S ize matters. In het wereldje van de vastgoedbevaks en -fondsen doen ze daar niet huichelachtig over. Met een vastgoedportefeuille van enige omvang is het makkelijker om de aandacht van grote (internationale) beleggers te trekken.
...

S ize matters. In het wereldje van de vastgoedbevaks en -fondsen doen ze daar niet huichelachtig over. Met een vastgoedportefeuille van enige omvang is het makkelijker om de aandacht van grote (internationale) beleggers te trekken. Ook bij Leasinvest Real Estate, een vastgoedbevak uit de stal van Ackermans & van Haaren (AvH), heeft men nooit geheimzinnig gedaan over de groeiambities. "Bij onze beursgang in 1999 hadden we een portefeuille van ongeveer 170 miljoen euro," vertelt chief executive officer Jean-Louis Appelmans. "We voorzagen toen een groeipad in drie stappen: naar 250 miljoen euro, naar 500 miljoen en dan de kaap van 1 miljard."Met de overname eind maart van Dexia Immo Lux, een Luxemburgse vastgoedbevek met Dexia en Ethias als hoofdaandeelhouders, is de symbolische grens van 500 miljoen euro bijna een feit. Leasinvest betaalde 111 miljoen euro voor de aandelen van Dexia en Ethias in de bevek. Voor de resterende aandelen lanceert Leasinvest begin mei een openbaar overnamebod. Van die operatie maakt de bevak ook gebruik om het aandeel van Axa Belgium in Leasinvest op te trekken tot het niveau van dat van AvH. Dat Leasinvest zich op het overnamepad begeeft, verrast dus niet. In 2004 was Axa Belgium al toegetreden tot het kapitaal van Leasinvest, juist om die groei mogelijk te maken. De schuldgraad van Leasinvest zat ook nog verder onder de maximumgrens voor bevaks van 50 %. Het is wel verrassend dat Leasinvest het Belgische grondgebied verlaat: de portefeuille van Dexia Immo Lux omvat dertien gebouwen, allemaal in Luxemburg. Het gaat om elf kantoorgebouwen in de stad Luxemburg, een semi-industrieel gebouw en twee supermarkten in de periferie. Een mix die wonderwel samenvalt met de Belgische portefeuille van Leasinvest. Kantoorgebouwen vertegenwoordigen 76 % van de waarde van de portfolio, semi-industriële gebouwen 17 % en retailgebouwen 7 %. Bekende eigendommen van Leasinvest zijn het Riverside Business Park in Anderlecht, Extensa Square in Evere en het Axxes Business Park in Merelbeke bij Gent. Waarom Luxemburg? Jean-Louis Appelmans wijst op de goede economische prestaties van het ministaatje. En op de gezonde kantoormarkt in Luxemburg stad. "De leegstand bedraagt daar minder dan 6 %, tegenover 10 % in Brussel," merkt hij op. "En Luxemburg stad mag dan wel een kleine markt zijn ( nvdr - ongeveer 2 miljoen vierkante meter kantoorruimte tegenover 12 miljoen in Brussel), het staat toch internationaal bekend als een financieel centrum." Maar Appelmans geeft ook toe dat het huidige investeringsklimaat een rol heeft gespeeld in dit overnamedossier. De vastgoedmarkt kampt al jaren met een wanverhouding tussen liquide middelen en beschikbare investeringsproducten: het geld voor vastgoed blijft toestromen, maar er staan nauwelijks gebouwen te koop. Het logische gevolg is dat de prijzen stijgen en de rendementen onder druk staan. "Het loopt de laatste tijd echt de spuigaten uit," vindt Appelmans. Door de overname van de Luxemburgse bevek groeit de vastgoedportefeuille van Leasinvest met maar liefst 57 %. Leasinvest klimt ook van de zesde naar de vierde plaats in de rangschikking van de grootste Belgische vastgoedbevaks. Het wordt ook de eerste bevak met een belangrijke buitenlandse portefeuille: het Luxemburgse aandeel zal 31 % bedragen. Dat kan echter ook een nadeel zijn: internationale investeerders geven over het algemeen de voorkeur aan sterk gefocuste vastgoedfondsen. Door participaties te nemen in verschillende 'zuivere' fondsen, kunnen ze diversifiëren naar eigen inzicht. Appelmans ziet er geen graten in: "We blijven een kantorenbevak, met inderdaad een lichte diversificatie in het type vastgoed en nu ook met een geografische spreiding. Ik vind zo'n beperkte diversificatie gezond."Laurenz Verledens