De grenzen van renovatie

Laurenz Verledens vastgoedexpert bij Trends

vastgoedexpert bij Trends 11-02-2015, 20:00 Bijgewerkt op: 20-07-2022, 07:08

Batibouw opent over twee weken de deuren. De bouwbeurs wordt almaar meer een verbouwbeurs, want renovatie zit in de lift. Daar is het ondersteunende overheidsbeleid niet vreemd aan. Ons woningbestand krijgt zo de noodzakelijke verjongingskuur. Maar evengoed leidt het soms tot het in stand houden van krotten en koterij.

Een van de drie hoofdthema’s van Batibouw 2015 luidt Start to renovate. Ons woningpatrimonium is grotendeels verouderd en een belangrijk deel is zelfs stokoud. Volgens de volkstelling Census 2011 dateert bijna een kwart van de Belgische woningen van voor 1919. Meer dan 60 procent is gebouwd voor 1970. Vooral in Wallonië en Brussel is het woningbestand op leeftijd. In het Waals Gewest is liefst 39 procent van de wooneenheden bijna honderd jaar oud. Voor het Brussels Hoofdstedelijk Gewest is dat 30 procent, in Vlaanderen 12 procent.

Geen wonder dus dat de overheid en de bouwsector woningrenovatie bovenaan op de agenda gezet hebben. Het staat buiten kijf dat we onze huisvestingsnoden voor een belangrijk deel zullen moeten opvangen met het bestaande patrimonium. Om de renovatiegraad op te krikken lanceerde Vlaams minister Annemie Turtelboom (Open Vld) eind vorig jaar het Renovatiepact (zie pagina 60). Enigszins tegenstrijdig knipt de federale regering in de fiscale steun voor renovatie: vanaf 1 januari 2016 geldt het verlaagde btw-tarief van 6 procent alleen nog voor woningen die ouder zijn dan tien jaar.

Budgettaire overwegingen maken directe overheidssteun minder vanzelfsprekend. Het accent lijkt te verschuiven naar financieringssteun en sensibilisering. Want renovatie is geen mirakeloplossing. Onze woon- en comfortwensen wijzigen, net als de bevolkings- en gezinssamenstelling. We eisen ook betere energieprestaties van onze huizen. Die nieuwe randvoorwaarden en wensen inpassen in een bestaande woning is niet altijd een sinecure. Temeer omdat niet alle woningen de structurele kwaliteiten bezitten om ze adequaat om te vormen. Wanneer is renovatie zinvol? Vier vastgoedspecialisten laten hun licht schijnen over de wenselijkheid van onze renovatie-ijver.

De architect: tabula rasa versus omhelzen

In 2000 schreef architect Sven Grooten het manifest Euthanasie voor de gebouwde omgeving. Daarin verwondert Grooten, een van de oprichters van het Antwerpse ontwerpbureau B-architecten, zich over de verbouwwoede van jonge mensen. Ze bricoleren en renoveren, maar het resultaat is en blijft een oude woning. Bouwfysisch zijn de woningen ziek, analyseert Grooten. Niet aangepast aan de hedendaagse leefvormen en woonnoden. “Toen ik die tekst schreef, kregen we vaak de vraag een oude woning aan te passen”, vertelt Sven Grooten. “In veel gevallen kwamen we tot de vaststelling dat afbreken een betere oplossing zou zijn. Omdat de structuur van die huisjes zeer beperkend is. Met drie kamers achter elkaar waar je in de middelste nooit daglicht ziet. In elke kamer een schouw. Die huizen zijn soms ook moeilijk te isoleren.”

Grooten vond het ook stuitend dat de overheid renovatie aanmoedigde met premies en een gunstig btw-tarief van 6 procent. “Klanten vroegen ons niet te veel nieuwbouw toe te voegen, omdat ze dan 21 procent btw zouden moeten betalen.”

De overheden zouden beter investeren in nieuwe woningen en typologieën, opperde Grooten. Niet alleen voor de individuele verbouwer leidt renovatie vaak tot suboptimale oplossingen, ook maatschappelijk en stedenbouwkundig is ze niet altijd wenselijk. “Het is een kanker die een stad ziek maakt, een bloedklonter die de stad langzaam verlamt tot ze zal ondergaan in comateuze toestand”, klinkt het bijzonder scherp in de tekst. Een beeld van twee verbouwde huisjes in de Comforta-wijk in Deurne versterkte die boodschap. “Ik sta daar nog helemaal achter”, zegt Sven Grooten. “Maar er is ook een andere kant aan het verhaal. Soms slaat de balans te veel over naar afbreken. De discussie over een nieuw Justitiepaleis in Brussel past daarin.”

B-architecten ging in Brussel aan de slag met een kantoorgebouw uit de jaren zeventig aan het Muntplein. In opdracht van de Vlaamse overheid transformeerde het bureau het gebouw in een bibliotheek, die de naam Muntpunt draagt. “De structuur van het gebouw bood onvoldoende draagkracht voor een bibliotheekfunctie”, licht Grooten toe. “En ook de niveauhoogte van 2,5 meter paste niet voor een publiek gebouw. Maar het volume was wel oké. Door ongeveer de helft van de vloeroppervlakte weg te breken pakten we die problemen aan.”

“Nieuw is niet altijd beter of duurzamer”, zegt Grooten. “Soms moet je voor een tabula rasa durven te gaan. Maar evengoed moet je soms het lef hebben het moeilijke of het lelijke te omhelzen.”

De econoom: informeren in plaats van subsidiëren

“Het grote probleem bij een grondige renovatie is het gebrek aan kennis”, vindt de econoom Johan Albrecht (Universiteit Gent en Itinera). “De meeste kopers van een woning zijn geen bouwkundigen. Ze kunnen heel moeilijk de staat van een woning inschatten en weten ook niet welke werken kostenefficiënt zijn. Veel kopers staan onder tijdsdruk. Ze investeren veel tijd in de onderhandeling over een hypothecaire lening om pas achteraf de renovatieklus te analyseren. Als ze dan in zo’n huis beginnen te werken, doen ze dat vaak zonder goed te weten welke ingrepen nuttig of noodzakelijk zijn.”

Volgens de econoom is daar een taak voor de overheid weggelegd. “De overheid kan een coördinerende rol spelen bij de uitwerking van een mechanisme dat duidelijkheid brengt over de renovatiekosten om een woning up-to-date — of beter: toekomstproof — te maken. Ik denk daarbij aan een audit naar het renovatiepotentieel van oude woningen die te koop aangeboden worden. Een duidelijk advies met budgettering, waardoor de kandidaat-koper beter weet waaraan hij of zij begint. Zo kan hij ook inspanningen vermijden die niet kostenefficiënt zijn en die weinig extra wooncomfort opleveren.”

Idealiter is het een instrument met een lage kostprijs, dat helder formuleert welke werken noodzakelijk zijn en daar ook een totale renovatiekostprijs aan koppelt. “Zo’n tool lijkt me nuttiger dan mensen een zak geld geven in de vorm van een subsidie of een premie”, vervolgt Albrecht. “Het zou de vastgoedmarkt transparanter maken. En dat is zeker aan de onderkant van de markt wenselijk. De prijzen van verouderde villa’s staan onder druk, maar kleine, slechte woningen zijn de voorbije tien jaar aanzienlijk duurder geworden. Dat komt omdat mensen met een beperkt budget geen andere keuze hebben. Meestal onderschatten ze de kosten van een grondige renovatie schromelijk.”

Wie een goed zicht heeft op de renovatiekosten zal zijn koopbudget (naar beneneden) aanpassen, waardoor ook de opwaartse prijsdruk in het goedkopere segment zal afnemen, redeneert de econoom. “En nieuwbouw zal aantrekkelijker worden als alternatief. Want als je bij een aankoopsom van 100.000 euro nog eens 150.000 euro renovatiekosten moet tellen, dan kom je in de buurt van de prijzen van de goedkopere nieuwbouwwoningen.”

Net als Sven Grooten vindt Albrecht dat de fiscale voorkeursbehandeling van renovatie (6 in plaats van 21 % als de woning ouder is dan vijf jaar) ongewenste economische prikkels kan geven. “Noch de koper, noch de maatschappij is gebaat bij een slechte renovatie van een slechte woning. Het lagere btw-tarief is misschien te verantwoorden in de strijd tegen het zwartwerk. Het risico op zwartwerk is hoger bij renovatie dan bij nieuwbouw.”

De vasgoedconsultant: de leeftijd zegt niet alles

Is renoveren vanuit een financieel-economisch oogpunt interessant? “Investeerders, projectontwikkelaars en eigenaars-bewoners hebben allemaal een heel verschillende visie op vastgoed en dus ook op het nut van renovatie”, antwoordt Michaël Zapatero, consultant bij het vastgoedadviesbureau De Crombrugghe & Partners. “Zelfs tussen investeerders zijn er grote verschillen. Wil de investeerder het pand na de aankoop vrij snel verkopen met een meerwaarde, of koopt hij het om het op lange termijn te verhuren? In het laatste geval zal hij renoveren om de huurprijs op te krikken. Maar de inspanningen moeten proportioneel zijn: de huurprijs moet voldoende stijgen om de investering te kunnen ‘afschrijven’.”

Een bijzondere problematiek voor investeerders in appartementen is dat ze voor investeringen in de gemeenschappelijke delen afhankelijk zijn van de mede-eigenaars. “Slecht onderhouden gemeenschappelijke delen wegen op de waarde en de return van het individuele appartement. Het heeft dus niet zo veel zin een appartement te renoveren als het gebouw in een belabberde toestand verkeert. Zo’n vervallen appartementsgebouw is voor een investeerder pas interessant als hij het in zijn geheel kan kopen.”

“Voor een projectontwikkelaar is de toestand van het pand vaak minder van belang. Hij kijkt naar het ontwikkelingspotentieel: hoeveel vierkante meters en met welke bestemming zijn realiseerbaar op de site? Daarom zijn projectontwikkelaars geïnteresseerd in verouderde kantoren. Die bieden de mogelijkheid volumes te realiseren die elders door de gewijzigde stedenbouwkundige voorschriften niet meer toegelaten zijn.”

Michaël Zapatero merkt nog op dat ouderdom geen allesbepalend criterium is voor het renovatiepotentieel van een pand. “Vooral in de steden tref je veel oude huizen aan die nog in prima staat zijn. Of die je redelijk gemakkelijk kunt renoveren tot op een niveau dat aan de huidige verwachtingen voldoet. Bij recenter gebouwde woningen — ik denk dan aan de villa’s van de jaren zeventig — is het soms veel moeilijker ze op een economisch verantwoorde manier naar de huidige standaarden te brengen.”

De woningbouwer: sluit professionelen niet uit

Hoe kijkt een huizenbouwer naar al die renovatie-inspanningen van particulieren en overheden? Thomas & Piron bouwt in België en Luxemburg jaarlijks meer dan 1000 wooneenheden. Het Waalse bedrijf heeft ook een filiaal ‘renovatie’. “Dat kent een mooie groei”, zegt Aubry Lefèbvre, directeur ontwikkeling en verkoop bij Thomas & Piron Bâtiment.

Hoewel het aandeel van renovatie minder dan 10 procent bedraag in de totale omzet van de groep (275 miljoen euro), toont Lefèbvre zich toch een voorstander van ondersteuning van renovatie. Hij gelooft niet dat het gunsttarief van 6 procent voor renovatie leidt tot oneerlijke concurrentie met nieuwbouw. “We moeten het btw-tarief van 6 procent voor particulieren behouden. Dat is essentieel om de kwaliteit van oude gebouwen — meer dan 90 procent van onze woningvoorraad — te verbeteren.”

Maar volgens Lefèbvre volstaat dat niet om ons verouderde patrimonium gezond te krijgen. “In 32 stedelijke gebieden kunnen particulieren ook bij afbraak en wederopbouw genieten van een verlaagd btw-tarief van 6 procent. Voor professionelen geldt dat gunsttarief niet. Daardoor beperk je de kans dat ook belangrijke en moeilijke reconversiedossiers worden aangepakt. De facto hebben alleen professionelen de knowhow om die complexe operaties aan te pakken.”

Het is een standpunt dat ook de Beroepsvereniging van de Vastgoedsector (BVS) al enige tijd verkondigt. Maar Aubry Lefèbvre acht een uitbreiding van de maatregel naar professionelen ‘gezien de huidige budgettaire beperkingen’ weinig waarschijnlijk. “Ten onrechte”, zegt hij, “want het zou voor extra activiteit en tewerkstelling zorgen en dus belangrijke terugverdieneffecten hebben. De finale balans voor de overheid zou positief zijn.”