Cohousing vindt weg naar klassieke projectontwikkeling

Maatschappelijke evoluties, zoals de verstedelijking en de groei van de deeleconomie, spelen in de kaart van cohousing. De doorbraak van dat woonconcept is al vaker voorspeld. Kan nieuwe technologie voor een duwtje in de rug zorgen?

Cohousing wordt weleens gepromoot als een woonformule voor de toekomst, maar eigenlijk is het concept al behoorlijk oud. “Het is ontstaan in de jaren zeventig in Denemarken”, zegt Federico Bisschop, de zaakvoerder van Cohousing Projects. “Intussen zijn er duizenden cohousingprojecten over de hele wereld.” Het concept is vrij eenvoudig. In kleinschalige wijken met private woningen – elke woning heeft onder meer een eigen keuken en een eigen badkamer – delen de bewoners ook enkele ruimtes en voorzieningen. In de meeste projecten wordt de tuin voor het grootste stuk gedeeld, maar er zijn ook gemeenschappelijke binnenruimtes zoals een eetruimte, een gastenkamer, een wasplaats, een zitruimte, een atelier, een speelruimte enzovoort.

“Internationaal wordt het concept vrij eenduidig ingevuld”, vervolgt Federico Bisschop. “Maar in ons land is soms verwarring met woningdelen. Dat is een woonvorm waarbij mensen samenwonen in één woning en dus ook de badkamer en de keuken delen. Dat is een interessante formule, maar ze heeft weinig te maken met cohousing. Bij cohousing is de schaal groter en er is ook een striktere scheiding tussen private en collectieve voorzieningen.”

Het Gentse Cohousing Projects bestaat zes jaar en heeft drie projecten op zijn palmares. “Dat lijkt misschien niet zoveel, maar de realisatie van een project neemt gemakkelijk vier tot vijf jaar in beslag. We hebben 25 projecten lopen, goed voor ongeveer 400 wooneenheden. Daarvan zit een tiental in de bouwfase.”

Gezonde vraag

De vzw Samenhuizen inventariseerde 1282 wooneenheden in Vlaanderen in gemeenschappelijke woonvormen en ziet een “snel toenemende interesse voor cohousing”. Toch toont de recentste Woonsurvey dat de Vlaming niet erg tuk is op het delen van woonruimten. Behalve voor een parkeerruimte of een fietsenstalling geeft de grote meerderheid van de 3000 ondervraagde gezinnen aan dat ze liever geen ruimten delen. “Onbekend is onbemind”, reageert Federico Bisschop. “Het is misschien maar goed dat het grote publiek nog niet stormloopt voor cohousing, want nu al is de vraag groter dan het aanbod. We zijn zuinig met onze marketing- en verkoopinspanningen en toch geraken al onze projecten vlot verkocht.”

Het beperkte aanbod is volgens Federico Bisschop een belangrijkere rem op de doorbraak van cohousing dan een gebrek aan interesse. Speelt het feit dat de vergunnende overheden niet echt vertrouwd zijn met het concept daar ook in mee? “Nee”, antwoordt de ondernemer. “Ze zijn zelfs soms vragende partij van een cohousingproject in hun stad of gemeente. Ze zijn bijvoorbeeld ook bereid een parkeernorm soepel te interpreteren als we in een autodeelsysteem voorzien. Dat was vijf jaar geleden nog niet het geval. Maar woningen ontwikkelen is niet gemakkelijk. Wij botsen tegen dezelfde hindernissen als de klassieke projectontwikkelaars: vergunningsbetwistingen, archeologisch onderzoek, onderhandelingen met de dienst Onroerend Erfgoed.”

Juridisch

Volgens Marina Aubert van het Brusselse cohousinginitiatief FitMyNest (zie kader Modulaire cohousing) ligt de grootste uitdaging op juridisch gebied. “Belgische advocaten moeten bijzonder creatief zijn om modulaire gegroepeerde woningen mogelijk te maken”, zegt ze. Ook Marina Aubert ervaart een toenemende goodwill bij gemeentebesturen. “Rijke gemeenten die vroeger afkerig stonden tegenover het concept, tonen zich nu fan. Zo vond het Salon de l’habitat groupé plaats in gebouwen in Sint-Pieters-Woluwe. Gemeenten begrijpen dat collectieve woonvormen een antwoord kunnen bieden op maatschappelijke uitdagingen, zoals de vergrijzing, het spaarzaam omgaan met grondstoffen, energie en ruimte.”

Federico Bisschop beaamt dat enkele maatschappelijke tendensen mooi aansluiting vinden bij het cohousingconcept. “Denk aan de verstedelijking en de noodzaak compacter te wonen”, zegt hij. “Daardoor zal het delen van ruimte vanzelfsprekender worden. Jongere generaties zijn er al meer mee vertrouwd. Het belang van bezit neemt af ten voordele van de toegang tot allerlei diensten. Die mentaliteitswijziging speelt volledig in de kaart van cohousing.”

Technologie

In de deeleconomie wordt technologie vaak als een belangrijke facilitator gezien. Geldt dat ook voor cohousing? Space10, een innovatielabo verbonden aan IKEA, vermeldt technologie in een recent rapport als een van de cruciale criteria voor de doorbraak van gedeelde woonformules. Nieuwe apps tonen hoe technologie kan bijdragen tot de creatie en het onderhoud van gemeenschappen door ruimtes, hulpmiddelen, kennis, vaardigheden en diensten te delen.

“Cohousers zijn vaak pioniers in technologie”, weet Federico Bisschop. “Maar onze inbreng daarin is vrij beperkt. We begeleiden mensen tot ze in het project wonen, daarna is onze rol uitgespeeld. Er bestaan natuurlijk al technologische oplossingen voor bepaalde deelaspecten, zoals autodelen. Daar zijn goed werkende platformen voor. Het zou een beetje gek zijn voor elk cohousingproject een eigen autodeelplatform te ontwikkelen.” Ook bij FitMyNest klinkt het dat technologie vooral de samenwerking in groepen en met de gemeentebesturen gemakkelijker maakt.

Bij YUST, een nieuw flexibel colivingproject in Antwerpen, speelt technologie een cruciale rol. YUST combineert een hotel met 75 compacte wooneenheden voor de korte (een tot zes maanden) en de lange (meer dan een jaar) termijn. De hotelgasten en de bewoners hebben toegang tot een aantal gemeenschappelijke faciliteiten en diensten, zoals een fitness, een coworkingruimte, een rooftopbar en een wasdienst.

“Bij de uitwerking van ons colivingconcept zijn we heel snel tot de vaststelling gekomen dat betaalbaarheid het sleutelwoord is”, vertelt Stéphane Verbeeck, de CEO van de projectontwikkelaar Gands. “Daarbij botsen we op een belangrijke hindernis: de hoge personeelskosten in ons land. We hebben dat voor een deel opgevangen door het hotel toe te voegen, want initieel was het plan alleen gedeelde wooneenheden te bouwen. Met het hotel erbij kunnen we de infrastructuurinvesteringen en de personeelskosten delen over een groter aantal gebruikers, waardoor we een en ander toch tegen scherpe prijzen kunnen aanbieden. Technologie speelt minstens een even belangrijke rol, want het laat ons toe het aantal medewerkers tot een minimum te beperken zonder te moeten inboeten aan kwaliteit.”

Datamanagement is cruciaal in het model van YUST. De hotelgasten en de bewoners staan zelf in voor de invoer van de gegevens. “De toekomstige bewoners maken via onze tablets hun huurcontract aan met daarin alle nodige persoons- en financiële gegeven. De hotelgasten regelen zelf hun check-in. Dat gebeurt via het blockchainprincipe(met blockchaintechnologie kun je data veilig opslaan zonder centrale tussenpersoon, nvdr) waarmee we vervolgens de toegang tot diensten en ruimtes automatiseren. De technologie neemt het over en dat bespaart ons enorm veel werk. Met je smartphone krijg je toegang tot de lift, reserveer je een vergaderruimte, huur je een deelfiets, maak je gebruik van de wasdienst.”

Projectontwikkelaars

Hoewel cohousing in ons land nog altijd maar een uiterst klein percentage van de woonbehoeften dekt, mag je de impact ervan niet minimaliseren, meent Federico Bisschop. Hij merkt op dat de klassieke projectontwikkelingsmarkt voorzichtig opschuift naar de cohousinigmarkt en deelconcepten overneemt. “Het gebundeld parkeren wordt stilaan standaard in moderne woonprojecten”, geeft hij als voorbeeld.

Cohousing Projects werkt samen met bekende projectontwikkelaars. Aan het Handelsdok in Gent ontwikkelt het met Van Roey Vastgoed en Caaap het cohousingproject Dubbeltuupe, als deel van de gebiedsontwikkeling De Nieuwe Dokken. Ook met ION, Revive, Matexi en Bostoen heeft Cohousing Projects samenwerkingen lopen. “Die projectontwikkelaars ervaren dat er vraag is naar cohousing en dat het een toegevoegde waarde is voor hun project”, meent Bisschop. “Omdat ze niet de nodige kennis hebben, kloppen ze bij ons aan. Wij zijn ook gelukkig, want op die manier kunnen we op heel interessante locaties werken. Het helpt opnieuw om cohousing bij een breder publiek ingang te doen krijgen. Het is belangrijk voor de geloofwaardigheid van cohousing dat het loskomt van de soms wat dromerige concepten die vaak verbonden zijn met subsidies en de sociale economie.”

Federico Bisschop benadrukt dat Cohousing Projects geen projectontwikkelaar is. “We noemen ons een projectbegeleider”, zegt hij. “In essentie begeleiden wij groepen van mensen die samen willen bouwen. Voor die dienst vragen we een ereloon. Dat is heel transparant. Het verdienmodel van de klassieke projectontwikkelaars is gebaseerd op marges waar de koper geen zicht op heeft.”