Het woningoverschot neemt toe in ons land. Aan de vraagzijde ogen de demografische vooruitzichten niet echt gunstig. Kunnen projectontwikkelaars en woningbouwers maar beter op de rem gaan staan?
In de studie ‘Komt de betaalbaarheid van wonen in gevaar?’ stellen de vastgoedspecialisten van ING België zich vragen bij het jaarlijkse groeitempo van het woningpark in ons land. De studie combineert onderzoek van ING met een uitgebreide enquête bij 253 vastgoedprofessionals.
Een opvallende uitkomst van de enquête is dat de vastgoedprofessionals zich zorgen maken over de betaalbaarheid van wonen, en meer specifiek van nieuwbouwwoningen. Bijna driekwart van de geënquêteerden verwacht dat nieuwbouwwoningen in de toekomst minder betaalbaar zullen zijn. Grondschaarste – en daardoor stijgende grondprijzen – en strengere energienormen komen als belangrijkste verklaringen naar voren. Het betaalbaarheidsprobleem kan in de toekomst wegen op de vraag naar nieuwbouwwoningen, menen de ING-onderzoekers.
Tegelijk waarschuwt ING voor een terugval in de groei van het aantal gezinnen, iets wat een directe impact heeft op de behoefte aan nieuwe woningen. De ING-economen onderzochten de evolutie van de vraag en het aanbod aan woningen in ons land. Een verheugende vaststelling is dat de markt haar werk doet. Het woningaanbod heeft zich altijd behoorlijk goed aangepast aan de vraag. De belangrijkste parameter, het aantal beschikbare woningen per gezin, bleef doorheen de tijd redelijk stabiel.
Kwetsbaar evenwicht
Maar dat evenwicht is de voorbije jaren wel kwetsbaarder geworden. De financiële crisis heeft geleid tot een forse daling van het aantal nieuwe gezinnen, onder meer omdat jongeren langer thuis wonen. De woningproductie bleef intussen wel min of meer op hetzelfde niveau, waardoor een overschot ontstond. Gecumuleerd zou er de voorbije twintig jaar een overschot van 200.000 woningen zijn opgebouwd in België.
Kan de voorspelde bevolkings- en gezinstoename voor soelaas zorgen? De demografische vooruitzichten ogen toch niet zo gunstig. Het Federaal Planbureau verwacht dat de toename van het aantal Belgische gezinnen zal vertragen. In de periode 2019-2028 zouden er 297.000 gezinnen bij komen, wat 11,2 procent lager is dan in de periode 2009-2018. “Als die vooruitzichten werkelijkheid worden en de groei van het aanbod op het huidige niveau blijft, dan zal dat voor problemen zorgen. De recente evolutie van het woonoverschot maant al aan tot voorzichtigheid, maar als we die demografische vooruitzichten geloven, dan wordt de situatie onrustwekkend”, klinkt het in de ING-studie.
De onderzoekers voegen er evenwel meteen aan toe het Federaal Planbureau de toename van het aantal gezinnen wellicht onderschat. Omdat oudere mensen in de toekomst meer zullen kiezen voor individuele wooneenheden (thuis of in assistentiewoningen) in plaats van voor collectieve wooneenheden (rust- en verzorgingstehuizen), zal er een bijkomende vraag naar woningen ontstaan, luidt de redenering. Het aantal nieuwe gezinnen over de periode 2019-2028 zou volgens ING uitkomen op 372.000 in plaats van 297.000.
Niettemin besluit ING dat ook in dat scenario “het jaarlijkse groeitempo van het woningpark in de voorbije jaren op lange termijn niet vol te houden is”. Met als belangrijke kanttekening dat die vaststelling niet geldt voor de grote steden, Brussel, Gent en Antwerpen in het bijzonder. Door schaarste en hoge grondprijzen, moeilijkheden bij de vergunning enzovoort is de aanbodgroei in die steden al te laag in vergelijking met de behoeften, stelt ING.
