Amerikaanse websites schatten huisprijzen

Komt er een nieuwe revolutie in immoland? De vastgoedgekke Amerikanen zijn verslingerd aan de prijscalculator Zestimate.

U wilt wel eens weten of de vraagprijs van de woning die u op het oog hebt gerechtvaardigd is? Of u bent benieuwd naar de waarde van uw eigen woning? En hoeveel zou die protserige villa van uw collega wel niet gekost hebben? Even de adressen intikken en een seconde later krijgt u een gedetailleerd antwoord. Zo eenvoudig is dat, tenminste in de Verenigde Staten. Zestimating heet dit spelletje en de Amerikanen zijn er dol op. Zillow.com, de site die deze schattingstool amper een jaar geleden lanceerde, krijgt maandelijks meer dan 4 miljoen unieke bezoekers. De hype rond de site doet wat denken aan de dotcomgekte eind jaren negentig. Zillow heet een van de meest belovende Web 2.0-toepassingen te zijn.

Bij Web 2.0-sites is de inbreng van de gebruikers, als leveranciers van content, essentieel. En ja, Zillow wil graag een online community zijn voor huizenkopers en -verkopers. Een webstek waar er druk gediscussieerd wordt over stijgende of dalende woningprijzen, waar huizenjagers vragen stellen over de nabijheid van scholen en waar particulieren en professionals Wikipediagewijs vastgoedbegrippen en -topics toelichten. Maar Zillow is ook gewoon een heel volledige immosite. Met in de eerste plaats een ruim woningaanbod en handige zoekfuncties.

Schatting van 51 miljoen huizen

Aan aantrekkelijke vastgoedsites, inclusief interactieve toeters en bellen, is geen gebrek in de VS. Het verschil maakt Zillow met zijn Zestimate (een samentrekking van Zillow en estimate). Een Zestimate geeft een indicatieve marktwaarde van een woning. Zillow benadrukt dat het geen schatting is. Het sterke is dat Zillow berekeningen heeft voor meer dan 51 miljoen woningen in de VS. Dat is ongeveer 57 % van het totale Amerikaanse woningbestand. In de database van Zillow zitten nog eens twintig miljoen woningen waarover nu nog onvoldoende gegevens zijn voor een accurate Zestimate.

In zijn magische formule mixt Zillow (publiek beschikbare) informatie over het pand (laatste verkoopprijs, grootte, aantal kamers…) met informatie over gelijkaardige panden in de buurt en meer algemene prijsstatistieken en -tendensen. Het informatieplaatje dat uit de machine rolt, is indrukwekkend (zie kader: Hoe werkt Zestimate?). Maar is het betrouwbaar? Dat blijkt goed mee te vallen. The Wall Street Journal legde de transactieprijzen van duizend recente verkopen naast de (eerdere) Zestimates van die woningen. De mediaan van de prijsverschillen lag op 7,8 %. In een derde van de onderzochte transacties lag de foutmarge zelfs onder 5 %. Maar soms slaat Zillow de bal ook serieus mis. Voor 34 van de 1000 transacties bedroeg het prijsverschil meer dan 50 %. Zestimate lijkt vooral goed te scoren in het middensegment. Niet zo verwonderlijk: die prijscategorie bevat de meeste vergelijkingspunten.

Makelaar in gevaar?

Eind vorig jaar pakte Zillow uit met een nieuw initiatief: Make Me Move. Het principe achter deze dienst is dat elke woningeigenaar, ook als hij geen concrete verkoopplannen heeft, wel een verkoopprijs in het achterhoofd heeft. Met Make Me Move maak je die imaginaire prijs bekend op Zillow. En dan maar wachten tot er iemand bereid is om die (overdreven) som neer te leggen.

In Nederland biedt Elkhuistekoop.nl een gelijkaardige service aan. Met dat verschil dat op deze site de woningzoeker het initiatief neemt. Elkhuistekoop contacteert vervolgens de eigenaar en brengt bij eventuele interesse de twee partijen bij elkaar. De Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) toonde zich niet echt opgezet met de site. Initiatiefnemer Robert Hoofs relativeert: “Hun eerste reactie was inderdaad niet zo positief,” bekent hij. “Maar ik heb die mensen uitgelegd dat wij de rol van de makelaars essentieel vinden. We werken samen met NVM-makelaars, juist omdat ze voor toegevoegde waarde zorgen.” Hoofs voegt er nog aan toe dat zijn site op veel buitenlandse interesse kan rekenen en dat er ook contacten zijn in België. Het Belgische webadres zou inmiddels al geregistreerd zijn.

In de VS kreeg Zillow ook veel tegenwind van de vastgoedmakelaars. Richard Barton en Lloyd Flink, de twee stichters, hebben dan ook hun reputatie tegen. De twee lanceerden midden jaren negentig Expedia, vandaag ‘s werelds grootste onlinereisbureau. Expedia betekende de doodsteek voor veel kleine reisagenten in Amerika.

Maar de vastgoedmakelaars hoeven niet te vrezen voor een gelijkaardig eliminatiescenario, verzekeren Barton en Flink. Integendeel, ze beschouwen hen als belangrijke partners die hun professionele inzichten toevoegen aan de informatie van de particulieren. Maar meer nog lijkt Zillow uit op hun forse advertentiebudgetten. Alle Zillowtools zijn namelijk gratis, dus de business van Zillow staat of valt met de verkoop van webadvertenties.

Laurenz Verledens