Na Amsterdam, Wenen en Kopenhagen wordt Brussel de vierde stek in de Europese veroveringstocht van het hippe, hybride woon- en werkmerk Zoku. "We bieden slim ingerichte loftappartementen aan in een lifestyle-hotelformule", legt medeoprichter en managing director Marc Jongerius uit. Op de Zavel zal Zoku tegen begin 2026 zo'n 130 van die loftappartementen-met-diensten aanbieden (zie Woonformule voor global nomads).

In oktober kondigden de bouw- en vastgoedgroep Willemen en Telenet een joint venture aan voor de uitwerking van een nieuw woonconcept. In hun 'woontotaaloplossing' zal de huurder in een flexibele huurformule een vast bedrag per maand betalen, waarin alle kosten voor nutsvoorzieningen zijn opgenomen. Hij krijgt ook toegang tot extra diensten, zoals poets- en strijkhulp, een wassalon en autodelen.

Het zijn maar twee voorbeelden die de opgang van het dienstenmodel in de vastgoedsector illustreren. Klassiek is vastgoed een kaal product met als belangrijkste maatstaf het aantal vierkante meters. De rol van de eigenaar is passief en beperkt: hij verhuurt het gebouw en zorgt voor het essentiële beheer van het pand. Het dienstenmodel - naar analogie met software as a service ook wel real estate as a service of vastgoed als een dienst genoemd - is meer klantgericht. "Bij vastgoed als een dienst koppelen we diensten, ervaringen en vaak ook een gemeenschapsgevoel aan een ruimte", zegt Sven Lenaerts, head of CSR bij Immobel. De klassieke langetermijnhuurcontracten maken plaats voor flexibele abonnementsformules.

In een blokje met acht appartementen is een dienstenmodel niet leefbaar. Je hebt een voldoende groot aantal units nodig'Alexander Laquiere, Willemen Groep

Werkplezier, flexibiliteit en geen zorgen

Bij Immobel staat vastgoed als een dienst hoog op de agenda. CEO Marnix Galle beschouwt het als "een van de grote en langetermijnkrachtlijnen in het vastgoed". Hij staat niet alleen met die mening. In de nieuwste editie van het rapport Emerging Trends in Real Estate van PwC en Urban Land Institute bestempelt 89 procent van de ondervraagde vastgoedbonzen het dienstenmodel als een topprioriteit.

De verklaring voor zoveel bezorgdheid is simpel: het klassieke vastgoedproduct beantwoordt onvoldoende aan de gewijzigde behoeften. Dat kan leiden tot leegstand. Vooral in het kantorensegment is er een gevoel van urgentie. "Een leeg kantoorgebouw in Brussel is een financiële hel, want de kosten lopen heel snel op", zegt Grégory Jurion, vastgoedexpert bij PwC. De eigenaars van saaie en kale kantoren zijn de grootste slachtoffers, stelt hij: "Bedrijven willen al enkele jaren liever kantoren die een beleving bieden. De coronacrisis heeft dat nog versterkt. Telewerken kan heel handig zijn, maar het is niet bevorderlijk voor teamwerk en het verzwakt de band met het bedrijf. Bedrijven willen hun mensen naar het kantoor krijgen, en dat lukt beter als dat een aantrekkelijke plek is waar je lekker kunt eten, tijdens de middagpauze een yogales kunt volgen en toegang hebt tot praktische diensten."

ZOKU In de lofts van het hotelconcept staat niet het bed maar de tafel centraal.

De toegenomen aandacht voor de funfactor van werk wordt ook weleens gelinkt aan de intrede van de millennials en generatie Z op de arbeidsmarkt. Die jonge mensen zijn opgegroeid met de deel- en platformeconomie van Spotify, Airbnb en Netflix, en zouden meer waarde hechten aan ervaringen dan aan bezit.

Ze hebben hoe dan ook andere verwachtingen. Op de residentiële vastgoedmarkt veroorzaakt dat zenuwachtigheid. De smartphonegeneratie heeft het lastig met de papieren rompslomp en de soms archaïsche praktijken op de klassieke huurmarkt. Het is dan ook geen toeval dat het residentiële aanbod van Willemen Groep en Telenet in eerste instantie mikt op young professionals en expats. "Ontzorging en flexibiliteit zijn cruciaal in onze formule", zegt Alexander Laquiere, hoofd strategie en innovatie bij Willemen Groep. "Zeker voor wie aan het begin van zijn carrière staat, is flexibiliteit belangrijk." Hij ziet ook een verband tussen de opmars van vastgoed als een dienst op de huisvestingsmarkt en de institutionaliserings- en professionaliseringstrend in dat segment. "In een blokje met acht appartementen is zo'n dienstenmodel niet leefbaar", vervolgt Laquiere. "Je hebt een voldoende groot aantal units nodig."

Gebruiksmaximalisatie

Om de aantrekkelijkheid van hun gebouw of project te boosten, gaan eigenaars en ontwikkelaars graag in zee met trendsettende concepten uit de hotelwereld. Zo opent in 2025 in de Noordwijk The Standard Brussels. De vastgoedinvesteerder en -operator Befimmo kon het vermaarde hospitalitybedrijf The Standard International strikken voor de invulling van een deel van het residentiële programma van ZIN, het herontwikkelingsproject van de WTC-torens 1 & 2 in de Brusselse Noordwijk. The Standard maakte met zijn hotelconcept al furore in het Meatpacking District in New York en in King's Cross in Londen. De Brusselse vestiging van The Standard zal 180 kamers en 20 appartementen tellen. The Standard zal ook instaan voor de uitbating van de rooftop - met bars en restaurants - en van de serre beneden.

Concepten uit de hotelwereld vinden ingang in de klassieke vastgoedsegmenten. Zo lijken sommige kantoorruimten sterk op een hotellobby. In het woningvastgoed gaan we dezelfde richting uit' Rob Ragoen, Triginta

Rob Ragoen, voormalig senior developer bij Immobel en nu aan de slag bij Triginta, spreekt van de hotelification van vastgoed. Dat is gelinkt aan het community-aspect van vastgoed als een dienst. "Die hippe hotels zijn zeer bedreven in het creëren van ontmoetingsplekken. Met een toffe bar of een sterk foodconcept trekken ze niet alleen hotelgasten en toeristen aan, maar ook buurtbewoners en andere gebruikers van het gebouw. Die concepten vinden ingang in de klassieke vastgoedsegmenten. Zo lijken sommige kantoorruimten sterk op een hotellobby. In het woningvastgoed gaan we dezelfde richting uit. Met een kale inkomhal red je het niet meer."

ZOKU "Als de gasten klaar zijn met ontbijten, wordt de ruimte al snel ingenomen door de coworkers."

Functies mengen kan ook helpen. ZIN combineert huisvesting, werk en vrije tijd in één gebouw. Immobel heeft aan de overzijde soortgelijke plannen met het hoofdkantoor van Proximus. En iets verderop herontwikkelt het zowel de voormalige zetel van de verzekeraar Allianz als het Muntcentrum tot gemengde complexen.

Functievermenging is niet nieuw, maar het valt op dat het stilaan de norm wordt. Het past in de logica van het dienstenmodel, stelt Sven Lenaerts. "Het is een manier om het gebruik van een gebouw te intensifiëren. Ook met de creatie van hybride plekken - ruimtes waarvan de functie kan wisselen naargelang het moment van de dag - beoogt men een intenser ruimtegebruik."

Philip Walravens, de CEO van Tribeca, noemt dat een essentiële trendbreuk. "Klassiek draaide projectontwikkeling rond het maximaliseren van vierkante meters. In het dienstenmodel gaat het meer over het maximaliseren van het gebruik. Projectontwikkelaars beginnen in te zien dat kwaliteit belangrijker is dan kwantiteit."

Nieuwe profielen

Het dienstenmodel mag dan aan belang winnen in de vastgoedsector, het klassieke vastgoed heeft nog niet afgedaan. Vastgoed als een dienst zit nog vooral in een stedelijk context en het is maar de vraag of dat dat snel zal veranderen. Sommige deelmarkten, zoals winkelvastgoed en logistiek vastgoed, lijken zich ook minder te lenen voor het dienstenmodel.

Intussen zoeken de klassieke vastgoedspelers naar een nieuwe invulling van hun rol. "Het vak van projectontwikkelaar wordt complexer", stelt Rob Ragoen vast. "Bij de totstandkoming van een project zitten nu veel meer mensen om de tafel dan vroeger. Het uitwerken en aanbieden van concepten zal nog aan belang winnen. En voor de invulling van die concepten moet je op zoek naar dienstenaanbieders in technologie, food-and-beverage of mobiliteit. Maar je moet ook anticiperen, want de wensen en de voorkeuren van de eindgebruiker kunnen veranderen. Het vergt gebouwen die van functie en invulling kunnen veranderen."

Philip Walravens verwacht een prominentere rol voor de assetmanagers, zoals Tribeca: "Vastgoed was voor investeerders in grote mate een passieve belegging: ze gaven een makelaar een mandaat om op zoek te gaan naar huurders. Zodra de huurcontracten getekend waren, zat het werk er zowat op. Die aanpak werkt niet meer."

Er is ook nog veel onduidelijkheid over de waardering van vastgoed als een dienst en over de verdeling van risico's tussen de eigenaar, de huurder en de dienstverlener. De verdienmodellen staan nog in de kinderschoenen. "Of we met diensten nieuwe inkomsten kunnen aanboren, durf ik te betwijfelen", zegt Sara Plasqui, assetmanager bij Tribeca Capital Partners. "Maar ze dragen wel bij tot een betere huurwaarde. In het Pegasuspark willen we op een bouwgrond enkele padel- en voetbalveldjes aanleggen. Dat zal de levendigheid van het businesspark én de buurt ten goede komen. Op termijn resulteert dat in meer tevreden huurders, die langer zullen blijven. Maar een eigenaar die op korte termijn wil verkopen, ziet alleen maar waardevernietiging."

Marketeers maken het park

Is dit een businesspark of een pretpark? Wie de fotogalerij op de website van Chiswick Park/Enjoy work bekijkt, zou kunnen twijfelen. Er zijn foto's van kermisatracties, shows, foodtrucks en zandsculpturen. En van veel blije mensen, sportend of ontspannend in het fraai aangelegde park. Pas helemaal onderaan zien we ook plaatjes van het serieuzere werk: kantoorgebouwen, vergaderruimten, een onthaalruimte.

Chiswick Park ligt in een buitenwijk van Londen, op zo'n drie kwartier rijden van de City. "Eigenlijk is het een slechte locatie", weet Philip Walravens, de CEO van Tribeca. "Toch is er een succesvol bedrijvenpark van gemaakt, dat bedrijven aantrekt die je op toplocaties in het centrum van Londen verwacht. De invulling en ontwikkeling van het park is heel bewust niet aan de klassieke vastgoedprofessionals toevertrouwd, maar aan mensen met een marketingachtergrond, die in concepten denken."

Het resultaat is een bedrijvenpark dat aanvoelt als een echt park, met veel en kwalitatieve groene ruimte. Er is ook een uitgebreid aanbod van diensten, winkels en faciliteiten. "Chiswick Park is wereldwijd de referentie van hoe je met diensten van een campus op een zwakke locatie een heel gewilde plek kunt maken", vindt Walravens.

Woonformule voor global nomads

In 2016 opende in het centrum van Amsterdam de eerste Zoku-vestiging. Het innovatieve hotelconcept sloeg meteen aan. De kamers combineren een leef- met een werkplek. Anders dan in klassieke hotelkamers neemt niet het bed maar de keukentafel een centrale plek in de ruimte in. Zoku mikt dan ook niet op de doorsneetoerist. Het doelpubliek is wat Marc Jongerius de 'global nomad' noemt: "De meeste bewoners zijn jonge mensen die voor hun werk enkele dagen tot een paar maanden in een voor hen vreemde stad verblijven."

Diensten en publieke en gedeelde ruimten, zoals een daktuin, een bar-restaurant en een coworkingspace, zijn cruciaal in het Zoku-concept, benadrukt Jongerius. "We gebruiken die ruimten zo intensief mogelijk. Als de gasten klaar zijn met ontbijten, wordt de ruimte al snel ingenomen door de coworkers. Er komen ook veel buurbewoners. Dat zorgt voor een leuke mengelmoes van mensen en levendigheid in het gebouw."

ZOKU "Als de gasten klaar zijn met ontbijten, wordt de ruimte al snel ingenomen door de coworkers."
Na Amsterdam, Wenen en Kopenhagen wordt Brussel de vierde stek in de Europese veroveringstocht van het hippe, hybride woon- en werkmerk Zoku. "We bieden slim ingerichte loftappartementen aan in een lifestyle-hotelformule", legt medeoprichter en managing director Marc Jongerius uit. Op de Zavel zal Zoku tegen begin 2026 zo'n 130 van die loftappartementen-met-diensten aanbieden (zie Woonformule voor global nomads). In oktober kondigden de bouw- en vastgoedgroep Willemen en Telenet een joint venture aan voor de uitwerking van een nieuw woonconcept. In hun 'woontotaaloplossing' zal de huurder in een flexibele huurformule een vast bedrag per maand betalen, waarin alle kosten voor nutsvoorzieningen zijn opgenomen. Hij krijgt ook toegang tot extra diensten, zoals poets- en strijkhulp, een wassalon en autodelen. Het zijn maar twee voorbeelden die de opgang van het dienstenmodel in de vastgoedsector illustreren. Klassiek is vastgoed een kaal product met als belangrijkste maatstaf het aantal vierkante meters. De rol van de eigenaar is passief en beperkt: hij verhuurt het gebouw en zorgt voor het essentiële beheer van het pand. Het dienstenmodel - naar analogie met software as a service ook wel real estate as a service of vastgoed als een dienst genoemd - is meer klantgericht. "Bij vastgoed als een dienst koppelen we diensten, ervaringen en vaak ook een gemeenschapsgevoel aan een ruimte", zegt Sven Lenaerts, head of CSR bij Immobel. De klassieke langetermijnhuurcontracten maken plaats voor flexibele abonnementsformules. Bij Immobel staat vastgoed als een dienst hoog op de agenda. CEO Marnix Galle beschouwt het als "een van de grote en langetermijnkrachtlijnen in het vastgoed". Hij staat niet alleen met die mening. In de nieuwste editie van het rapport Emerging Trends in Real Estate van PwC en Urban Land Institute bestempelt 89 procent van de ondervraagde vastgoedbonzen het dienstenmodel als een topprioriteit. De verklaring voor zoveel bezorgdheid is simpel: het klassieke vastgoedproduct beantwoordt onvoldoende aan de gewijzigde behoeften. Dat kan leiden tot leegstand. Vooral in het kantorensegment is er een gevoel van urgentie. "Een leeg kantoorgebouw in Brussel is een financiële hel, want de kosten lopen heel snel op", zegt Grégory Jurion, vastgoedexpert bij PwC. De eigenaars van saaie en kale kantoren zijn de grootste slachtoffers, stelt hij: "Bedrijven willen al enkele jaren liever kantoren die een beleving bieden. De coronacrisis heeft dat nog versterkt. Telewerken kan heel handig zijn, maar het is niet bevorderlijk voor teamwerk en het verzwakt de band met het bedrijf. Bedrijven willen hun mensen naar het kantoor krijgen, en dat lukt beter als dat een aantrekkelijke plek is waar je lekker kunt eten, tijdens de middagpauze een yogales kunt volgen en toegang hebt tot praktische diensten." De toegenomen aandacht voor de funfactor van werk wordt ook weleens gelinkt aan de intrede van de millennials en generatie Z op de arbeidsmarkt. Die jonge mensen zijn opgegroeid met de deel- en platformeconomie van Spotify, Airbnb en Netflix, en zouden meer waarde hechten aan ervaringen dan aan bezit. Ze hebben hoe dan ook andere verwachtingen. Op de residentiële vastgoedmarkt veroorzaakt dat zenuwachtigheid. De smartphonegeneratie heeft het lastig met de papieren rompslomp en de soms archaïsche praktijken op de klassieke huurmarkt. Het is dan ook geen toeval dat het residentiële aanbod van Willemen Groep en Telenet in eerste instantie mikt op young professionals en expats. "Ontzorging en flexibiliteit zijn cruciaal in onze formule", zegt Alexander Laquiere, hoofd strategie en innovatie bij Willemen Groep. "Zeker voor wie aan het begin van zijn carrière staat, is flexibiliteit belangrijk." Hij ziet ook een verband tussen de opmars van vastgoed als een dienst op de huisvestingsmarkt en de institutionaliserings- en professionaliseringstrend in dat segment. "In een blokje met acht appartementen is zo'n dienstenmodel niet leefbaar", vervolgt Laquiere. "Je hebt een voldoende groot aantal units nodig." Om de aantrekkelijkheid van hun gebouw of project te boosten, gaan eigenaars en ontwikkelaars graag in zee met trendsettende concepten uit de hotelwereld. Zo opent in 2025 in de Noordwijk The Standard Brussels. De vastgoedinvesteerder en -operator Befimmo kon het vermaarde hospitalitybedrijf The Standard International strikken voor de invulling van een deel van het residentiële programma van ZIN, het herontwikkelingsproject van de WTC-torens 1 & 2 in de Brusselse Noordwijk. The Standard maakte met zijn hotelconcept al furore in het Meatpacking District in New York en in King's Cross in Londen. De Brusselse vestiging van The Standard zal 180 kamers en 20 appartementen tellen. The Standard zal ook instaan voor de uitbating van de rooftop - met bars en restaurants - en van de serre beneden. Rob Ragoen, voormalig senior developer bij Immobel en nu aan de slag bij Triginta, spreekt van de hotelification van vastgoed. Dat is gelinkt aan het community-aspect van vastgoed als een dienst. "Die hippe hotels zijn zeer bedreven in het creëren van ontmoetingsplekken. Met een toffe bar of een sterk foodconcept trekken ze niet alleen hotelgasten en toeristen aan, maar ook buurtbewoners en andere gebruikers van het gebouw. Die concepten vinden ingang in de klassieke vastgoedsegmenten. Zo lijken sommige kantoorruimten sterk op een hotellobby. In het woningvastgoed gaan we dezelfde richting uit. Met een kale inkomhal red je het niet meer." Functies mengen kan ook helpen. ZIN combineert huisvesting, werk en vrije tijd in één gebouw. Immobel heeft aan de overzijde soortgelijke plannen met het hoofdkantoor van Proximus. En iets verderop herontwikkelt het zowel de voormalige zetel van de verzekeraar Allianz als het Muntcentrum tot gemengde complexen. Functievermenging is niet nieuw, maar het valt op dat het stilaan de norm wordt. Het past in de logica van het dienstenmodel, stelt Sven Lenaerts. "Het is een manier om het gebruik van een gebouw te intensifiëren. Ook met de creatie van hybride plekken - ruimtes waarvan de functie kan wisselen naargelang het moment van de dag - beoogt men een intenser ruimtegebruik." Philip Walravens, de CEO van Tribeca, noemt dat een essentiële trendbreuk. "Klassiek draaide projectontwikkeling rond het maximaliseren van vierkante meters. In het dienstenmodel gaat het meer over het maximaliseren van het gebruik. Projectontwikkelaars beginnen in te zien dat kwaliteit belangrijker is dan kwantiteit." Het dienstenmodel mag dan aan belang winnen in de vastgoedsector, het klassieke vastgoed heeft nog niet afgedaan. Vastgoed als een dienst zit nog vooral in een stedelijk context en het is maar de vraag of dat dat snel zal veranderen. Sommige deelmarkten, zoals winkelvastgoed en logistiek vastgoed, lijken zich ook minder te lenen voor het dienstenmodel. Intussen zoeken de klassieke vastgoedspelers naar een nieuwe invulling van hun rol. "Het vak van projectontwikkelaar wordt complexer", stelt Rob Ragoen vast. "Bij de totstandkoming van een project zitten nu veel meer mensen om de tafel dan vroeger. Het uitwerken en aanbieden van concepten zal nog aan belang winnen. En voor de invulling van die concepten moet je op zoek naar dienstenaanbieders in technologie, food-and-beverage of mobiliteit. Maar je moet ook anticiperen, want de wensen en de voorkeuren van de eindgebruiker kunnen veranderen. Het vergt gebouwen die van functie en invulling kunnen veranderen." Philip Walravens verwacht een prominentere rol voor de assetmanagers, zoals Tribeca: "Vastgoed was voor investeerders in grote mate een passieve belegging: ze gaven een makelaar een mandaat om op zoek te gaan naar huurders. Zodra de huurcontracten getekend waren, zat het werk er zowat op. Die aanpak werkt niet meer." Er is ook nog veel onduidelijkheid over de waardering van vastgoed als een dienst en over de verdeling van risico's tussen de eigenaar, de huurder en de dienstverlener. De verdienmodellen staan nog in de kinderschoenen. "Of we met diensten nieuwe inkomsten kunnen aanboren, durf ik te betwijfelen", zegt Sara Plasqui, assetmanager bij Tribeca Capital Partners. "Maar ze dragen wel bij tot een betere huurwaarde. In het Pegasuspark willen we op een bouwgrond enkele padel- en voetbalveldjes aanleggen. Dat zal de levendigheid van het businesspark én de buurt ten goede komen. Op termijn resulteert dat in meer tevreden huurders, die langer zullen blijven. Maar een eigenaar die op korte termijn wil verkopen, ziet alleen maar waardevernietiging."