De Brusselse kantorenmarkt bevestigt haar status van vervangingsmarkt. Wie op zoek is naar kantoorruimte geeft vaak de voorkeur aan Amsterdam, Luxemburg of Keulen boven Brussel, waardoor de kantoormarkt in de hoofdstad aangewezen is op bedrijven en instellingen die er al gevestigd zijn en willen verhuizen. De ontwikkelaars klagen over de trage vergunningsprocedures en te lage huurprijzen, waardoor ze niet de moderne, architectonisch aantrekkelijke kantoorgebouwen kunnen neerzetten waarnaar die spelers op zoek zijn. "Er zijn geen nieuwe partijen", bevestigt Stéphan Sonneville, de CEO van Atenor, een van de belangrijkste spelers in de kantoorsector. "Dat zal ooit problemen geven."

Wie een nieuw gebouw te pakken wil krijgen, moet snel zijn" Jean-Michel Meersseman, CBRE

Het grootste deel van de voorraad bestaat uit oude, minder aantrekkelijke gebouwen, die niet langer voldoen aan de behoeften. Het aanbod aan nieuwe kantoorruimte is schaars. Toch stond de Brusselse kantoormarkt in 2019 onder stoom (zie kader Een uitzonderlijk jaar). Voor die tegenstrijdigheid zijn vijf verklaringen.

1 De opkomst van de voorverhuur

Het aanbod aan duurzame kantoorgebouwen met een gediversifieerd dienstenaanbod en een kwaliteitsvolle architectuur is klein. Het gaat om 55.000 vierkante meter op een voorraad van bijna een miljoen vierkante meter. Bovendien wordt in Brussel weinig 'op risico' gebouwd, zonder dat de ontwikkelaar vooraf weet wie in het gebouw zal trekken. "Wie een nieuw gebouw te pakken wil krijgen, moet dus snel zijn", zegt Jean-Michel Meersseman van de vastgoedmakelaar CBRE. "Er ontstaat een nieuwe trend: voorverhuur. Almaar meer bedrijven en openbare instellingen huren een gebouw ruim voor het opgeleverd wordt."

In 2019 ging het in de helft van de transacties om gebouwen die zich nog in de projectfase bevinden. "Het is een fenomeen van de jongste achttien maanden", weet Antoine Brusselmans van Cushman & Wakefield België. "En het jaagt de huurprijzen de hoogte in."

2 Flexibiliteit in de verhuur

Met een opname van 527.300 vierkante meter was 2019 een uitzonderlijk jaar. Dat tempo kan de kantoormarkt niet volhouden. "Behalve het gebrek aan aanbod, is er ook nog de trend dat bedrijven minder kantoorruimte huren", legt Jean-Michel Meersseman uit. "Ze huren zo weinig mogelijk vierkante meters en vullen hun behoefte aan met tijdelijke huur van ruimte in bijvoorbeeld deelwerkplekken. Een onderneming die vroeger 5000 vierkante meter huurde, heeft er nu slechts 3500 nodig. De rest van de medewerkers gaat naar de coworkingruimte."

Erik Verbruggen, het hoofd van JLL België, verwacht in 2020 een opname tot 450.000 vierkante meter. Antoine Brusselmans is minder optimistisch: "We kunnen een goede eerste helft van het jaar verwachten, maar ik vrees voor de tweede helft van het jaar."

3 HOTELISERING

Het voorgaande heeft ook een invloed op de huurovereenkomst tussen de eigenaar en de huurder. Ze hebben tegenstrijdige belangen. Enerzijds willen de eigenaars hun gebouw op de lange termijn rendabel maken. Anderzijds hebben bedrijven behoefte aan werkruimte die voldoet aan het kortetermijnbehoeften. Het huurcontract van drie, zes of negen jaar staat daardoor op de helling. "We gaan duidelijk in de richting van een hotelisering van de oppervlaktes", legt Jean-Michel Meersseman uit. "Een minimale oppervlakte hebben, is relatief eenvoudig. Van een teveel aan ruimte afgeraken, is al veel ingewikkelder. In de toekomst zullen we de combinatie van twee soorten huurcontracten zien: de klassieke, langlopende huurovereenkomst en die in businesscenters. De markt zal die flexibiliteit vereisen van eigenaars. Temeer daar de kwaliteit van het gebouw en de flexibiliteit in de interne organisatie voor bedrijven belangrijke instrumenten worden om talent aan te trekken."

4 Iedereen dicht bij het station

De vraag is veranderd. Wat vroeger het kantoor van morgen heette, is vandaag al de norm. Gebouwen moeten flexibiliteit en een mix van functies bieden: coworkingruimte, catering, fietsenstalling, wellness, conciërgediensten, enzovoort. Bovendien moeten ze energie-efficiënt zijn en dicht bij het openbaar vervoer liggen. "Mobiliteit wordt het belangrijkste criterium voor de keuze, nog vóór de prijs", zegt Brusselmans.

"De kantorenmarkt zal zich in de toekomst nog meer concentreren rond de stations", meent Stéphan Sonneville. "Daar is een rol weggelegd voor de overheden. Die wijken moeten voorrang krijgen en bij de ontwikkeling moet rekening gehouden worden met een combinatie van kantoor-, woon- en commerciële functies."

5 Een groen duwtje

Sinds 1 januari 2019 heeft het Brussels Gewest een actieplan om het energieverbruik van gebouwen te verminderen. Het geldt voor private bedrijven die meer dan 100.000 vierkante meter bezitten of bezetten in het Brussels Gewest, en voor overheden en publieke instellingen (universiteiten, Europese en internationale instellingen, enzovoort) die meer dan 50.000 vierkante meter kantoorruimte innemen. Zij moeten hun gebouwen binnen de drie jaar energiezuiniger maken. Hoe ze dat doen, mogen ze zelf kiezen. De verplichting kan ertoe leiden dat sommigen moeten verhuizen. "Dat kan de markt van nieuw kantoorvastgoed stimuleren", denkt Pierre-Paul Verelst.

Een uitzonderlijk jaar

Voor de Brusselse kantorenmarkt was 2019 een zeer goed jaar. De bezettingsgraad piekte naar het hoogste niveau sinds 2007. De opname lag met 527.300 vierkante meter 43 procent hoger dan in 2018. Dat heeft vooral te maken met enkele grote transacties. De lokale overheden gaven de markt een boost. Zo huurde het Vlaams Gewest 70.000 vierkante meter in het ZIN-gebouw van Befimmo, en het Brussels Gewest 41.000 vierkante meter in het Silver-gebouw van Ghelamco. De Europese Commissie haalt in 2020 haar achterstand op. Ze is op zoek naar 80.000 tot 150.000 vierkante meter kantoorruimte.

Minder hard ging het in de sector van de deelwerkplekken, die in 2018 de grote slokop was. Daar is de bezettingsgraad iets gedaald, van 71.798 naar 63.454 vierkante meter. Maar dat heeft te maken met de consolidatiefase die in die markt voor de deur staat.

De investeringen lagen in 2019 met 2,6 miljard euro in lijn met 2018. Ook dit jaar kondigt zich veelbelovend aan, met de verkoop van de Financietoren voor ruim 1,2 miljard euro.

ERIK VERBRUGGEN JLL België verwacht in 2020 een opname van 450.000 vierkante meter in de kantoormarkt.
De Brusselse kantorenmarkt bevestigt haar status van vervangingsmarkt. Wie op zoek is naar kantoorruimte geeft vaak de voorkeur aan Amsterdam, Luxemburg of Keulen boven Brussel, waardoor de kantoormarkt in de hoofdstad aangewezen is op bedrijven en instellingen die er al gevestigd zijn en willen verhuizen. De ontwikkelaars klagen over de trage vergunningsprocedures en te lage huurprijzen, waardoor ze niet de moderne, architectonisch aantrekkelijke kantoorgebouwen kunnen neerzetten waarnaar die spelers op zoek zijn. "Er zijn geen nieuwe partijen", bevestigt Stéphan Sonneville, de CEO van Atenor, een van de belangrijkste spelers in de kantoorsector. "Dat zal ooit problemen geven." Het grootste deel van de voorraad bestaat uit oude, minder aantrekkelijke gebouwen, die niet langer voldoen aan de behoeften. Het aanbod aan nieuwe kantoorruimte is schaars. Toch stond de Brusselse kantoormarkt in 2019 onder stoom (zie kader Een uitzonderlijk jaar). Voor die tegenstrijdigheid zijn vijf verklaringen. Het aanbod aan duurzame kantoorgebouwen met een gediversifieerd dienstenaanbod en een kwaliteitsvolle architectuur is klein. Het gaat om 55.000 vierkante meter op een voorraad van bijna een miljoen vierkante meter. Bovendien wordt in Brussel weinig 'op risico' gebouwd, zonder dat de ontwikkelaar vooraf weet wie in het gebouw zal trekken. "Wie een nieuw gebouw te pakken wil krijgen, moet dus snel zijn", zegt Jean-Michel Meersseman van de vastgoedmakelaar CBRE. "Er ontstaat een nieuwe trend: voorverhuur. Almaar meer bedrijven en openbare instellingen huren een gebouw ruim voor het opgeleverd wordt." In 2019 ging het in de helft van de transacties om gebouwen die zich nog in de projectfase bevinden. "Het is een fenomeen van de jongste achttien maanden", weet Antoine Brusselmans van Cushman & Wakefield België. "En het jaagt de huurprijzen de hoogte in." Met een opname van 527.300 vierkante meter was 2019 een uitzonderlijk jaar. Dat tempo kan de kantoormarkt niet volhouden. "Behalve het gebrek aan aanbod, is er ook nog de trend dat bedrijven minder kantoorruimte huren", legt Jean-Michel Meersseman uit. "Ze huren zo weinig mogelijk vierkante meters en vullen hun behoefte aan met tijdelijke huur van ruimte in bijvoorbeeld deelwerkplekken. Een onderneming die vroeger 5000 vierkante meter huurde, heeft er nu slechts 3500 nodig. De rest van de medewerkers gaat naar de coworkingruimte." Erik Verbruggen, het hoofd van JLL België, verwacht in 2020 een opname tot 450.000 vierkante meter. Antoine Brusselmans is minder optimistisch: "We kunnen een goede eerste helft van het jaar verwachten, maar ik vrees voor de tweede helft van het jaar." Het voorgaande heeft ook een invloed op de huurovereenkomst tussen de eigenaar en de huurder. Ze hebben tegenstrijdige belangen. Enerzijds willen de eigenaars hun gebouw op de lange termijn rendabel maken. Anderzijds hebben bedrijven behoefte aan werkruimte die voldoet aan het kortetermijnbehoeften. Het huurcontract van drie, zes of negen jaar staat daardoor op de helling. "We gaan duidelijk in de richting van een hotelisering van de oppervlaktes", legt Jean-Michel Meersseman uit. "Een minimale oppervlakte hebben, is relatief eenvoudig. Van een teveel aan ruimte afgeraken, is al veel ingewikkelder. In de toekomst zullen we de combinatie van twee soorten huurcontracten zien: de klassieke, langlopende huurovereenkomst en die in businesscenters. De markt zal die flexibiliteit vereisen van eigenaars. Temeer daar de kwaliteit van het gebouw en de flexibiliteit in de interne organisatie voor bedrijven belangrijke instrumenten worden om talent aan te trekken." De vraag is veranderd. Wat vroeger het kantoor van morgen heette, is vandaag al de norm. Gebouwen moeten flexibiliteit en een mix van functies bieden: coworkingruimte, catering, fietsenstalling, wellness, conciërgediensten, enzovoort. Bovendien moeten ze energie-efficiënt zijn en dicht bij het openbaar vervoer liggen. "Mobiliteit wordt het belangrijkste criterium voor de keuze, nog vóór de prijs", zegt Brusselmans. "De kantorenmarkt zal zich in de toekomst nog meer concentreren rond de stations", meent Stéphan Sonneville. "Daar is een rol weggelegd voor de overheden. Die wijken moeten voorrang krijgen en bij de ontwikkeling moet rekening gehouden worden met een combinatie van kantoor-, woon- en commerciële functies." Sinds 1 januari 2019 heeft het Brussels Gewest een actieplan om het energieverbruik van gebouwen te verminderen. Het geldt voor private bedrijven die meer dan 100.000 vierkante meter bezitten of bezetten in het Brussels Gewest, en voor overheden en publieke instellingen (universiteiten, Europese en internationale instellingen, enzovoort) die meer dan 50.000 vierkante meter kantoorruimte innemen. Zij moeten hun gebouwen binnen de drie jaar energiezuiniger maken. Hoe ze dat doen, mogen ze zelf kiezen. De verplichting kan ertoe leiden dat sommigen moeten verhuizen. "Dat kan de markt van nieuw kantoorvastgoed stimuleren", denkt Pierre-Paul Verelst.