Een nieuwe start. Daar werkt de Brusselse staatssecretaris voor Huisvesting Nawal Ben Hamou (PS) aan. Ze wil de bouw van betaalbare woningen in Brussel versnellen. Dat is een maatschappelijke uitdaging in een stad waar de vastgoedmarkt steeds meer gesegmenteerd raakt.

Niemand lijkt gelukkig te zijn met de huisvesting in Brussel: noch de projectontwikkelaars, noch de mensen die betaalbare huisvesting zoeken. Hoe hebben zich zoveel problemen kunnen opstapelen?

NAWAL BEN HAMOU. "Dat is te wijten aan een gebrek aan visie, langetermijnstrategie, communicatie en instrumenten om de bouw van woningen te versnellen. De sleutel tot succes is dialoog. We moeten elkaars belangen begrijpen. We mogen ook niet voorbijgaan aan het probleem van de lange vergunningsprocedures. Met de invoering van de fast lane (vergunningen in maximaal 75 dagen, nvdr) hebben we een oplossing voor de sociale huisvesting, maar we moeten verder gaan."

Er staan 50.407 gezinnen op de wachtlijst voor sociale huisvesting. 150.000 Brusselaars huren een woning op de privémarkt, hoewel ze in aanmerking komen voor een sociale woning

Ziet u daar nu al resultaten van?

BEN HAMOU. "De ontwikkelaars hebben de voordelen van samenwerking met ons ontdekt. Maar we kunnen niet enkel op hen een beroep doen om onze doelstellingen inzake socialewoningbouw te halen. De eerste aanvragen zijn goedgekeurd (een privaat project moet minimaal 25 procent sociale huisvesting omvatten, nvdr). Toch zal Urban.brussels (dat de vergunningen verstrekt, nvdr) meer flexibiliteit aan de dag moeten leggen. Het is dringend. Om in een gezonde stad te leven, moet je je kunnen aanpassen aan de realiteit."

NAWAL BEN HAMOU "Elke gemeente moet sociale woningen hebben. Sommige vinden dat moeilijk om te aanvaarden.", DEBBY TERMONIA
NAWAL BEN HAMOU "Elke gemeente moet sociale woningen hebben. Sommige vinden dat moeilijk om te aanvaarden." © DEBBY TERMONIA

Hoe kan het tempo nog hoger?

BEN HAMOU. "De methode die de afgelopen twintig jaar is toegepast, heeft niet tot bevredigende resultaten geleid om in betaalbare woningen te voorzien. De ambitie was er nochtans. Er waren nieuwe procedures en een mentaliteitsverandering nodig. Er is een nieuwe renovatie- en acquisitiestrategie ingevoerd. Nu zijn we op de goede weg. En we hebben het vertrouwen van private ontwikkelaars gewonnen, omdat we over aanzienlijke budgetten beschikken om onze ambitie te verwezenlijken. In twee jaar hebben we evenveel woningen gecreëerd als in de afgelopen vijftien jaar: in de laatste twee woningbouwplannen zijn 1.633 woningen gebouwd. Tegen het einde van 2022 zullen het er 1.800 zijn. Het komt erop aan elk project van nabij te volgen. Elke maand vergader ik met staatssecretaris voor Stedenbouw Pascal Smet, om de dossiers vooruit te helpen."

We zullen de particuliere huurmarkt moeten reguleren. Dat is onvermijdelijk, als we willen dat de Brusselaars in aanvaardbare omstandigheden kunnen leven

Wat eigenlijk niet normaal is.

BEN HAMOU. "Ja, maar ik wil verder gaan en de hele administratie verantwoordelijk maken. Anders komen we niet vooruit in het tempo dat wij willen."

De vastgoedmarkt raakt almaar meer gesegregeerd. Is er een huisvestingscrisis in Brussel?

BEN HAMOU. "Ja. Er staan 50.407 gezinnen op de wachtlijst voor sociale huisvesting. 150.000 Brusselaars huren een woning op de privémarkt, hoewel ze in aanmerking komen voor een sociale woning. Soms besteden ze 40 procent van hun inkomen aan huisvesting. Dat is onhoudbaar. Er is geen gebrek aan huisvesting in Brussel. Het tekort aan betaalbare huisvesting is het probleem. En uit de cijfers blijkt dat de situatie verslechtert. Eén op de twee gezinnen zou in aanmerking komen voor sociale huisvesting."

Het creëren van betaalbare huisvesting leidt in enkele gemeenten tot spanningen. Hoe kunt u de lokale politici overtuigen?

BEN HAMOU. "Door met hen in dialoog te gaan. In het regeerakkoord staat de ambitie om 15 procent sociale huisvesting voor de hele regio te realiseren. Dat zal niet lukken tegen het einde van de legislatuur, maar we moeten er wel naar streven. Onmiddellijk na mijn ambtsaanvaarding heb ik mijn contacten met de burgemeesters en de gemeenteraadsleden geïntensiveerd, om te bekijken hoe we zouden kunnen samenwerken. Verdichting in de tweede ring is een verplichting in de visie van de regering op de stad. Elke gemeente moet sociale woningen hebben. Sommige vinden dat moeilijk om te aanvaarden, maar het is essentieel de inspanning te delen. Ik sta open voor discussie. In vergaderingen met de burgemeesters hebben we alle projecten op tafel gelegd die de afgelopen tien jaar geblokkeerd zaten, om tot een overeenkomst te komen. We moeten onze aanpak uitleggen en de mensen herinneren aan de behoefte aan betaalbare huisvesting voor de Brusselaars. Dat hoeft niet sociale huisvesting te zijn."

Er is de laatste jaren veel over dat probleem gepraat. Waarom zouden we geloven dat er nu wel iets zal veranderen?

BEN HAMOU. "Kijk maar naar onze cijfers. Maar de echte verandering zal pas in de volgende legislatuur voelbaar zijn. Onze plaatselijke verkozenen maken ons werk gemakkelijker, maar die zijn er niet overal. We hebben grond in bijna alle gemeenten. Dat er geen project op ontwikkeld is, betekent niet dat ze van onze radar verdwenen zijn. Het probleem is wanneer ons wordt verteld dat die grond groene ruimte moet blijven."

U vindt dat het geen zin heeft te discussiëren over verdichting versus biodiversiteit.

BEN HAMOU. "Het is absurd de twee tegenover elkaar te stellen. De meeste van onze projecten combineren verdichting en groene ruimte. De combinatie van gemeenschapsvoorzieningen en groene ruimte met betaalbare, goed ontworpen huisvesting is de sleutel tot succes. De laatste projecten die wij in gebruik hebben genomen, verschillen in niets van private kwaliteitsprojecten. Dit is niet meer de sociale huisvesting van twintig jaar geleden. Ik wil ecodistricten ontwikkelen die een referentie zijn."

Uw plan is 500 woningen per jaar te produceren. Is dat niet te ambitieus?

BEN HAMOU. "Helemaal niet. Door samen te werken met de private sector kunnen we onze doelstellingen sneller bereiken, met de aankoop van woningen, de omvorming van kantoren tot woningen en het Public Housing Partnership, een partnerschap met particuliere ontwikkelaars."

Daarmee is het probleem van de lange wachtlijst nog niet opgelost. Welke aanvullende maatregelen zijn nog nodig?

BEN HAMOU. "We blijven sociale woningen bouwen, maar dat zal niet volstaan. Hoewel het niet in het regeerakkoord staat, zullen we op een gegeven moment de particuliere huurmarkt moeten reguleren. Dat wil ik in het volgende regeerakkoord krijgen. Het is onvermijdelijk, als we willen dat de Brusselaars in aanvaardbare omstandigheden leven. Door de stijging van de huurprijzen dreigen ze uit de boot te vallen. Huurcontrole is niet langer een taboe, ook al blijven we op dat punt heel terughoudend. De private projectontwikkelaars begrijpen de situatie en staan open voor discussie."

Ook veel kleine investeerders hebben geïnvesteerd in vastgoed.

BEN HAMOU. "Dat is het argument van rechts. Ik geloof niet dat dit de investeringen zal afremmen. Brussel zal altijd aantrekkelijk blijven. In andere Europese steden zijn de investeerders ook niet vertrokken. We moeten gewoon goed communiceren. De indexering van de huurprijzen is een andere belangrijke kwestie. We kunnen prijsstijgingen van 8 procent niet langer zomaar accepteren. Dat huisbazen de huur voor energievretende woningen kunnen verhogen, valt niet te rechtvaardigen."

Hoe verzoent u energie-efficiëntie met betaalbare woningen?

BEN HAMOU. "Dat is een uitdaging. Het Rénolution-plan (van 340 miljoen euro, nvdr) moet eigenaars helpen hun eigendom te renoveren. We voegen daar renovatiepremies aan toe voor eigenaars die het principe van gesubsidieerde huisvesting onderschrijven. Daarnaast moeten verhuurders die overheidssubsidies krijgen, een betaalbare huurprijs hanteren. Die maatregel moet in 2023 van kracht worden."

Er zouden tussen 17.000 en 26.400 woningen leegstaan in Brussel. Kunnen die de huisvestingscrisis helpen oplossen?

BEN HAMOU. "Ik heb die studie opgestart, samen met onderzoekers van de ULB. Maar zes gemeenten verzamelden gegevens. De regio heeft het overgenomen. We zullen die woningen weer op de markt proberen te brengen door de eigenaars te informeren over de mogelijkheden."

Een nieuwe start. Daar werkt de Brusselse staatssecretaris voor Huisvesting Nawal Ben Hamou (PS) aan. Ze wil de bouw van betaalbare woningen in Brussel versnellen. Dat is een maatschappelijke uitdaging in een stad waar de vastgoedmarkt steeds meer gesegmenteerd raakt. Niemand lijkt gelukkig te zijn met de huisvesting in Brussel: noch de projectontwikkelaars, noch de mensen die betaalbare huisvesting zoeken. Hoe hebben zich zoveel problemen kunnen opstapelen? NAWAL BEN HAMOU. "Dat is te wijten aan een gebrek aan visie, langetermijnstrategie, communicatie en instrumenten om de bouw van woningen te versnellen. De sleutel tot succes is dialoog. We moeten elkaars belangen begrijpen. We mogen ook niet voorbijgaan aan het probleem van de lange vergunningsprocedures. Met de invoering van de fast lane (vergunningen in maximaal 75 dagen, nvdr) hebben we een oplossing voor de sociale huisvesting, maar we moeten verder gaan." Ziet u daar nu al resultaten van? BEN HAMOU. "De ontwikkelaars hebben de voordelen van samenwerking met ons ontdekt. Maar we kunnen niet enkel op hen een beroep doen om onze doelstellingen inzake socialewoningbouw te halen. De eerste aanvragen zijn goedgekeurd (een privaat project moet minimaal 25 procent sociale huisvesting omvatten, nvdr). Toch zal Urban.brussels (dat de vergunningen verstrekt, nvdr) meer flexibiliteit aan de dag moeten leggen. Het is dringend. Om in een gezonde stad te leven, moet je je kunnen aanpassen aan de realiteit." Hoe kan het tempo nog hoger? BEN HAMOU. "De methode die de afgelopen twintig jaar is toegepast, heeft niet tot bevredigende resultaten geleid om in betaalbare woningen te voorzien. De ambitie was er nochtans. Er waren nieuwe procedures en een mentaliteitsverandering nodig. Er is een nieuwe renovatie- en acquisitiestrategie ingevoerd. Nu zijn we op de goede weg. En we hebben het vertrouwen van private ontwikkelaars gewonnen, omdat we over aanzienlijke budgetten beschikken om onze ambitie te verwezenlijken. In twee jaar hebben we evenveel woningen gecreëerd als in de afgelopen vijftien jaar: in de laatste twee woningbouwplannen zijn 1.633 woningen gebouwd. Tegen het einde van 2022 zullen het er 1.800 zijn. Het komt erop aan elk project van nabij te volgen. Elke maand vergader ik met staatssecretaris voor Stedenbouw Pascal Smet, om de dossiers vooruit te helpen." Wat eigenlijk niet normaal is. BEN HAMOU. "Ja, maar ik wil verder gaan en de hele administratie verantwoordelijk maken. Anders komen we niet vooruit in het tempo dat wij willen." De vastgoedmarkt raakt almaar meer gesegregeerd. Is er een huisvestingscrisis in Brussel? BEN HAMOU. "Ja. Er staan 50.407 gezinnen op de wachtlijst voor sociale huisvesting. 150.000 Brusselaars huren een woning op de privémarkt, hoewel ze in aanmerking komen voor een sociale woning. Soms besteden ze 40 procent van hun inkomen aan huisvesting. Dat is onhoudbaar. Er is geen gebrek aan huisvesting in Brussel. Het tekort aan betaalbare huisvesting is het probleem. En uit de cijfers blijkt dat de situatie verslechtert. Eén op de twee gezinnen zou in aanmerking komen voor sociale huisvesting." Het creëren van betaalbare huisvesting leidt in enkele gemeenten tot spanningen. Hoe kunt u de lokale politici overtuigen? BEN HAMOU. "Door met hen in dialoog te gaan. In het regeerakkoord staat de ambitie om 15 procent sociale huisvesting voor de hele regio te realiseren. Dat zal niet lukken tegen het einde van de legislatuur, maar we moeten er wel naar streven. Onmiddellijk na mijn ambtsaanvaarding heb ik mijn contacten met de burgemeesters en de gemeenteraadsleden geïntensiveerd, om te bekijken hoe we zouden kunnen samenwerken. Verdichting in de tweede ring is een verplichting in de visie van de regering op de stad. Elke gemeente moet sociale woningen hebben. Sommige vinden dat moeilijk om te aanvaarden, maar het is essentieel de inspanning te delen. Ik sta open voor discussie. In vergaderingen met de burgemeesters hebben we alle projecten op tafel gelegd die de afgelopen tien jaar geblokkeerd zaten, om tot een overeenkomst te komen. We moeten onze aanpak uitleggen en de mensen herinneren aan de behoefte aan betaalbare huisvesting voor de Brusselaars. Dat hoeft niet sociale huisvesting te zijn." Er is de laatste jaren veel over dat probleem gepraat. Waarom zouden we geloven dat er nu wel iets zal veranderen? BEN HAMOU. "Kijk maar naar onze cijfers. Maar de echte verandering zal pas in de volgende legislatuur voelbaar zijn. Onze plaatselijke verkozenen maken ons werk gemakkelijker, maar die zijn er niet overal. We hebben grond in bijna alle gemeenten. Dat er geen project op ontwikkeld is, betekent niet dat ze van onze radar verdwenen zijn. Het probleem is wanneer ons wordt verteld dat die grond groene ruimte moet blijven." U vindt dat het geen zin heeft te discussiëren over verdichting versus biodiversiteit. BEN HAMOU. "Het is absurd de twee tegenover elkaar te stellen. De meeste van onze projecten combineren verdichting en groene ruimte. De combinatie van gemeenschapsvoorzieningen en groene ruimte met betaalbare, goed ontworpen huisvesting is de sleutel tot succes. De laatste projecten die wij in gebruik hebben genomen, verschillen in niets van private kwaliteitsprojecten. Dit is niet meer de sociale huisvesting van twintig jaar geleden. Ik wil ecodistricten ontwikkelen die een referentie zijn." Uw plan is 500 woningen per jaar te produceren. Is dat niet te ambitieus? BEN HAMOU. "Helemaal niet. Door samen te werken met de private sector kunnen we onze doelstellingen sneller bereiken, met de aankoop van woningen, de omvorming van kantoren tot woningen en het Public Housing Partnership, een partnerschap met particuliere ontwikkelaars." Daarmee is het probleem van de lange wachtlijst nog niet opgelost. Welke aanvullende maatregelen zijn nog nodig? BEN HAMOU. "We blijven sociale woningen bouwen, maar dat zal niet volstaan. Hoewel het niet in het regeerakkoord staat, zullen we op een gegeven moment de particuliere huurmarkt moeten reguleren. Dat wil ik in het volgende regeerakkoord krijgen. Het is onvermijdelijk, als we willen dat de Brusselaars in aanvaardbare omstandigheden leven. Door de stijging van de huurprijzen dreigen ze uit de boot te vallen. Huurcontrole is niet langer een taboe, ook al blijven we op dat punt heel terughoudend. De private projectontwikkelaars begrijpen de situatie en staan open voor discussie." Ook veel kleine investeerders hebben geïnvesteerd in vastgoed. BEN HAMOU. "Dat is het argument van rechts. Ik geloof niet dat dit de investeringen zal afremmen. Brussel zal altijd aantrekkelijk blijven. In andere Europese steden zijn de investeerders ook niet vertrokken. We moeten gewoon goed communiceren. De indexering van de huurprijzen is een andere belangrijke kwestie. We kunnen prijsstijgingen van 8 procent niet langer zomaar accepteren. Dat huisbazen de huur voor energievretende woningen kunnen verhogen, valt niet te rechtvaardigen." Hoe verzoent u energie-efficiëntie met betaalbare woningen? BEN HAMOU. "Dat is een uitdaging. Het Rénolution-plan (van 340 miljoen euro, nvdr) moet eigenaars helpen hun eigendom te renoveren. We voegen daar renovatiepremies aan toe voor eigenaars die het principe van gesubsidieerde huisvesting onderschrijven. Daarnaast moeten verhuurders die overheidssubsidies krijgen, een betaalbare huurprijs hanteren. Die maatregel moet in 2023 van kracht worden." Er zouden tussen 17.000 en 26.400 woningen leegstaan in Brussel. Kunnen die de huisvestingscrisis helpen oplossen? BEN HAMOU. "Ik heb die studie opgestart, samen met onderzoekers van de ULB. Maar zes gemeenten verzamelden gegevens. De regio heeft het overgenomen. We zullen die woningen weer op de markt proberen te brengen door de eigenaars te informeren over de mogelijkheden."