Betaalbaar wonen was een van de grote thema's in de strijd om de Leuvense burgemeesterssjerp. Die strijd werd gewonnen door Mohamed Ridouani (sp.a), de poulain van oud-burgemeester Louis Tobback. Ridouani koppelt het betaalbaarheidsprobleem aan de groei en bloei van Leuven. "Het is niet goedkoop een woning te verwerven in Leuven", zegt hij. "Jaarlijks komen er netto 800 tot 1000 inwoners bij. Het studentenaantal en het aantal internationale onderzoekers en expats dat naar het ecosysteem rondom de universiteit, imec en het UZ komt, stijgt."

Eenvoudige oplossingen zijn er niet, weet Ridouani. "Ik heb tijdens de verkiezingscampagne geprobeerd het discours over de betaalbaarheid realistisch te houden. Het stadsbestuur heeft de plicht inspanningen te doen, zeker voor de laagste inkomens en de middengroep. Maar zolang de stad zo snel blijft groeien, kan ik niet garanderen dat de prijzen morgen dalen."

Welke maatregelen zullen een impact hebben op de Leuvense vastgoedprijzen?

MOHAMED RIDOUANI. "Een mix van maatregelen moet de druk op de woningmarkt doen afnemen. Voor de laagste inkomens willen we zo veel mogelijk sociale woningen bouwen. De voorbije jaren hebben we grote budgetten geïnvesteerd in de renovatie van onze sociale woningen, zodat ze voldoen aan de hedendaagse, duurzame kwaliteitsnormen. Onder meer de torens van Sint-Maartensdal - met ongeveer 800 wooneenheden - zijn gerenoveerd. Deze legislatuur bouwen we ook 618 nieuwe sociale woningen. Een van de grote projecten wordt Artois Sociaal aan de Vaartkom. Maar Leuven alleen zal nooit in voldoende sociale huisvesting kunnen voorzien. Het is een noodzaak dat we samenwerken met de buurgemeenten.

Zolang deze stad zo snel blijft groeien, kan ik niet garanderen dat de prijzen morgen dalen

"Op de private markt is er de jongste jaren veel bijgebouwd en staan er nog veel op projecten op stapel. Dat resulteert in een wat zachtere evolutie van de prijzen van appartementen. Maar voor de grondgebonden woningen zitten we nog altijd aan de top. Door de schaarse open ruimte kunnen we geen duizend woningen meer bijbouwen in Leuven. In de breedte gaan - verkavelingen en grote ontwikkelingen met grondgebonden woningen - is niet echt een optie.

"We proberen wonen in Leuven betaalbaar te houden voor de middengroep. Zo voorzien we zelf, of in samenwerking met projectontwikkelaars, in een aanbod van budgetwoningen voor mensen die te weinig verdienen om op de private markt aan hun trekken te komen, maar die net te veel verdienen om in aanmerking te komen voor een sociale woning. We rollen een Community Land Trust uit in Leuven, een erfpachtmodel waarbij de koper enkel de bakstenen van zijn woning koopt en dus niet de grond. Achter het station bouwen we 't Wisselspoor, een appartementencomplex dat aantrekkelijk is voor gezinnen. Het moet een volwaardig alternatief zijn voor de Vlaamse droom van het huisje met een tuintje."

LEUVEN "We proberen wonen in Leuven betaalbaar te houden voor de middengroep.", debby termonia
LEUVEN "We proberen wonen in Leuven betaalbaar te houden voor de middengroep." © debby termonia

Wat houdt dat alternatief in?

RIDOUANI. "Het gebouw is ontworpen als een stapeling van woningen. De bewoners kunnen tot aan hun appartement fietsen. Het is ook een kindvriendelijk project, met veel open ruimte en groen, maar ook met ruime appartementen, sommige met vier slaapkamers. Er is ook veel aandacht voor gemeenschappelijke voorzieningen en ontmoetingsplaatsen. De ligging is ook top: vlak bij het station en dicht bij alle voorzieningen. Het is onze hoop dat de markt dat voorbeeld overneemt."

Hoe is uw relatie met de vastgoedsector?

RIDOUANI. "Die is professioneel. De vastgoedontwikkelaars spelen hun rol, wij spelen de onze. Onze rol is in de eerste plaats die van regulator: wij leggen de contouren vast waarbinnen ontwikkeld kan worden. Daarnaast zijn we soms ook een actor op de markt. Maar we hebben de private markt en de projectontwikkelaars wel nodig voor ons woonbeleid. Zoals gezegd: als de prijsevolutie voor appartementen in Leuven wat getemperd is, komt dat ook doordat hier de jongste jaren veel is gebouwd. Het extra aanbod heeft een beetje druk weggenomen van de markt.

"Onderhandelingen met projectontwikkelaars kunnen intens zijn. De feedback uit de vastgoedsector is dat Leuven hoge maar terechte kwaliteitseisen oplegt. En dat het hier vooruitgaat. En ja, wij maken dus ook akkoorden met projectontwikkelaars. Een mooi voorbeeld is de Hertogensite. We zijn tot een ruimtelijk uitvoeringsplan gekomen, waardoor de projectontwikkelaar zijn ding kan doen met een mooi project, maar waardoor er ook tal van baten zijn voor de stad. Een verloederde site wordt een groene zone, de Dijle wordt opengelegd, er worden budget- en sociale woningen aangeboden, er komen sociale, culturele en zorgvoorzieningen. In een gezond partnerschap kan de ontwikkelaar een correcte winst realiseren, maar krijgt de gemeenschap ook iets terug."

Wat is de visie van de stad op hoogbouw en woontorens?

RIDOUANI. "Leuven kan zeker nog wat hoogbouw verdragen. Maar we gaan hier geen New Yorkse toestanden creëren. Om aan de groeiende woningbehoefte te kunnen voldoen, moeten we een stukje hoger bouwen. Het kan ook helpen om de prijsstijging af te remmen. Het alternatief is groene, open ruimte aansnijden of een stolp zetten op Leuven. Dat kunnen we niet maken. Maar hoogbouw moet op de juiste plaats gebeuren en moet woonkwaliteit bieden. De fout die in het verleden is gemaakt - denk aan de banlieues in Parijs - is dat die woontorens zijn neergepoot in wijken zonder voorzieningen en zonder connectie naar het stadscentrum. Maar hoogbouw in combinatie met voldoende groen, speelpleintjes, ontmoetingsruimten en culturele voorzieningen, en met een goede ontsluiting naar werk en onderwijs, kan goede stadsontwikkeling zijn."

Onderhandelingen met projectontwikkelaars kunnen intens zijn. De feedback uit de vastgoedsector is dat Leuven hoge maar terechte kwaliteitseisen oplegt

Aan welke locaties in Leuven denkt u?

RIDOUANI. "We bouwen nu al in de hoogte aan de Vaartkom. Ook op de Hertogensite komt een stukje hoogbouw. Lolanden en Casablanca, wijken met enkele grijze blokken, hebben we opgewaardeerd. Idem voor Sint-Maartensdal, een hoogbouwwijk in het centrum van Leuven van de hand van Renaat Braem. Daar hebben we een buurtcentrum geopend, er is een school gekomen, we hebben er extra groen aangeplant.

"Maar Leuven is geen eiland. Ik ben in overleg met de collega's van gemeenten in de brede regio om voor de bevolkingstoename tot een gemeenschappelijke aanpak te komen. Want de bevolkingsgroei zal niet stoppen aan de stadsgrens. Ofwel proberen we die groei op een geplande manier op te vangen, ofwel doen we het op de klassieke Vlaamse manier: rommelig, met lintbebouwing en wilde verkavelingen ver weg van alle voorzieningen. Ik pleit voor de gecoördineerde aanpak en we hebben daar ook een concreet project voor: Regionet Leuven. Dat is een ambitieus mobiliteitsplan voor de regio met trambussen in een eigen bedding, de uitbouw van fietssnelwegen en nieuwe trein- en busstations. Op die mobiliteitsassen kunnen nieuwe woonontwikkelingen komen. Uiteraard op de schaal van die gemeenten."

Betaalbaar wonen was een van de grote thema's in de strijd om de Leuvense burgemeesterssjerp. Die strijd werd gewonnen door Mohamed Ridouani (sp.a), de poulain van oud-burgemeester Louis Tobback. Ridouani koppelt het betaalbaarheidsprobleem aan de groei en bloei van Leuven. "Het is niet goedkoop een woning te verwerven in Leuven", zegt hij. "Jaarlijks komen er netto 800 tot 1000 inwoners bij. Het studentenaantal en het aantal internationale onderzoekers en expats dat naar het ecosysteem rondom de universiteit, imec en het UZ komt, stijgt." Eenvoudige oplossingen zijn er niet, weet Ridouani. "Ik heb tijdens de verkiezingscampagne geprobeerd het discours over de betaalbaarheid realistisch te houden. Het stadsbestuur heeft de plicht inspanningen te doen, zeker voor de laagste inkomens en de middengroep. Maar zolang de stad zo snel blijft groeien, kan ik niet garanderen dat de prijzen morgen dalen." Welke maatregelen zullen een impact hebben op de Leuvense vastgoedprijzen? MOHAMED RIDOUANI. "Een mix van maatregelen moet de druk op de woningmarkt doen afnemen. Voor de laagste inkomens willen we zo veel mogelijk sociale woningen bouwen. De voorbije jaren hebben we grote budgetten geïnvesteerd in de renovatie van onze sociale woningen, zodat ze voldoen aan de hedendaagse, duurzame kwaliteitsnormen. Onder meer de torens van Sint-Maartensdal - met ongeveer 800 wooneenheden - zijn gerenoveerd. Deze legislatuur bouwen we ook 618 nieuwe sociale woningen. Een van de grote projecten wordt Artois Sociaal aan de Vaartkom. Maar Leuven alleen zal nooit in voldoende sociale huisvesting kunnen voorzien. Het is een noodzaak dat we samenwerken met de buurgemeenten. "Op de private markt is er de jongste jaren veel bijgebouwd en staan er nog veel op projecten op stapel. Dat resulteert in een wat zachtere evolutie van de prijzen van appartementen. Maar voor de grondgebonden woningen zitten we nog altijd aan de top. Door de schaarse open ruimte kunnen we geen duizend woningen meer bijbouwen in Leuven. In de breedte gaan - verkavelingen en grote ontwikkelingen met grondgebonden woningen - is niet echt een optie. "We proberen wonen in Leuven betaalbaar te houden voor de middengroep. Zo voorzien we zelf, of in samenwerking met projectontwikkelaars, in een aanbod van budgetwoningen voor mensen die te weinig verdienen om op de private markt aan hun trekken te komen, maar die net te veel verdienen om in aanmerking te komen voor een sociale woning. We rollen een Community Land Trust uit in Leuven, een erfpachtmodel waarbij de koper enkel de bakstenen van zijn woning koopt en dus niet de grond. Achter het station bouwen we 't Wisselspoor, een appartementencomplex dat aantrekkelijk is voor gezinnen. Het moet een volwaardig alternatief zijn voor de Vlaamse droom van het huisje met een tuintje." Wat houdt dat alternatief in? RIDOUANI. "Het gebouw is ontworpen als een stapeling van woningen. De bewoners kunnen tot aan hun appartement fietsen. Het is ook een kindvriendelijk project, met veel open ruimte en groen, maar ook met ruime appartementen, sommige met vier slaapkamers. Er is ook veel aandacht voor gemeenschappelijke voorzieningen en ontmoetingsplaatsen. De ligging is ook top: vlak bij het station en dicht bij alle voorzieningen. Het is onze hoop dat de markt dat voorbeeld overneemt." Hoe is uw relatie met de vastgoedsector? RIDOUANI. "Die is professioneel. De vastgoedontwikkelaars spelen hun rol, wij spelen de onze. Onze rol is in de eerste plaats die van regulator: wij leggen de contouren vast waarbinnen ontwikkeld kan worden. Daarnaast zijn we soms ook een actor op de markt. Maar we hebben de private markt en de projectontwikkelaars wel nodig voor ons woonbeleid. Zoals gezegd: als de prijsevolutie voor appartementen in Leuven wat getemperd is, komt dat ook doordat hier de jongste jaren veel is gebouwd. Het extra aanbod heeft een beetje druk weggenomen van de markt. "Onderhandelingen met projectontwikkelaars kunnen intens zijn. De feedback uit de vastgoedsector is dat Leuven hoge maar terechte kwaliteitseisen oplegt. En dat het hier vooruitgaat. En ja, wij maken dus ook akkoorden met projectontwikkelaars. Een mooi voorbeeld is de Hertogensite. We zijn tot een ruimtelijk uitvoeringsplan gekomen, waardoor de projectontwikkelaar zijn ding kan doen met een mooi project, maar waardoor er ook tal van baten zijn voor de stad. Een verloederde site wordt een groene zone, de Dijle wordt opengelegd, er worden budget- en sociale woningen aangeboden, er komen sociale, culturele en zorgvoorzieningen. In een gezond partnerschap kan de ontwikkelaar een correcte winst realiseren, maar krijgt de gemeenschap ook iets terug." Wat is de visie van de stad op hoogbouw en woontorens? RIDOUANI. "Leuven kan zeker nog wat hoogbouw verdragen. Maar we gaan hier geen New Yorkse toestanden creëren. Om aan de groeiende woningbehoefte te kunnen voldoen, moeten we een stukje hoger bouwen. Het kan ook helpen om de prijsstijging af te remmen. Het alternatief is groene, open ruimte aansnijden of een stolp zetten op Leuven. Dat kunnen we niet maken. Maar hoogbouw moet op de juiste plaats gebeuren en moet woonkwaliteit bieden. De fout die in het verleden is gemaakt - denk aan de banlieues in Parijs - is dat die woontorens zijn neergepoot in wijken zonder voorzieningen en zonder connectie naar het stadscentrum. Maar hoogbouw in combinatie met voldoende groen, speelpleintjes, ontmoetingsruimten en culturele voorzieningen, en met een goede ontsluiting naar werk en onderwijs, kan goede stadsontwikkeling zijn." Aan welke locaties in Leuven denkt u? RIDOUANI. "We bouwen nu al in de hoogte aan de Vaartkom. Ook op de Hertogensite komt een stukje hoogbouw. Lolanden en Casablanca, wijken met enkele grijze blokken, hebben we opgewaardeerd. Idem voor Sint-Maartensdal, een hoogbouwwijk in het centrum van Leuven van de hand van Renaat Braem. Daar hebben we een buurtcentrum geopend, er is een school gekomen, we hebben er extra groen aangeplant. "Maar Leuven is geen eiland. Ik ben in overleg met de collega's van gemeenten in de brede regio om voor de bevolkingstoename tot een gemeenschappelijke aanpak te komen. Want de bevolkingsgroei zal niet stoppen aan de stadsgrens. Ofwel proberen we die groei op een geplande manier op te vangen, ofwel doen we het op de klassieke Vlaamse manier: rommelig, met lintbebouwing en wilde verkavelingen ver weg van alle voorzieningen. Ik pleit voor de gecoördineerde aanpak en we hebben daar ook een concreet project voor: Regionet Leuven. Dat is een ambitieus mobiliteitsplan voor de regio met trambussen in een eigen bedding, de uitbouw van fietssnelwegen en nieuwe trein- en busstations. Op die mobiliteitsassen kunnen nieuwe woonontwikkelingen komen. Uiteraard op de schaal van die gemeenten."