Het model van de winkelsite in de periferie moet op de schop
De belangstelling voor retailparken leeft op, met dank aan de coronapandemie. Het klassieke model van de schoenendoos vol zielloze winkels is wel voorbijgestreefd. De toekomst is aan een mix die beantwoordt aan de plaatselijke vraag. Nieuwe projecten zullen zeldzaam zijn. De ontwikkelaars focussen almaar meer op de herontwikkeling van bestaande winkelparken en shoppingcenters.
Dertig jaar lang veroverden de winkelparken en shoppingcenters ons land tot in de kleinste gemeenten. Met 20 miljoen vierkante meter ruimte is die retailmarkt in de periferie intussen verzadigd. “Er zijn nog wel enkele gebieden waar je een specifiek commercieel aanbod kunt creëren, maar het aantal vierkante meters winkelruimte zal niet meer toenemen zoals in het verleden”, zegt François Honoré, de CEO van het vastgoedadviesbureau The Third Territory.
In de detailhandel kan in België bijna 1 miljoen vierkante meter winkelruimte verdwijnen, berekende het bureau. Alleen de best gelegen centra die zich aan de nieuwe trends aanpassen, zullen overleven. De toekomst brengt een concentratie en herontwikkeling van de retailparken. Voor winkelcentra is dit ook het einde van een model. Alleen projecten voor gemengd gebruik zullen overleven. Om de aantrekkingskracht van hun stadscentra te vergroten willen politici geen grote commerciële projecten meer in de stadsrand. Alleen de projecten die al lopen, zullen nog doorgaan. En dat is nog buiten de gewijzigde consumptiepatronen, de oprukkende e-commerce en de ellenlange vergunningsprocedures gerekend, die de realisatie van nieuwe klassieke winkelcentra of retailparken nog minder waarschijnlijk maken.
Een blik op de projecten in ontwikkeling volstaat om dat in te zien. In Brussel is de vergunningsaanvraag voor de uitbreiding van het Woluwe Shopping Centre in behandeling. Verwacht wordt dat Neo 1 op de Heizel er niet komt. De ontwikkelaar, Unibail-Rodamco-Westfield, zal er wellicht de stekker uittrekken door administratieve en juridische problemen. In Wallonië staan nog enkele projecten op stapel, maar de situatie is er voor de rest niet veel beter. In Vlaanderen komen er alleen nog retailparken bij. Malinas in Mechelen is eind oktober geopend. Daarna volgen 4 Fonteinen in Vilvoorde en Gerdingen in Bree.
“We hadden twee jaar geleden niet gedacht dat de toekomst van de retailontwikkeling in retailparken zou liggen”, zegt Sébastien Vander Steene, hoofd retail bij CBRE België. “Uit de laatste cijfers over de verhuur van winkelruimten (340.000 vierkante meter eind september, wat tot een recordjaar zou moeten leiden, nvdr) blijkt dat die winkelparken het beter doen dan de shoppingcenters en de winkelstraten. Tijdens de pandemie voelden de klanten zich het meest op hun gemak bij buiten winkelen met parkeerplaats vlak voor de winkels. In die periode hebben vooral supermarkten, de horeca, dierenwinkels, doe-het-zelfzaken, sportwinkels en meubelzaken het goed gedaan. Die zijn allemaal in retailparken te vinden.”
“Retailparken hebben het meest van de coronapandemie geprofiteerd”, bevestigt zijn collega Jean Baheux, hoofd retail bij Cushman & Wakefield. “De cijfers stegen naar nieuwe hoogten. Begin volgend jaar zou de situatie genormaliseerd moeten zijn. De modebranche is aan een sterke comeback bezig. De bezoekers vinden de weg naar de winkelstraten terug.”
Eigenaars hebben het voor het zeggen
“De Belgische retailmarkt is een bijzonder rijpe markt”, zegt Sébastien Vander Steene. “Malinas zal een van de laatste nieuwe grote projecten zijn. Ik ken geen projecten groter dan 20.000 of 25.000 vierkante meter, behalve één in Gembloux. Er zullen nog wel kleine projecten van 5.000 tot 10.000 vierkante meter zijn, maar in de toekomst zullen we vooral uitbreidingen en herontwikkelingen van bestaande terreinen zien. Winkelparken op minder goed gelegen locaties zullen verdwijnen. Die terreinen, die meestal langs grote wegen liggen, zullen een nieuwe bestemming krijgen als woongebied of voor logistieke doeleinden.”
Jean Baheux is het daarmee eens en gelooft dat het commerciële winkellandschap een nieuwe vorm zal krijgen: “Dat soort optimalisering van bestaande terreinen zal toenemen. Dat betekent minder kansen voor de ontwikkelaars die gespecialiseerd zijn in commercieel vastgoed. De grote verhuurders zullen het voor het zeggen hebben op die markt, niet de ontwikkelaars.”
Daardoor zullen eigenaars met een grote commerciële portefeuille, zoals Redevco (dat alle voormalige GB-sites in portefeuille heeft), Wereldhave, AG Real Estate, Ascencio en Galimmo, hun posities versterkt zien. “Wij geloven nog in winkels aan de rand van steden”, zegt Gilles Bourgoignie, hoofd ontwikkeling bij Redevco België. “Maar het is duidelijk dat we die centra moeten herontwikkelen. In de afgelopen jaren hebben wij al een aantal sites verkocht die niet aan onze nieuwe ambitie konden voldoen. In onze vestigingen zullen we sommige winkels omvormen tot logistieke centra of datacenters. Elders, zoals in Oudergem en Sint-Agatha-Berchem, zullen we gemengde projecten ontwikkelen met een mix van retail en woningen. Duurzaamheid, verdichting en mix zullen de sleutelwoorden in onze strategie zijn. In tien jaar hebben we al 450.000 van de 1,2 miljoen vierkante meters in onze portefeuille omgebouwd. Er is nog werk aan de winkel. In België is een herstructurering van het aanbod aan retailparken aan de gang, die leidt tot grotere commerciële hubs.”
Een vraag van huurders
Het moet ertoe leiden dat retailparken niet langer het imago meeslepen van slecht ontworpen schoenendozen vol zielloze winkels. Een gevarieerdere mix van handelszaken zal hun aantrekkingskracht vergroten. “Er zijn nog veel aparte winkels in de periferie. Zij zullen een plek vinden in de heringerichten retailparken”, stelt Bram Thomas, investeringsdirecteur voor België, Nederland en Frankrijk bij Mitiska Reim. “Zo zijn wij te werk gegaan bij Malinas: bestaande detailhandelszaken zijn verplaatst naar een nieuw, beter ontwikkeld park, terwijl op het oude terrein woningen zijn gebouwd. We zullen het in de toekomst niet meer hebben over winkelparken maar over gemengde projecten die een bedrijvenpark, woningen, kmo’s en zelfs vrijetijdsactiviteiten zullen omvatten. Het komt erop aan een toegevoegde waarde te bieden. Het model is op zijn kop gezet: we analyseren nu waar er vraag naar is en voegen die zaken toe aan ons project. De mix zal bij elke ontwikkeling anders zijn.”
Maar Mitiska blijft geloven in de toekomst van retailparken. “Waarom? Omdat dit het product is dat de huurders willen.”
1 miljoen vierkante meter winkelruimte kan verdwijnen in retailparken, berekende het vastgoedadviesbureau The Third Territory.
‘We zullen inventief moeten zijn’
In Vlaanderen is de Group GL een van de belangrijkste ontwikkelaars van retailparken. Ze ontwikkelde recentelijk projecten in Bree en Maasmechelen, en werkt aan projecten in As, Genk, Houthalen en Tienen. “Op middellange termijn ziet de toekomst van de detailhandel er ingewikkeld uit. Daarom hebben we onze residentiële ontwikkelingen opgevoerd”, zegt Bjorn Lenaers, projectmanager bij Group GL. “Die projecten krijg je veel gemakkelijker gefinancierd. De banken staan er meer voor open. Nieuwe openingen in de detailhandel zullen steeds zeldzamer worden, vooral omdat ze meestal zo’n tien jaar vergen, wat demotiverend en frustrerend is voor onze werknemers.”
Bjorn Lenaers meent dat de verouderde sites plaats zullen maken voor volledig herontworpen sites. “Onze taak is niet meer zo gemakkelijk als in het verleden. De meeste detailhandelaren willen hun oppervlakten optimaliseren, maar kunnen geen nieuwe terreinen creëren. We zullen inventief moeten zijn.”
Knokke-Heist floreert, Brussel lijdt
Knokke-Heist is meer dan ooit een aantrekkelijke retailstad, terwijl Brussel van zijn pluimen verliest. Dat blijkt uit een studie die The Third Territory, een Brussels strategisch adviesbureau, deed in opdracht van Trends. De onderzoekers Antoine Brismé en François Honoré bekeken welke invloed covid-19 had op de handelscentra van negen Belgische steden. Acht daarvan zagen het aantal verkooppunten en hun commerciële oppervlakte dalen tussen 2019 en vandaag. “Dat is een logisch gevolg van de faillissementen na de lockdowns en de verschuiving naar e-commerce”, zegt François Honoré. Maar alleen in Namen is de daling bijzonder uitgesproken (-86 winkels). Knokke-Heist is een positieve uitschieter, met een stijging van het aantal verkooppunten (+2%, 28 winkels) en van de handelsoppervlakte (+4%, 4.500 vierkante meter). “De retail lijkt de residentiële boom aan de Belgische kust te volgen.”
Vooral de modewinkels zijn uit het landschap verdwenen (-10% in Namen en Brussel). Daarin speelt de e-commerce een grote rol. De diversificatie van het commerciële aanbod in Knokke-Heist werd groter, met een duidelijke stijging in de sector van de huishoudartikelen (+8%).
De studie onderzocht ook de commerciële aantrekkelijkheid van de negen steden. De onderzoekers hielden rekening met criteria zoals de bevolking, de commerciële oppervlakte, leegstand en de commerciële mix om een rangschikking op te stellen.
Knokke-Heist kwam traditioneel als beste uit de bus, vóór Antwerpen, Brussel, Brugge, Luik, Gent, Kortrijk, Namen en Bergen. Maar de jongste maanden kwam daar verandering in, door covid en de daarmee gepaard gaande daling van het aantal bezoekers en het aanbod. Terwijl Knokke nog altijd het beste scoort, klimt Luik naar de tweede plaats, stijgt Bergen naar de vierde plaats, dankzij de komst van Primark, terwijl Brussel naar de laatste plaats zakt.
Fout opgemerkt of meer nieuws? Meld het hier