

De grote activiteit van de investeerders vertaalt zich ook in stevige prijzen. In de verschillende segmenten staan de zogenaamde yields (de verhouding van de huurinkomsten en de transactieprijs) onder neerwaartse druk.

Wat verklaart het optimisme op de investeringsmarkt?

ARNAUD DE BERGEYCK. “Er is een massa kapitaal op de markt dat een bestemming moet krijgen. Tegelijkertijd blijft geld lenen heel goedkoop. De banken spelen ook weer voluit hun rol van financier. Met een goed dossier in de hand krijg je vrij vlot bij meerdere banken een aantrekkelijke financiering. De banken zijn wel voorzichtiger dan voor de crisis. Ze vragen een belangrijk aandeel eigen middelen, meestal ongeveer een derde van het investeringsvolume. Voor de crisis waren financieringen van 100 of zelfs 110 procent — om ook de kosten te financieren — niet uitzonderlijk.”

Welke rol speelt Brussel? Welke troeven heeft de hoofdstad?

MARC-ANTOINE BUYSSCHAERT. “Brussel staat internationaal bekend als een stabiele markt. En dat is geen fabeltje: in de prijsstatistieken van kantoorvastgoed in Brussel vind je geen al te grote schommelingen. Londen of Parijs bijvoorbeeld zijn heel wat volatieler. Er is in Brussel nog marge voor prijsstijgingen. Brussel is een van de weinige West-Europese kantoorsteden met nog een belangrijk opwaarts potentieel. Londen, Parijs en enkele Duitse steden zitten al aan hun piek. Dat oefent een aantrekkingskracht uit op dat exotisch kapitaal. Bovendien telt Brussel een groot aantal overheidsinstellingen onder de huurders en zijn er huurcontracten op zeer lange termijn. Een ander kenmerk van de Brusselse investeringsmarkt is dat lokale investeerders altijd een belangrijke rol hebben gespeeld. Dat is nu niet anders. Gezien het lage rendement van de overheidsobligaties is er zelfs nog meer appetijt dan vroeger. Belgische verzekeraars moeten daardoor hun blootstelling aan vastgoed verhogen.”

DE BERGEYCK. “De banken en de beleggers blijven wel nog altijd risicoavers. Ze zijn dus bereid een meerprijs te betalen voor een afgedekt risico. Er is dan ook een aanhoudende interesse voor topproducten. En België heeft met zijn reputatie van een stabiele markt een streepje voor bij die risicoschuwe spelers.”

Staat ons land ook al op de kaart bij de kapitaalkrachtige Aziatische investeerders? Justina Fan, regionaal directeur China van Cushman & Wakefield, verwacht dat Chinezen binnen de twee jaar actief zullen zijn op de Brusselse kantoormarkt.

BUYSSCHAERT. “Ze zijn hier al actief, zij het dan nog niet rechtstreeks. Het Chinese staatsfonds Gingko Tree heeft samen met Hannover Leasing voor 600 miljoen euro Convent Garden en Bel Air gekocht, toch twee markante kantoorgebouwen. En er zijn nog Chinese en Aziatische partijen die de Belgische markt bestuderen. Onderschat de Zuid-Koreanen ook niet. De multinationals daar hebben grote pensioenfondsen die op een berg kapitaal zitten. Die zijn op zoek naar vastgoedobjecten in Europa.”

DE BERGEYCK. “Onze internationale teams uit Londen doen geregeld roadshows in die Aziatische landen en ze leiden investeerders rond in de Europese steden, ook in Brussel. Dat zijn partijen die enkele miljarden beschikbaar hebben om te investeren op de Europese markt. In eerste instantie kijken ze natuurlijk naar de grote steden Londen en Parijs, maar daar zijn de investeringsmogelijkheden ook niet onuitputtelijk. En dan komen kleinere steden zoals Brussel, toch de hoofdstad van Europa, in het vizier.

“Het valt op dat die Aziatische investeerders goed voorbereid zijn: ze kennen onze vastgoedmarkt. Als er een opportuniteit is, kunnen ze dan ook heel snel handelen. Hun interesse gaat wel vooral uit naar investeringen van een zeker volume en het liefst in iconische gebouwen. Dus we moeten niet afkomen met een winkelpand in Lier. Maar stel dat bijvoorbeeld het Brusselse Justitiepaleis op de markt komt, dan mag je zeker rekenen op hun interesse.”

Beperkt de interesse van investeerders zich tot de topproducten in Brussel?

BUYSSCHAERT. “Voor de topproducten die aan alle investeringscriteria beantwoorden, gelden dezelfde tendensen ook in de kleinere kantoorsteden, weliswaar met een heel klein prijsverschil. Omdat die topproducten schaars zijn en er toch veel kapitaal op zoek is naar vastgoedobjecten, krijg je automatisch een domino-effect. Investeerders die nu niet meer meekunnen, passen hun strategie aan en gaan op zoek naar producten die minder goed verhuurd zijn of die minder goed gelegen zijn.

“Dat effect zien we nog niet in de Brusselse periferie. Daar is er veel aanbod van kantoorruimte en de huurmarkt heeft het daar bijgevolg nog steeds moeilijk. Voor de minder goede locaties is er vraag van opportunistische investeerders. En als het dan over grote volumes gaat, dan is er ook appetijt bij de Amerikaanse kapitaalverschaffers. De Amerikanen mikken liefst op grote portefeuilles, van minimaal 100 miljoen euro, waarbij ze rekenen op een volumekorting. Die aanvragen zie je in heel Europa. De sterke dollar speelt in het voordeel van de Amerikaanse investeerders.”

Bestaat het risico dat de buitenlanders de Belgische investeerders verdringen?

BUYSSCHAERT. “Nee. Er is wel meer concurrentie. Tijdens de crisisjaren hebben de Belgische spelers heel goede deals kunnen sluiten. Dat is nu wat moeilijker. Maar de Belgische investeerders zijn tot nu toe nog altijd goed voor een meerderheid van het investeringsvolume. Daar zitten ook grote transacties bij, zoals de verkoop van het VAC Gent en de Gateway in Zaventem.”

DE BERGEYCK. “Het winkelvastgoed is klassiek nog meer een Belgische aangelegenheid. In de eerste vijf maanden van het jaar tekenden de Belgen voor ongeveer twee derde van het investeringsvolume in winkelvastgoed.”

Er stroomt veel geld naar vastgoed. Daar staat tegenover dat de huurmarkt niet denderend presteert en dat de huurprijzen nauwelijks nog evolueren. Is dat op termijn houdbaar?

DE BERGEYCK. “De investeerders hebben toch wel lessen geleerd uit het verleden. Het klopt dat de toestroom van kapitaal voor een wat euforische stemming zorgt, maar er wordt niet blind gekocht. Voor de crisis stond er — in de veronderstelling dat de huurprijzen zouden blijven stijgen — soms geen limiet op de geboden bedragen. Die roekeloosheid is weg. Nu maken investeerders zeer grondig hun huiswerk. Dat zien we ook in het verkoopproces dat nu langer duurt dan vroeger.”

BUYSSCHAERT. “De hoge aankoopprijzen van vandaag zijn gegrond. Beleggers hebben weinig of geen alternatieven.

“Het is juist dat de verhuurmarkt niet parallel evolueert met de investeringsmarkt. Maar vergeet niet dat investeerders hun pijlen vooral richten op die topproducten op toplocaties, waarvoor het leegstandsrisico toch heel beperkt is.”

Is e-commerce een structurele bedreiging voor de verhuur van winkelvastgoed?

DE BERGEYCK. “E-commerce beïnvloedt het winkellandschap, maar je moet het effect ervan ook niet overdrijven. De Meir of de Nieuwstraat zal niet leeglopen. E-commerce kan zelfs een versterkend effect hebben op dergelijke topwinkelstraten. Want we zien dat retailers door de e-commerce meer en meer investeren in flagshipstores. De transactie van een pand als de Meir 23- 25 past in dat plaatje. Het is een majestueus pand met een façade van meer dan dertig meter.

“Voor kleinere winkelsteden zoal Sint-Niklaas, Lier of La Louvière wordt het wel moeilijker. Daar zie je wel wat leegstand. In bepaalde winkelstraten zien we ook een correctie van de huurprijzen. We mogen ook niet blind zijn: er is een correctie gaande in de huurprijzen. Er zijn recent enkele faillissementen geweest van retailers, wat natuurlijk ook niet helpt. Maar retail is een dynamische sector die zich snel aanpast en zo zie je ook altijd nieuwe spelers op de Belgische markt komen. Het Japanse kledinglabel Uniqlo is een mooie nieuwkomer in ons land.”

Er is veel vraag naar goede vastgoedproducten en het aanbod is beperkt. Gaan projectontwikkelaars daardoor weer op risico ontwikkelen?

BUYSSCHAERT. “Zeker. En niet alleen omdat de investeerders staan te dringen, maar ook omdat de huurders vragende partij zijn. Uit een recente bevraging van de huurders van kantoren blijkt dat ze een tekort aan kwaliteitskantoren ervaren. Ze gaven ook aan dat ze bereid zijn hogere huren te betalen in goede gebouwen. Dus voor nieuwe kantoren op goede locaties is een stijging van de huurprijs zeker mogelijk.

“Het probleem van de ontwikkelaar is het startsein. De aankoop van goede sites is niet gemakkelijk. Er zijn er niet veel en ze blijven heel duur. Bovendien ondervinden ze concurrentie van investeerders die hun strategie moeten aanpassen. In plaats van grondig te renoveren, kiezen sommige investeerders voor een opfrissing van het pand, net genoeg om het te kunnen verhuren. Ontwikkelaars maken dan weinig of geen kans om die gebouwen binnen te halen. En de banken mogen dan al soepeler zijn bij het verstrekken van financiering voor investeringen, voor projectontwikkelaars blijft het moeilijk een project gefinancierd te krijgen.

“Een mogelijke oplossing is een forward commitment: een investeerder die zich engageert om het afgewerkte project — dat op dat moment nog niet verhuurd is — te kopen. Dan zullen de banken wel geneigd zijn het project te financieren. Het is een win-winoplossing, want in de huidige marktomstandigheden betalen investeerders dan iets minder. Er is weliswaar een groter risico op leegstaand, maar in een verhuringsmarkt met een groot tekort aan kwaliteitsproducten is dat toch beperkt. Voor een investeerder is het vandaag eigenlijk de enige manier om een topproduct binnen te halen zonder dat hij moet meedoen aan een prijsopbod.”

Verwacht u dat de yields in België nog verder gaan zakken?

DE BERGEYCK. “Voor de retailmarkt is dat moeilijk te zeggen. We hebben al enkele panden verkocht voor een aanvangsrendement van netto 3 procent en in specifieke gevallen zelfs nog iets lager. Ik sluit niet uit dat het lager kan, maar veel marge is er toch niet meer. Bij sommige eigenaars speelt wel het verzamelaarssyndroom: ze willen per se een pand in een stad of op een locatie waar ze nog niet aanwezig zijn en zijn bereid daarvoor zeer scherp te bieden. Of als een investeerder een buurpand kan kopen, dan zal hij soms ook dieper in de buidel tasten. Maar dat zijn eigenlijk gelegenheidswaardes. In het algemeen is het neerwaartse poten-tieel van de yields op de retailmarkt kleiner dan op de kantoormarkt, omdat we al minstens 100 basispunten lager zitten.”

BUYSSCHAERT. “Op de kantoormarkt is er zeker nog neerwaarts potentieel. Op de kernproducten zullen de rendementen op korte termijn gaan aanleunen tegen de 4 procent, maar ik zie ze daar niet onder zakken. Ik ben wel benieuwd in welke mate dat dat domino-effect gaat spelen voor de andere producten, toch wel het grootste deel van de markt. Het ligt in de lijn der verwachting dat de rendementen ook daar nog gaan dalen.”

Er zijn tekenen dat er een einde is gekomen aan de lange daling van de rentetarieven. Kan dat het einde betekenen van het vastgoed- feestje?

BUYSSCHAERT. “Voor de kantoormarkt zie ik daar dit jaar nog niet meteen een bedreiging in. Maar het is helemaal geen zekerheid dat 2016 een copy paste wordt van 2015. De stijgende rente zou inderdaad weleens voor andere marktomstandigheden kunnen zorgen. Voorlopig is het nog niet echt aan de orde, maar bij enkele partijen zie je toch enige twijfel ontstaan of het nog wel opportuun is zo scherp te blijven bieden.”

Laurenz Verledens, fotografie Debby Termonia