Nog maar net aan boord en het schip komt al meteen in een stroomversnelling terecht. Het overkwam Kim Cornille. Midden oktober startte ze als directeur voor België bij Logistics Capital Partners (LCP), een jonge Europese ontwikkelaar en beheerder van logistiek vastgoed. Twee weken later verkocht Segro zijn Belgische vastgoedportefeuille aan Tritax Eurobox, een Britse investeerder in logistiek vastgoed. Zo kreeg Cornille meteen 92.500 vierkante meter logistiek vastgoed in beheer, want LCP had eerder in 2018 een contract getekend met Tritax Eurobox voor het management van zijn gebouwen. "Het is leuk zo te kunnen starten", lacht Kim Cornille.

Kim Cornille kent de Belgische logistieke vastgoedwereld door en door. Tot eind 2017 stond ze aan het hoofd van de Belgische afdeling van de internationale speler in logistiek vastgoed Goodman. Daarvoor was ze 4,5 jaar salesmanager bij NYK Logistics.

Het beheer van voormalige Segro-portefeuille mag dan een leuke binnenkomer zijn voor Kim Cornille, de ambities van LCP in België reiken verder. Het wil ook hier een plaats verwerven als ontwikkelaar van logistiek vastgoed. Een eerste belangrijke stap deed het eind januari met de aankoop van een stuk grond in Nijvel, dat deel uitmaakte van de Segro-portefeuille, maar buiten de deal met Tritax viel. "We hebben daar nu een ontwikkelingspotentieel van 32.000 vierkante meter."

Met concurrenten als WDP, Montea, Intervest, Goodman, Prologis, MG Real Estate en Heylen Warehouses is de Belgische markt wel druk bezet. Maar Cornille maakt zich sterk dat LCP snel op de kaart zal staan in België. "Iedere speler heeft zijn specifieke aanpak of niche. LCP combineert de flexibiliteit van een lokale speler met de Europese insteek van de grote jongens. En België is nog altijd een zeer aantrekkelijke markt voor logistieke activiteiten."

Ze heeft er ook vertrouwen in dat grote spelers zoals Zalando en Amazon alsnog in ons land zullen neerstrijken. "We moeten daarin blijven geloven", zegt ze. "Met het verwerven van enkele grondposities willen we klaarstaan voor de aanvragen van die internationale spelers (zie kader ' Grote spelers komen naar België')."

Multinationals

LCP werd opgericht in 2015 door de Belg Kristof Verstraeten, de Engelsman James Markby en de Italiaan Andrea Benvenuti. Net als Cornille leerde Kristof Verstraeten het vak bij Goodman. In die periode leerde hij James Markby kennen. Die leidde bij de vastgoedadviseur CBRE de afdeling voor investeringen in logistiek vastgoed. "We spraken geregeld over de impact van e-commerce op logistiek vastgoed en de retail", vertelt Kristof Verstraeten. "Dat was tien jaar geleden nog een kleine markt, maar er zat wel exponentiële groei achter. We voelden aan dat er iets mee toe te doen viel." In 2013 verliet Verstraeten Goodman en ging hij aan de slag als consultant voor Amazon in Europa. Daar ontmoette hij Andrea Benvenuti. "Andrea combineert zijn Italiaanse flair met de grondigheid van een Duitser", zegt Verstraeten.

LCP haalde meteen na de opstart een grote opdracht binnen: de ontwikkeling van een magazijn van 56.000 vierkante meter voor de Ierse modeketen Primark in Roosendaal in Nederland. Een jaar later kon LCP weer uitpakken met een klinkende naam. In het Italiaanse Vercelli mocht het voor internetreus Amazon een magazijn ontwikkelen van 113.000 vierkante meter. Het is toch opmerkelijk dat twee multinationals in zee gaan met een nieuwkomer in de business. "We hebben die opdrachten niet cadeau gekregen", zegt Verstraeten. "Ze hebben alles dubbel gecheckt, want het is natuurlijk niet vanzelfsprekend een belangrijk project toe te vertrouwen aan een bedrijfje dat nog maar twee maanden eerder was opgericht. Er was een begrijpelijk scepticisme bij onze opdrachtgevers."

In drie jaar heeft LCP 309.000 vierkante meter logistieke ruimte opgeleverd. "Dat stemt overeen met een waarde van ongeveer 250 miljoen euro", duidt Kristof Verstraeten. Via contracten met Carlyle en Tritax Eurobox, aangevuld met de eigen ontwikkelingen, heeft LCP ook al meer dan 1 miljoen vierkante meter logistiek vastgoed in beheer. Beheer is voor LCP een interessante aanvulling op de ontwikkelingsactiviteit, die toch volatiel is. "Met de recurrente opbrengsten uit beheer kunnen we een belangrijk deel van de overhead afdekken", stelt Verstraeten.

LCP werkt met zeventien mensen en heeft vestingen in zes Europese landen. In ons land heeft LCP een kantoor in Leuven. Vorig jaar trok het Steven De Bie (ex-Besix) aan als CFO en als vierde partner.

Kapitaalverhoging

LCP heeft voorlopig niet de ambitie het ontwikkelde vastgoed in eigendom te houden. "Projectontwikkelaar en investeerder zijn twee verschillende stielen, met sterk uiteenlopende returns", licht Verstraeten toe. "Voor ons is het interessanter het kapitaal van de ontwikkelingen te recycleren en te herinvesteren in nieuwe projecten."

Door een strategische alliantie met het Amerikaanse, beursgenoteerde vastgoedinvesteringsfonds Invesco verstevigde LCP eind 2018 zijn slagkracht. Die operatie ging gepaard met een kapitaalverhoging van 75 miljoen euro tot 88 miljoen euro. Volgens LCP biedt die verstevigde balans de mogelijkheid over vier tot vijf jaar voor 1 miljard euro aan nieuwe projecten te ontwikkelen. "Het stelt ons vooral ook in staat sneller te handelen", zegt Kristof Verstraeten. "Voorheen moesten we per project de markt op om kapitaal op te halen. Dat is tijdrovend en bij momenten ook risicovol omdat je afhankelijk bent van een partij die op het laatste moment nog van idee kan veranderen."

Hij benadrukt wel dat het management volledig eigenaar blijft van LCP. "We hebben een structuur opgezet waarmee we de volledige controle behouden. De investering van Invesco kunnen we aan het einde van de rit terugbetalen en dan zijn we opnieuw volledig vrij."

'Grote spelers komen naar België'

Kristof Verstraeten is ervan overtuigd dat na Alibaba in Luik nog grote e-commercebedrijven zullen landen in België. "Die grote spelers bekijken hun distributienetwerk op Europese schaal", legt hij uit. "Vandaag kunnen ze de Nederlandse markt bijvoorbeeld perfect beleveren vanuit het noorden van Frankrijk of vanuit Duitsland. Maar zo'n distributiecentrum heeft - net zoals een productiesite - een maximumcapaciteit. Zolang e-commerce groeit, zullen die bedrijven moeten blijven investeren in nieuwe centra. Zo raakt Europa stilaan ingevuld en komt ook ons land ongetwijfeld op de kaart te staan. Dat gaat ook wel gepaard met een differentiatie in de gebouwen. Tot voor kort concentreerde Amazon alle activiteiten en producten in heel grote magazijnen. Nu zie je een splitsing in meerdere, soms kleinere gebouwen. Je krijgt zo aparte gebouwen voor de verwerking van retours, voor grote producten, voor kleine producten enzovoort."