Brussel blijft een groeimarkt. De bevolking en het aantal gezinnen nemen al jaren toe, en de verwachting is dat dat zo blijft. Brussel heeft een relatief jonge bevolking, die ook groeit door internationale immigratie. Het Federaal Planbureau en Statbel verwachten dat het aantal gezinnen in Brussel stijgt van 548.660 in 2018 naar 564.000 in 2030.

Die bevolkingsdynamiek spreekt ook Vlaamse projectontwikkelaars aan. "Wij zien Brussel als een groeiregio", zegt Kristof Vanfleteren, de CEO van de West-Vlaamse projectontwikkelaar ION. "In Brussel is er een grote vraag naar residentieel vastgoed, zeker in het betaalbare segment."

"Onze aanwezigheid in Brussel is logisch", stelt Hans Van Gestel, de CEO van de Antwerpse projectontwikkelaar CORES Development. "We kijken naar kansen in zowat elke grote gemeente en stad in België." Philippe Janssens, de CEO van de Antwerpse projectontwikkelaar Immpact, wijst op het opwaartse potentieel van de vastgoedmarkt in de hoofdstad. "Er staan veel investeringen op stapel in Brussel. Dat zal de kwaliteit van leven en wonen ten goede komen."

Gedopeerde markt

Ook de Gentse projectontwikkelaar Alides, een onderdeel van de Groep Maes, is actief in Brussel. "We hebben de voorbije jaren heel actief - ik schat een twintigtal keer - geboden op de Brusselse markt", verklaart CEO Rikkert Leeman. "We hebben er nu twee projecten lopen, een in Wemmel en een in Evere. Dat is een magere vangst. We botsten keer op keer op zeer hoge grondprijzen. Er wordt grof geld geboden voor residentiële posities in Brussel. Wij doen niet mee aan dat opbod."

Leeman erkent wel dat Brussel met zijn status van Belgische en Europese hoofdstad een uitzonderlijke vastgoedmarkt is in ons land. De aanwezigheid van de internationale instellingen en bedrijven, de nabijheid van de luchthaven en het rijke culturele aanbod zijn troeven die ook de vastgoedmarkt stimuleren en de prijzen omhoog tillen.

Maar Rikkert Leeman wijst ook op enkele aandachtspunten: "De sociaal-demografische situatie is niet in alle delen van Brussel even gunstig. Hetzelfde geldt voor de koopkracht. En het aanbod is groot door de opstart van enkele grote herontwikkelingsprojecten. Ik stel ook vast dat heel veel wordt gekocht door investeerders en relatief weinig om er zelf te wonen. Dat bevestigt mijn bezorgdheid over de dopering van de Brusselse woningmarkt als gevolg van de lage rente."

Competitief

Kristof Vanfleteren vindt het moeilijk een algemeen antwoord te geven op de vraag of de Brusselse woningmarkt overgewaardeerd is. "Je kunt niet alle Brusselse gemeenten over dezelfde kam scheren", zegt hij. "Soms zijn de prijzen zelfs hoog aan de ene kant van de gemeente en laag aan de andere kant. Op een aantal Brusselse toplocaties zijn de prijzen natuurlijk navenant. Maar ik vind Leuven bijvoorbeeld een duurdere markt dan Brussel."

Volgens Philippe Janssens is het cruciaal een onderscheid te maken tussen de prijssegmenten. "In de categorie tussen 350.000 en 500.000 euro voor een appartement sluit ik een overaanbod niet uit. Op dat segment focussen de meeste promotoren. Investeerders hebben er lang en veel gekocht vanuit de overtuiging dat ze hun panden wel verhuurd zouden krijgen. Maar ook op die verhuurmarkt neemt het aanbod toe. In het prijssegment onder 300.000 euro is er nog altijd schaarste, omdat de vraag er groter is."

Een logische verklaring voor het prijsopbod is dat veel partijen hun zinnen hebben gezet op de Brusselse vastgoedmarkt. "In steden als Gent en Antwerpen is er ook veel concurrentie", analyseert Rikkert Leeman. "Maar in Brussel kom je naast de lokale spelers ook partijen uit Wallonië en Vlaanderen tegen. Iedereen voelt zich in Brussel een beetje thuis. Daarnaast zie je op de Brusselse markt ook vaker grote aannemingsgroepen opschuiven richting de projectontwikkeling, om hun pijplijn te verzekeren. Veeleer dan een schaarste aan projectmogelijkheden is het dus toch vooral een kwestie van veel partijen. Ook veel nieuwe spelers willen meesurfen op de golf van het vastgoed. Zolang die golf in de goede richting gaat, is dat prima. Maar wat zal de impact zijn op de markt en de prijzen als de reële economie niet meer volgt, als de rente wat aantrekt of als de kredietverlening strenger wordt?"

BRUSSEL Hoogbouw is in Brussel geen vies woord meer.

Kristof Vanfleteren bevestigt dat de Brusselse markt erg competitief is. "Het komt erop aan je te onderscheiden", meent hij. "De gevestigde waarden en de lokale spelers mikken toch vooral op het duurdere segment. Wij zien nog veel kansen in het betaalbare segment. Ook het segment van de sociale huisvesting willen wij aanboren. Dat laten de meeste andere spelers links liggen."

Vergunningsperikelen

Veel Vlaamse spelers durven de stap richting Brussel niet te zetten, stelt Vanfleteren ook vast. "Er zijn natuurlijk drempels", weet hij. "Je moet de geplogenheden kennen en over een netwerk beschikken. Daarom hebben we ook een Brussels kantoor geopend (zie kader 'Het gaat vooral om de juiste mensen'). De hoge prijzen vereisen ook dat je over voldoende middelen beschikt. Maar de grootste drempel is het vergunningstraject. Dat is veel complexer dan in Vlaanderen, en het duurt langer. Daardoor zitten je middelen langer vast."

De klacht over het tijdrovende vergunningstraject horen we ook bij onze andere gesprekspartners (zie kader 'De ontwikkelaars krijgen garanties'). "Het is een pijnpunt", stelt Philippe Janssens. "Elk departement wil zijn zegje doen en stelt zijn eisen: het gebouw moet energieneutraal zijn, het moet groen zijn, er moet een sociale mix zijn... Dat zijn allemaal legitieme eisen, maar gecombineerd in een project wordt dat bijna onwerkbaar."

"Het duurt soms fenomenaal lang", zegt Rikkert Leeman. "Termijnen worden systematisch overschreden. Dat is problematisch, ook omdat het de risico's vergroot." Leeman is wel opgetogen over de stedenbouwkundige visie in de hoofdstad. "Brussel maakt werk van kwalitatieve, grootschalige stadsvernieuwingsprojecten. Dat is deels de verdienste van de Bouwmeester. Er zijn intussen ook al enkele goede voorbeelden van interessante hoogbouw. Hoogbouw is in Brussel alleszins geen vies woord meer."

Hans Van Gestel voegt eraan toe dat de Brussels vastgoedmarkt ook een voortrekkersrol speelt. "Als er ergens een voedingsbodem is voor innovatie op de woningmarkt, dan wel in Brussel", stelt hij. "De ruime aanwezigheid van expats is daar niet vreemd aan". "Dat klopt" zegt Rikkert Leeman. "Het gamma aan woonformules in Brussel is behoorlijk divers en dat is interessant voor ontwikkelaars. Maar als je het vergelijkt met bijvoorbeeld Amsterdam, is er toch ook nog ruimte voor meer diversiteit en innovatie."

PASCAL SMET "Torens kunnen een antwoord bieden op de demografische uitdagingen van de hoofdstad."

'De ontwikkelaars krijgen garanties'

De nieuwe Brusselse staatssecretaris voor Stedenbouw, Pascal Smet (sp.a), wil zijn stempel drukken op de hoofdstad. Hij heeft plannen om het imago van Brussel op te krikken en de kwaliteit van de architectuur van flatgebouwen te verbeteren. Hij is ook een voorstander van hoogbouw, onder voorwaarden weliswaar. "Torens kunnen een antwoord bieden op de demografische uitdagingen", zegt Smet. "We willen in geen geval kantoorblokken zien ontstaan, zoals in het Noordkwartier. We willen de juiste voorwaarden scheppen om torens te bouwen die goed geïntegreerd zijn in de omgeving en functies combineren, zoals een hotel, kantoren, handelszaken en wonen."

Willen de Brusselaars wel in torens wonen?

PASCAL SMET. "Er zal een mentaliteitswijziging nodig zijn. Een stad bestaat uit inwoners, publieke ruimte en gebouwen. De interactie tussen die drie elementen bepaalt haar identiteit. De architecturale waarde van gebouwen helpt die identiteit te verbeteren. Architectuur moet stoutmoedig en intrigerend zijn. Ze kan bijdragen aan de trots van de hoofdstad."

Welke ambities hebt u voor Brussel?

SMET."Ik heb er veel. Maar het is niet de bedoeling er een kopie van New York van te maken, noch dat Brussel een tweede Aix-en-Provence wordt. De stad moet haar eigen identiteit opbouwen.

"Ik droom van een stad met veel minder auto's en veel publieke ruimte en ontmoetingsplaatsen. Ik wil daarvoor ook de daken van de gebouwen inzetten. Die moeten niet enkel toegankelijk zijn voor wie geld heeft."

U praat met de grote Brusselse ontwikkelaars. Welke boodschap hebt u voor hen?

SMET."Verbeter de architecturale kwaliteit van uw projecten, vergroen de gevels van gebouwen, doe iets nuttigs met de daken, verdicht in de hoogte en werk samen met het publiek. Om duurzaamheid kunnen we niet meer heen. Het kan nooit de bedoeling zijn een gebouw te slopen. Eerst moet gekeken worden of het niet bewaard kan blijven. Nieuwe gebouwen moeten ze zo bouwen dat ze makkelijk aan te passen zijn aan een nieuwe functie. In ruil voor dat alles, garandeer ik een snellere en coherentere aanpak van de vergunningen. We werken ook aan de digitalisering daarvan."

U bent van plan dat alles vast te leggen in een charter en wil zo een wens van de promotoren inwilligen. Ze vragen een duidelijk model dat ze kunnen volgen als ze en project willen ontwikkelen in Brussel.

SMET. "Ze hebben gelijk. Ze krijgen zo'n kader en garanties. De overheid moet projecten faciliteren. Voor grote dossiers wil ik alle belanghebbenden om de tafel zetten: overheden, administratie, de bouwmeester, de monumentencommissie en vooral de omwonenden. Zo krijg je transparantie. Het openbaar onderzoek moet bijvoorbeeld plaatsvinden in het begin en niet pas aan het einde van het traject. We moeten de burger betrekken bij een project en uitleg geven. Maar luisteren naar de mensen wil nog niet zeggen dat we ze automatisch gelijk geven."

'Het gaat vooral om de juiste mensen'

ION opende in 2018 een vestiging in Brussel. Er werkt intussen een team van zes mensen. Is een Brussels kantoor een noodzaak om voet aan de grond te krijgen op de Brusselse markt? "Het illustreert in ieder geval dat we sterk geloven in die markt", antwoordt Kristof Vanfleteren. "Het helpt ook om lokale expertise op te bouwen en de juiste profielen aan te trekken."

Immpact heeft een kantoor in Evere. "Wij doen de verkoop zelf en bieden onze klanten ook een verhuurservice aan", motiveert Philippe Janssens. "Maar als je de verkoop uitbesteedt aan een lokale makelaar, lijkt een Brusselse vestiging mij niet echt noodzakelijk."

Ook CORES Development heeft een Brussels kantoor. "Het is eigenlijk meer een lokale hub", corrigeert Hans Van Gestel. "We zien het vooral als een praktische zet: onze mensen moeten daardoor minder vaak pendelen tussen Antwerpen en Brussel. Je moet toch vooral de juiste mensen in dienst hebben, die de markt kennen."