De Belgische kust kampt met ouderdomskwaaltjes

De vastgoedverkoop aan de kust houdt stand, maar de veroudering van het patrimonium weegt op de prijzen. Om op lange termijn aantrekkelijk te blijven, kunnen het vastgoed en de toeristische infrastructuur een verjongingskuur gebruiken.

De prijzen van bestaande appartementen aan de kust staan onder druk. De cijfers van de federale overheidsdienst Economie tonen dalende prijzen in zes van de negen kustgemeenten. In Nieuwpoort en Bredene is de correctie het grootst (-5 %). Oostende en De Panne houden stand. De Haan kent als enige kustplaats stijgende prijzen (+3 %). Op de nieuwbouwmarkt is de prijserosie iets minder uitgesproken. Het studiebureau de Crombrugghe & Partners noteerde vooral in Nieuwpoort (-3 %) en Oost-ende (-3,3 %) een duidelijke daling van de nieuwbouwprijzen van appartementen (zie tabel Nieuwbouwprijzen).

Tegenover de licht dalende prijzen, staat wel een redelijk solide activiteit. Er zijn in 2014 iets meer appartementen verkocht dan in 2013. En volgens de meeste vastgoedmakelaars die we spraken is 2015 goed begonnen. Ook de projectontwikkelaars zijn optimistisch. Vastgoedgroep Degroote uit Oostende verkocht in de eerste vijf maanden van het jaar 93 nieuwbouwappartementen tegen een gemiddelde prijs van 314.000 euro. “We hebben een bijzonder sterke eerste jaarhelft achter de rug”, zegt bestuurder David Degroote. Hij voegt er wel aan toe dat 375.000 euro een belangrijke prijsgrens is. Eenzelfde geluid horen we bij Bart Versluys, CEO van Groep Versluys. “Alle parameters zitten mee”, zegt hij. “De rente is laag, de prijzen zijn stabiel en kandidaat-kopers kiezen vaker dan vroeger voor nieuwbouw.”

Peter Taffeiren, de CEO van de projectontwikkelaar POC Partners, benadrukt dat het andere tijden zijn dan in de topjaren 2003, 2004 en 2005. “Toen ging het superhard. Sinds de crisis in 2008 zijn er meer ups en downs. Nu zien we weer een opgaande lijn.”

Crisisbestendige markt

POC Partners is groot geworden aan de Belgische kust en is er nog altijd een van de belangrijkste projectontwikkelaars. Maar sinds enige tijd is het bedrijf ook erg actief in Polen. Het is er inmiddels even groot als in België. Houdt POC Partners het stilaan voor bekeken aan de Belgische kust? “Hoegenaamd niet”, reageert Peter Taffeiren. “We gaan hier nog altijd op zoek naar nieuwe gronden. De Belgische kust is een luxe- en vrijetijdsmarkt die altijd goed stand heeft gehouden tijdens crisissen. Op één periode na: in de jaren tachtig is het even heel moeilijk geweest. Maar de markt heeft zich toen ook hersteld en sindsdien zie je hier een golfbeweging in de verkoop. Zelfs in volle financiële crisis werd er nog behoorlijk verkocht. Ik ken niet veel projectontwikkelaars die failliet zijn gegaan.”

In maart waren vastgoedeigenaars aan de kust wel verontrust, toen uit de vastgoedbarometer van de notarissen bleek dat de prijs van appartementen op de zeedijk in één jaar met 6,1 procent was gedaald. Een verklaring is dat de verkoop van vooral verouderde appartementen de gemiddelde prijs heeft gedrukt. In de jaren zestig hebben projectontwikkelaars in eerste instantie de zeedijk volgebouwd, waardoor de veroudering van het patrimonium zich daar nu ook het sterkst laat voelen.

Peter Taffeiren gelooft in ieder geval niet dat de vastgoedprijzen echt onder druk staan op de dijk. “Op B-liggingen kan er soms onderhandeld worden over de prijs, maar op een toplocatie zoals de dijk is dat hoogst uitzonderlijk. De zeedijk is zoals water in de woestijn: het is schaars. De verkoper staat er sterk. En projectontwikkelaars die op de dijk projectgrond hebben kunnen verwerven, weten ook wat een lijdensweg eraan voorafgaat. Ze beseffen dus heel goed dat ze iets unieks in handen hebben.”

Buitenlandse concurrentie

Dat de Atlantic Wall van aaneengesloten appartementsgebouwen nooit een schoonheidsprijs zal winnen, daar kunnen ze aan de kust mee leven. De Belgische kust moet het van andere troeven hebben. De belangrijkste is dat er voor elk wat wils is. Maar kritische stemmen opperen dat er sleet zit op de succesformule. Letterlijk. De veroudering van het vastgoedpatrimonium beperkt zich niet tot de zeedijk. Ook de infrastructuur in vooral de kleinere badsteden kan een grondige upgrade gebruiken. Zelfs de ooit blitse kusttrams ogen erg gedateerd.

Vastgoedontwikkelaars wijzen er al lang op dat de wet op de mede-eigendom een rem is op de vernieuwing en de renovatie van appartementsblokken. Bart Versluys werkt samen met advocaat Ludo Ockier aan een wetsvoorstel om de wet te versoepelen. Vandaag moeten alle mede-eigenaren instemmen met de sloop van een gebouw voor een nieuwe ontwikkeling. Vier vijfde van de stemmen zou moeten volstaan, volgens Versluys. “Dat zal voor een enorme dynamiek zorgen”, stelt hij. “Het creëert tewerkstelling in de bouw, het biedt de kans het stedenbouwkundige en architecturale niveau van onze kust op te krikken, en met de nieuwe gebouwen kunnen we volop inspelen op de veranderde eisen in comfort en op de nieuwe energienormen.” Hij voegt eraan toe dat alle kustgemeenten het voorstel steunen.

Een grondige facelift zou onze kust ook moeten wapenen tegen de concurrentie van buitenlandse kusten. Want die neemt toe. Dichtbij lonken ontwikkelaars in Cadzand en aan de Côte d’Opale naar Belgische kandidaat-kopers. Scherpe prijzen, rust en groen zijn hun lokaas. Verder weg, in landen zoals Spanje, Kroatië en Turkije, is het mediterrane klimaat vaak al voldoende om Belgische kopers te overtuigen.

“Er is een mondialisering van de koopmarkt”, zegt Filip Dermul, vastgoedmakelaar in Oostende. “Aan de kust hebben we de voorbije twintig jaar een verschuiving gezien van de huurmarkt naar de koopmarkt. Dat fenomeen zie je nu ook met vastgoed in het buitenland. In plaats van iets te huren in Frankrijk, Spanje of Turkije kopen mensen er nu iets.”

Filip Dermul denkt niet dat die trend een echte bedreiging vormt voor de vastgoedmarkt aan de kust. “Ik stel nu al vast dat veel mensen ervan terugkomen. Ze verkijken zich op het vakantiegevoel. Natuurlijk is het daar aangenaam vertoeven in vakantieperiode. Maar dat zijn maar enkele maanden van het jaar. Ze beginnen daar in het zuiden al snel het sociale weefsel te missen dat je hier aan de kust wel hebt.”

Ook Peter Taffeiren benadrukt het sociale aspect van een (tweede) verblijf aan de Belgische kust. “De projecten in Cadzand of aan de Côte d’Opale zullen zeker kopers vinden. Maar dat is niet het cliënteel waar wij op mikken. Voor ons publiek is de kust ook een plek waar ze in een aangename omgeving vrienden en kennissen tegenkomen. Die sociale dimensie vind je niet aan de Côte d’Opale.”

Grijze golf

De vastgoedmarkt aan de kust wordt intussen wel extra gevoed door de zogenoemde pensioenmigranten, mensen die na hun pensionering verhuizen naar de kust. Het gevolg is dat de kustregio ook in een hoger tempo vergrijst. Uit een recent onderzoek van de provincie West-Vlaanderen blijkt dat bijna 43 procent van de kustbewoners ouder is dan 56 jaar. En ruim een kwart is ouder dan 65 jaar. De prognose is dat tegen 2030 meer dan de helft van de bewoners aan de kust ouder zal zijn dan 56 jaar.

Sommige kustgemeenten maken zich zorgen over die grijze golf. De vergrijzing zou wegen op de dynamiek van de gemeente en extra zorgvoorzieningen vereisen. Maar voor de lokale vastgoedsector lijkt die extra vraag naar huisvesting vooral een zegen. Peter Taffeiren betwist ook het doembeeld dat de kust zal transformeren in een groot rusthuis. “Al jaren breken gemeenbesturen aan de kust zich het hoofd over hoe ze dode momenten tussen de vakantieperiodes kunnen opvullen. Wel, dankzij de vergrijzing beginnen sommige kustplaatsen het hele jaar door te leven. Ik zie de vergrijzing dus veeleer als een troef dan als een probleem voor de kust.”

Alex Dewulf, een vastgoedmakelaar uit Knokke-Heist, is het daar niet helemaal mee eens. “Ik stel vast dat de vergrijzing ook gepaard gaat met een verarming van de jongere generaties. Ik ben zelf een veertiger. Mijn vrienden en kennissen zitten stilaan aan de top van hun carrière. Die mensen verdienen dus goed hun kost, maar toch slagen ze er niet meer in hier in Knokke-Heist iets te kopen. Op dit moment is er nog niet echt een probleem. Maar wat als dat vastgoed dat nu nog in handen is van die babyboomers over tien jaar op de markt komt? Dat is volgens mij de grootste hypotheek op de toekomstige meerwaarde van vastgoed aan de kust.”

Op korte termijn maakt Alex Dewulf zich vooral zorgen over wijzigingen in de woningfiscaliteit en een opverende rente. Hij is lang niet de enige aan de kust. Vastgoed, ook voor een tweede verblijf, profiteert in de huidige context van zijn status van veilig alternatief voor de lage opbrengst van vastrentende beleggingen. De vraag is of vastgoed kan standhouden wanneer het rentetij keert. Bart Versluys is er gerust op. “De wereld vergaat niet als de rente met 20 basispunten stijgt. Bij de huidige historische lage rente kan een lichte rentestijging zelf een wake-upcall zijn voor twijfelende kandidaat-kopers. Ze beseffen dan dat ze niet te lang meer moeten wachten om vastgoed te kopen.”