Brussel is een kantoorstad die internationaal meetelt. Amerikaanse, Duitse, Nederlandse en Ierse vastgoedinvesteerders kennen de weg naar Brussel. Onze hoofdstad blijft ook huurders uit alle windstreken en continenten aantrekken. Brussel heeft heel wat te bieden, ook voor Belgische bedrijven: meer dan 12 miljoen vierkante meter kantoorruimte én de nabijheid van de belangrijkste Europese instellingen (zie ook kader: Waarom in Brussel?). En, geef toe, uw kantoor in the capital of Europe, het heeft wel iets.
...

Brussel is een kantoorstad die internationaal meetelt. Amerikaanse, Duitse, Nederlandse en Ierse vastgoedinvesteerders kennen de weg naar Brussel. Onze hoofdstad blijft ook huurders uit alle windstreken en continenten aantrekken. Brussel heeft heel wat te bieden, ook voor Belgische bedrijven: meer dan 12 miljoen vierkante meter kantoorruimte én de nabijheid van de belangrijkste Europese instellingen (zie ook kader: Waarom in Brussel?). En, geef toe, uw kantoor in the capital of Europe, het heeft wel iets. Maar wáár in Brussel vestigt u uw kantoor best? In het oude centrum? Of in de buurt van de Ring? De Brusselse kantoormarkt is een vlag die vele ladingen dekt. Elk met zijn eigen kenmerken én huurprijzen. Samen met vastgoedadviseur Catella Codemer gidsen we u door de belangrijkste Brusselse kantoorwijken. Het centrum is met bijna 4 miljoen vierkante meter kantoorruime veruit de belangrijkste Brusselse kantoormarkt. Traditioneel wordt dit district opgesplitst in drie deelmarkten: Centrum (de vijfhoek), Noord (de omgeving van het Noordstation en dan vooral de Albert II-laan) en Zuid (de omgeving van het Zuidstation). De nabijheid van de drie stations verklaart meteen ook waarom veel overheidsadministraties zich hier thuis voelen. De bereikbaarheid met de wagen is echter problematisch en dat legt dan weer uit waarom u hier bijvoorbeeld weinig ICT- en consultancybedrijven aantreft. Een van de grote troeven is de nabijheid van het stadscentrum. Wilt u uw (toekomstige) personeel verleiden met de charmes van een echte stadslocatie - terrasje doen na het werk, shoppen tijdens de middagpauze - dan kiest u best voor de vijfhoek. Een iets serieuzer argument is het ruime en gevarieerde kantooraanbod. U vindt hier zowel de grootste voorraad aan state of the art-kantoren als het ruimste aanbod van basic of ronduit verouderde kantoren. Central District is ook bij uitstek het district met de grote kantoorcomplexen, zoals de Financietoren (120.000 m2, momenteel in renovatie), de Belgacomtorens (110.000 m2) en de nieuwe North Galaxy (105.000 m2). Die laatste twee liggen in de Noordwijk, een deelmarkt die een sterke groei heeft gekend en waar nog heel wat projecten op stapel staan. In die mate zelfs dat Jérôme Matthieu de Wynendaele, managing director bij Catella Codemer, zich zorgen maakt over een toekomstig overaanbod: "Wie gaat dat allemaal opnemen? Bijna alle overheidsinstellingen hebben hun posities ingenomen, uit die richting moeten we niet veel meer verwachten. De Europese instellingen? Dat zou kunnen, maar de eurocraten verzetten zich daartegen. De meeste eurocraten wonen immers in het westen van Brussel." Is Central District een dure kantoormarkt? Catella Codemer noteerde er in 2004 een primerent (hoogste huurprijs) van 205 euro per m2 per jaar. Dat maakt van het Central District de op één na duurste Brusselse kantoormarkt. Maar het feit dat er ook heel wat minderwaardige kantoren zijn, betekent ook dat u hier voor veel minder aan uw Brusselse stek geraakt. Welkom in het bestuurlijke hart van Europa. De Leopoldwijk is de Europese wijk bij uitstek. Naast de verschillende Europese instellingen en vertegenwoordigingen vindt u hier ook heel wat Europa-gerelateerde bedrijven zoals lobbyisten en advocatenbureaus. Andere bekende kantoorgebruikers in deze wijk zijn ING, Total en Electrabel. Volgens de berekeningen van Catella Codemer is het aanbod van hoogkwalitatieve en kwalitatieve gebouwen hier nog net iets groter dan in het Central District. De Leopoldwijk is dan ook veruit de duurste deelmarkt van Brussel, met als uitschieter de micromarkt rond het Schumanplein. Daar werd in 2004 een huurprijs genoteerd van 300 euro. Maar dit mag dan al op papier het kantoordistrict met de grootste aantrekkingskracht zijn, echt aantrekkelijk is de markt niet. De twee grote parallelle assen van de wijk, de Wetstraat en de Belliardstraat, staan met stip in de topvijf van de saaiste Brusselse boulevards. Het is ook een kantoorwijk pur sang, na de kantooruren is het er een doodse boel. En vooralsnog blijft het wachten op de uitvoering van allerlei ambitieuze plannen en voorstellen om de wijk ook werkelijk Europese standing te geven. De Louizawijk is een buitenbeentje op de Brusselse kantoormarkt. Ooit stond het erg chique om een kantoor te hebben op de Louizalaan, maar midden jaren negentig verloor de straat veel van zijn uitstraling, althans voor kantoorgebruikers. Dat had vooral te maken met het verouderde aanbod in kleine, smalle en diepe gebouwen. Ondertussen heeft er zich wel een zuivering voorgedaan, maar het aanbod van echt hoogkwalitatieve gebouwen blijft er zeer beperkt. Drie torengebouwen zijn bijna goed voor 10 % van het totale kantooraanbod in de Louizawijk: de Louizatoren (25.000 m2), de Blue Tower (24.000 m2) en de IT Tower (21.000 m2). In 2004 bedroeg de prime rent in deze wijk 190 euro. "Deze wijk trekt heel wat KMO's aan," weet Marie-Anne Van Himst, managing director bij Catella Property Benelux. "Het is een gezellige wijk met mooie winkels en restaurants. En dat laatste is handig als u geen bedrijfsrestaurant hebt." U vindt er ook nog steeds behoorlijk veel advocatenbureaus, het Justitiepaleis is op wandelafstand. Bekende kantoorgebruikers in deze wijk zijn onder meer Bayer, McKinsey & Company en de Brusselse vervoermaatschappij MIVB-STIB. Decentralised East is een grote zone die in het noorden aan het kanaal van Willebroek grenst en in het zuiden aan het Zoniënwoud. Belangrijke kantoorconcentraties liggen er rond de grote invalswegen naar het stadscentrum (vooral langs de Leopold III-laan en het stukje E-40 dat richting stad leidt), langs de Woluwelaan en in het zuiden langs de Vorstlaan en de Terhulpsesteenweg. Dankzij die belangrijke invalswegen is Decentralised East vrij vlot bereikbaar met de wagen. Tegelijkertijd is ook de aansluiting met het stadscentrum - zowel met de wagen als met het openbaar vervoer - behoorlijk goed. De kantoorgebouwen in Decentralised East zijn veelal grote losstaande complexen. Bijna driekwart van de gebouwen heeft een kantooroppervlakte van meer dan 5000 m2. Bent u op zoek naar een kantoorlocatie in een standingvolle omgeving, dan zit u goed. Dit is een groen stukje Brussel met veel mooie parken, vooral in het oosten en zuiden. In 2003 bedroeg de prime rent hier 200 euro, in 2004 was dat 195 euro. Ook een grote zone, maar veel minder dan Decentralised East een kantoorgebied: Decentralised West is goed voor 930.000 vierkante meter kantoorruimte tegenover 1.750.000 voor East. Het prijsniveau ligt hier ook opvallend lager: in 2004 bedroeg prime rent 130 euro. "Het probleem is de verbinding met het stadscentrum: u hebt hier geen belangrijke invalswegen richting binnenstad," zegt Jérôme Matthieu de Wynendaele. In het noorden van deze zone licht de Havenlaan met onder meer de kantoorgebouwen van KBC en het gerenoveerde complex Tour & Taxis (33.000 m2). Andere bekende kantoorgebruikers in dit district zijn UCB, Schneider en Coca-Cola. We verlaten het Brussels hoofdstedelijk gewest en landen in Zaventem. Dit district vormt samen met het district Ring de periferie. Zaventem is bij uitstek de zone van de business parks. Bekendste zijn Pegasus Park (al grondgebied Diegem, 162.600 m2), Keiberg Park (136.000 m2), The Corporate Village (50.200), Park Lane (Diegem, 32.000 m2) en Twin Squares (Diegem, 28.600 m2). Sinds eind jaren negentig is deze zone in recordtempo uitgegroeid. "De aanwezigheid van de luchthaven is natuurlijk een troef," aldus Jérôme Matthieu de Wynendaele. "De ligging in het noorden van Brussel maakt dat het ook een interessante locatie is voor Vlaamse bedrijven. De snelle expansie van de zone heeft ook te maken met een strenger vergunningsbeleid in Brussel. En dan is er nog het fiscale voordeel: in de negentien Brusselse gemeenten betaalt u per vierkante meter kantoorruimte ongeveer 32 euro aan allerlei taksen, in het Vlaamse Zaventem is dat amper 8 euro."Vooral ICT-bedrijven hebben zich hier gevestigd. De malaise in die sector verklaart samen met de overontwikkeling de grote leegstand die er vandaag heerst: 20,2 %. In dit district staan de kantooreigenaars dan ook onder druk om commerciële toegevingen (bijvoorbeeld een huurvrije periode) te doen. De prime rent bedraagt hier 165 euro. Langs de Brusselse Ring ligt, exclusief het stukje Zaventem, vindt u 826.000 m2 kantoorruimte. De belangrijke concentraties zijn er van Vilvoorde tot iets voorbij Anderlecht en vooral ook tussen de Terhulpsesteenweg en Braine L'Alleud. In dit stukje Waals-Brabant zijn het Waterloo Office Park (43.300 m2), het Parc de l'Alliance (Braine-l'Alleud, 42.200 m2) en Collines de Wavre (24.700 m2) de grote bedrijfstrekkers. Is het Central District een typische headquarterlocatie, dan bevinden zich hier opvallend veel backoffices. De primerent is hier even hoog als in Zaventem (165 euro), maar het gemiddelde prijsniveau ligt hier wel iets lager dan in de zone rond de luchthaven. Nog dit: in het Waals gewest betaalt u gemiddeld 11 euro taksen per vierkante meter kantoorruimte, ook dat is dus gevoelig minder dan in de negentien Brusselse gemeenten. Laurenz VerledensDe Noordwijk heeft een sterke groei gekend en er staan nog heel wat kantoorprojecten op stapel. "Maar wie gaat dat allemaal opnemen?"In de zone rond Zaventem staat 20,2 % van de kantoren leeg. Een gevolg van de malaise in de ICT en de overontwikkeling in die buurt.