Stephane Verbeeck stond elf jaar aan het hoofd van Gands, dat jaarlijks zo'n 250 appartementen ontwikkelde. Hij verkocht het bedrijf eind vorig jaar aan Triple Living van de families Cavens en Paeleman. Verbeeck, die startte met een poetsbedrijf, is vandaag nog actief in vastgoed via Stélina Invest. Hij is ook de voorzitter van BVS-UPSI, de belangenvereniging van de vastgoedsector.
...

Stephane Verbeeck stond elf jaar aan het hoofd van Gands, dat jaarlijks zo'n 250 appartementen ontwikkelde. Hij verkocht het bedrijf eind vorig jaar aan Triple Living van de families Cavens en Paeleman. Verbeeck, die startte met een poetsbedrijf, is vandaag nog actief in vastgoed via Stélina Invest. Hij is ook de voorzitter van BVS-UPSI, de belangenvereniging van de vastgoedsector. Hoe beleefde u de coronacrisis? STEPHANE VERBEECK. "Ik werd als een van de eersten besmet tijdens een skivakantie. Het was een lichte besmetting, die me vanaf eind februari verplichtte in quarantaine te gaan. Tijdens de lockdown vond ik in de natuur vier tot vijf weken de tijd om te genieten van wat ik heb, de snelheid te verminderen, te wandelen en te lezen. "Vanaf april werd de rust relatief, voor mijn bedrijf en de beroepsvereniging. Contracten stonden onder druk, omdat huurders niet konden of wilden betalen, en eigenaars zagen hun inkomsten opdrogen. In de retail- en de horecasector kropen beide in de loopgraven. We vonden snel een mooi compromis. De eigenaars lieten een maand huur vallen en gaven nog een maand uitstel, tot de situatie is opgeklaard. "In mijn eigen business moesten we een aantal financieringen afronden, zoals Yust Luik. Dan was moeilijk, omdat de banken plots afkering stonden tegenover wat ze ten onrechte als een hotelproduct beschouwen (zie kader Alles behalve woningvastgoed). Heeft de politiek de situatie goed aangepakt? VERBEECK. "De lockdown was drastisch. Intussen weten we meer. Ik denk dat bij een tweede golf de 65-plussers in quarantaine moeten, en dat de ziekenhuizen en de rusthuizen in lockdown moeten gaan. De rest van de mensen kan dan zo veilig mogelijk blijven werken en moet worden getest. Een complete lockdown kunnen we echt niet meer hebben." Het retail- en het horecavastgoed zijn het sterkst getroffen door de crisis. Komen ze ooit weer op krachten? VERBEECK. "Het winkelvastgoed maakt een nooit geziene crisis door. Veel ketens die het al moeilijk hadden en slecht voorbereid waren op de digitalisering, hebben ze dubbel gevoeld. Een aantal zal verdwijnen. Maar dat was anders ook gebeurd. Er zijn ook ketens die een ontzettende boost kregen door hun webshop. "Voor de horeca wordt het nog moeilijker. Ons hotel Yust was een jaar open en draaide fantastisch, tot de lockdown. Het duurt twee jaar om dat weer op te bouwen. Maar de cashflow bleef positief, omdat het merendeel van de ruimte een residentiële functie heeft. De andere hotels vielen terug op een bezetting van 6 procent. Het duurt nog minstens een jaar voor ze zicht hebben op hun toekomst. Die markt zal worden dooreengeschud." Veel werkgevers zien nu in dat telewerk werkt voor hun bedrijf. Zal dat de vraag naar kantoorruimte beïnvloeden? VERBEECK. "Ik vrees dat deze crisis zich op middellange termijn het sterkst zal doen voelen in het kantoorvastgoed. Overheidsbedrijven, banken en andere hebben de voorbije maanden geleerd dat hun medewerkers efficiënt kunnen thuiswerken. Ze zullen niet terug willen naar permanent fileleed en tijdverlies. Dat betekent dat ze minder ruimte nodig hebben. "Onlangs sprak ik met een CEO die zopas een gebouw voor 1500 personen heeft neergepoot in hartje Antwerpen. Hij zei dat hij nu beseft dat het een derde kleiner had gekund. Elk bedrijf met een gebouw van meer dan 2500 vierkante meter zal nadenken over een inkrimping. Gebouwen die niet meer beantwoorden aan de moderne normen, zullen worden afgebroken of omgevormd tot residentiële projecten. De vastgoedsector zal creatief moeten zijn." Verandert ook de functie van het kantoor in de toekomst? VERBEECK. "Zeker. Die nieuwe wereld wordt een mix. Videoconferenties zullen het zakendoen efficiënter maken, maar de kantoren zullen niet verdwijnen. Ze democratiseren de arbeidsvloer, omdat iedereen - ook mensen met een klein appartement - er kan werken, vergaderen, eten en opgeleid worden in een mooi ingerichte ruimte. Ook borrelen creatieve ideeën sneller op in groep dan achter een scherm. We krijgen een omslag. Kantoren zullen grotendeels bestaan uit flexbureaus en uit veel lounge-, presentatie- en vergaderruimtes." Welke gevolgen heeft de vraag naar minder maar andere kantoren voor de vastgoedsector? VERBEECK. "Kantoorbeheerders, de Befimmo's van deze wereld, zullen hun model aanpassen. Ze zullen evolueren naar een flexibele leverancier van kantoorruimte. De klassieke langetermijncontracten als garantie voor een vaste inkomensstroom zijn passé. De klanten zullen ruimte vragen met pieken als het bedrijf goed draait, en dalen als het wat moeilijker gaat. Dat vergt permanent maatwerk. Aan het einde van de rit verhuurt zo'n kantoorvastgoedgroep misschien meer capaciteit. Opmerkelijk is dat Befimmo heeft geïnvesteerd in Silversquare, dat coworkingkantoren verhuurt." Zullen de ontwikkelaars van woningvastgoed lijden onder een eventuele prijsdaling? VERBEECK. "Er komt geen grote prijscorrectie op de woningmarkt. Wel zullen projectontwikkelaars kortingen moeten geven, als ze contanten nodig hebben doordat appartementen te lang in de pijplijn blijven zitten. Op middellange termijn kan er een prijsdaling komen tot 5 procent.Veel ontwikkelaars hebben voor hun projecten zwaar geleend bij de banken. Die zullen de stekker niet uit die projecten trekken, uit vrees voor verliezen in hun boeken. Ze zullen de ontwikkelaars een jaar of wat verplichten eigen middelen op te bouwen, voordat ze weer kredieten geven. "Ontwikkelaars van residentieel vastgoed zullen dus minder rendement krijgen en kortingen geven. Beleggers zullen erop springen, want die weten nog altijd geen blijf met hun geld. Omdat de helft van de kopers van nieuwbouw beleggers zijn, zijn bokkensprongen op de woningmarkt uitgesloten." Ook de markt van de bestaande woningen kan tikken krijgen. VERBEECK. "Beperkt. De Vlaamse overheid mikt op de vergroening van de bestaande woningen, om die tegen 2050 CO2-neutraal te maken. De nieuwbouw is maar een fractie van het woningarsenaal. Van woningen die beantwoorden aan alle normen komt er jaarlijks maar 1,8 procent bij. Voor jongeren zijn de aankoop en de renovatie van een bestaand huis een alternatief voor nieuwbouw." Mensen snakten de voorbije maanden naar een eigen tuin. Komt een einde aan de verdichting van de woongebieden? VERBEECK. "Nee, tenzij we willen dat Vlaanderen over honderd jaar even volgebouwd is als Londen. De regering zou voor het einde van de legislatuur eindelijk eens een visie moeten ontwikkelen voor de komende dertig jaar. De driehoek tussen Gent, Brussel en Antwerpen wordt de stedelijke ruimte van de toekomst. Dat betekent dat je in steden zoals Aalst ook hoger moet kunnen bouwen, af en toe zelfs tot vijftien verdiepingen. In de steden kan zo relatief meer open ruimte worden ingepland. In de rest van Vlaanderen geven we de groene ruimte dan terug." U hebt wel op een goed moment verkocht, vlak voor een crisis. VERBEECK. "Eerlijk, ik had vroeger ook een bedrijf waar ik een factuur naar kon sturen. Nu heb ik centen, en ik weet niet hoe ze te beleggen."