Antwerpen staat weer op de kaart als kantoorstad

ROND DE TAFEL Vastgoedspelers en vertegenwoordigers van de stad Antwerpen. © Karel Duerinckx
Laurenz Verledens vastgoedexpert bij Trends

De projectontwikkelaars willen de Antwerpse kantoormarkt naar een hoger niveau tillen. Maar dat lukt alleen als ook de huurprijzen volgen, klinkt het.

De Antwerpse kantoormarkt verkeert in topconditie. Hoe kan de stad dat uitstekende vormpeil bestendigen? De vastgoedadviseur JLL verzamelde vastgoedspelers en vertegenwoordigers van de stad om de tafel om na te denken over de toekomst en de uitdagingen van Antwerpen als kantoorstad.

Net als 2017 wordt ook 2018 een excellent jaar voor de Antwerpse kantoormarkt. Volgens cijfers van JLL lag de kantooropname ( take up) in de eerste jaarhelft 64 procent hoger dan het vijfjaarsgemiddelde. “Het valt wel op dat het gros van die opname plaatsvindt in de nieuwe projecten, zoals Post X en The Link”, zegt Ralph Schellen van JLL. “Dat bevestigt onze stelling dat projecten belangrijk zijn voor de dynamiek van de markt. Maar voor de nabije toekomst baart het ons ook een beetje zorgen. Want die grote projecten zijn bijna volledig ingevuld. En, op Campus West na, zien we de opvolging niet meteen klaarstaan.”

WOUT BUITINK
WOUT BUITINK “In het noorden van de stad zijn er nog mogelijkheden. Aan Luchtbal, het Albertkanaal en de Schijnpoort bijvoorbeeld.”© Karel Duerinckx

Sam Vossen van Ghelamco, de ontwikkelaar van The Link in Berchem, merkt op dat een hoge kantooropname niet per se gelijkstaat met een grote dynamiek van de kantoormarkt. “Want”, poneert hij, “als een bedrijf verhuist van de haven naar het centrum, dan is er een kantooropname, maar het zegt niets over de aantrekkingskracht van de stad. Dit gezegde zijnde, merken we wel dat we in The Link nieuwkomers verwelkomen. Ongeveer de helft van het complex is ingenomen door bedrijven die van buiten Antwerpen komen.”

Nieuwe locaties

Is er in Antwerpen nog plaats voor nieuwe kantoorontwikkelingen? Isabelle Vanachter, locatiemanager van de stad, laat weten dat de stad een nieuwe kantoornota voorbereidt. De timing van het rondetafelgesprek – vlak voor de verkiezingen – laat haar evenwel niet toe daar in detail over te communiceren.

Wout Buitink (Kairos) ziet mogelijkheden in het noorden van de stad. “Niet zozeer op het Eilandje, want die wijk zit al wat vol, maar wel bijvoorbeeld in de omgeving van de Luchtbal, het Albertkanaal en de Schijnpoort. De ontsluiting is daar al behoorlijk goed. Een gunstig sociaal weefsel ontbreekt wel nog, maar als je wacht tot alles er is, ben je meestal te laat.”

Dat vindt ook Lieve De Cock (LiPS). “Er zijn nog gronden voor kantoorontwikkelingen”, zegt ze. “Maar de meest voor de hand liggende locaties zijn grotendeels ingevuld. Het laaghangende fruit is geplukt. Projectontwikkelaars moeten daarom meer durven te kijken naar het toekomstpotentieel van een wijk. Misschien kan hun project die toekomst zelfs versnellen.”

Oude gebouwen, nieuwe toekomst

“Als ik de projectontwikkelaars hier zo hoor, is er behoefte aan een nieuw project als Post X. Maar dreigen we daardoor niet meer leegstand te creëren in de stad?” vraagt Isabelle Vanachter aan haar tafelgenoten. Ralph Schellen vreest dat “kantoorgebruikers uit Antwerpen zullen wegtrekken, als er geen moderne kantoorruimte bij komt.”

In Antwerpen is leegstand vooral een probleem van verouderde kantoorgebouwen. In driekwart van de gevallen gaat het om gebouwen van meer dan vijftien jaar oud. Die gebouwen transformeren is een belangrijke uitdaging voor de stad, stelt Isabelle Vanachter. “We kunnen dat niet zelf doen, maar we kunnen het wel gemakkelijker maken.”

Ze voegt eraan toe dat kantoorfuncties kunnen bijdragen aan de levendigheid van een wijk. Een mix van functies, ook in het centrum, is voor de stad een belangrijk streven. “In die zin maakt het ons ook een beetje ongerust dat bijvoorbeeld op de Leien veel kantoren een residentiële invulling krijgen.” Maar kantoren renoveren is niet vanzelfsprekend, repliceert Patrick Bouwen van Groep Bouwen, de ontwikkelaar van Campus West op Linkeroever. “De realiteit is dat het op zulke locaties lucratiever is er appartementen van te maken.”

Hogere huurprijzen

De stijgende prijzen voor woningvastgoed in Antwerpen remmen kantoorrenovatie dus af. Te meer omdat de huurprijzen voor kantoorvastgoed aan de lage kant zijn in Antwerpen. De tophuurprijs ( prime rent) bedraagt er 155 euro per vierkante meter per jaar. “Dat is minder dan in Cluj-Napoca, de tweede kantoorstad van Roemenië”, merkt Alex De Witte (Baltisse) op. “In Luxemburg bedraagt de huurprijs op jaarbasis bijna het viervoudige van in Antwerpen.”

De projectontwikkelaars zijn het erover eens dat de Antwerpse huurprijzen hoger moeten, want de strengere reglementeringen hebben bouwen duurder gemaakt. De grondschaarste zal de prijzen nog opdrijven, verwacht Ralph Schellen. Maar zijn de kantoorgebruikers bereid meer te betalen? Patrick Bouwen komt terug op de prijzen in andere steden en geeft aan dat er nog marge is: “Het is echt niet zo dat bedrijven Antwerpen links laten liggen omdat de huren hier te hoog zijn.”

Rob Ragoen (Immobel) vindt dat de projectontwikkelaars de markt moeten durven te maken. “We moeten het verschil maken met de kwaliteit van het aanbod: een mooie architectuur, een aangename omgeving, een goede bereikbaarheid, enzovoort. In die zin zijn The Link en Post X van grote betekenis. Die projecten hebben Antwerpen weer op de kaart gezet als kantoorstad.”

Alex De Witte zit op dezelfde golflengte en laakt de braderiementaliteit van sommige kantooreigenaars. Baltisse is sinds 2018 eigenaar van het kantoorgedeelte in het Antwerpse Century Center. “De vorige eigenaars hebben dat gebouw mismeesterd, waardoor de huurprijzen er gezakt zijn naar 80 à 85 euro”, zegt hij. “Dat is veel te weinig voor een gebouw met zo’n prestige op een toplocatie, vlak bij het station van de grootste stad van Vlaanderen. We investeren fors in de renovatie van het gebouw en willen de huurprijs opkrikken naar 145 à 150 euro. Ik denk dat we als investeerders en projectontwikkelaars voor een beter product moeten durven te gaan. Maar daar staat uiteraard ook een hogere prijs tegenover.”

LIEVE DE COCK
LIEVE DE COCK “De voor de hand liggende locaties zijn grotendeels ingevuld. Het laaghangende fruit is geplukt.”© Karel Duerinckx

‘We moeten de parkeerruimte beter benutten’

Leegstand in de binnenstad blijkt vooral een probleem te zijn in kleinere kantoorgebouwen met een beperkt aantal parkeerplaatsen. “Kunnen de parkingeigenaars en -uitbaters daarvoor een oplossing aanreiken?” polst Ralph Schellen bij Patrick Minnaert van Interparking. Minnaert ziet wel mogelijkheden: “Onze parkings liggen heel vaak in het centrum van de steden. Bovendien is er een trend naar ‘mutualisering’ van parkeerplaatsen. Het is niet meer van deze tijd dat elke werknemer een eigen parkeerplaats heeft. We moeten de schaarse parkeerruimte beter benutten. Dat is in het voordeel van iedereen. Parkings die overdag meestal bezet zijn door kantoorgebruikers, kunnen ‘s avonds dienstdoen als buurtparking of als parking voor bezoekers van het theater in de wijk.” Hij voegt eraan toe dat parkings ook meer en meer evolueren naar ‘mobiliteitshubs’, waar verschillende modi samenkomen en waar complementaire diensten worden aangeboden.

“Mobiliteit, dé olifant in de kamer”, pikt Patrick Bouwen in. “Mobiliteit is echt wel een van de grote uitdagingen van deze stad. Ik geloof in een modal shift. De elektrische fiets zal daarin een belangrijke bijdrage leveren, want die biedt een oplossing voor mensen die op tien tot vijftien kilometer van hun werk wonen. Maar zoiets vergt tijd. En intussen zijn we als projectontwikkelaar gebonden aan zeer strikte parkeerratio’s. Als ik daar mee naar kandidaat-huurders stap, moeten die eens goed lachen.”

Lieve De Cock pleit voor een ‘evolutieve modal shift’. “We hebben dat concept uitgewerkt voor een project in Mechelen”, vertelt ze. “Voor een bedrijventerrein dat op termijn bediend moet kunnen worden door De Lijn. Maar in de beginfase ligt dat moeilijk. Want De Lijn legt geen nieuwe buslijn- of halte in voor tweehonderd mensen. In het begin moet je dus wat meer parkeerruimte voorzien. Maar als er voldoende kritische massa is, komt die buslijn er misschien wel. Iets gelijkaardigs is mogelijk voor Campus West: in het begin voldoende parkeerruimte, maar als de alternatieven er zijn kan je de parkeerratio voor nieuwe gebouwen op de site verlagen.”

De gesprekspartners

– Alex De Witte, directeur vastgoed Baltisse

– Sam Vossen, commercieel manager Ghelamco

– Wout Buitink, commercieel directeur bij Kairos

– Patrick Bouwen, CEO Groep Bouwen.

– Patrick Minnaert, operations manager Interparking

– Rob Ragoen, projectontwikkelaar Immobel

– Lieve De Cock, CEO advies- en studiebureau LiPS

– Isabelle Vanachter, locatiemanager Stad Antwerpen

– Ralph Schellen, hoofd kantoormakelaardij Vlaanderen bij vastgoedadviseur JLL

– Ann Vanderwegen, senior research analyst JLL

ALEX DE WITTE, BALTISSE
ALEX DE WITTE, BALTISSE “We moeten als investeerders en projectontwikkelaars voor een beter product durven te gaan.”© Karel Duerinckx
PATRICK MINNAERT, INTERPARKING
PATRICK MINNAERT, INTERPARKING “Het is niet meer van deze tijd dat elke werknemer een eigen parkeerplaats heeft.”© Karel Duerinckx
ROB RAGOEN, IMMOBEL
ROB RAGOEN, IMMOBEL “We moeten het verschil maken met de kwaliteit van het aanbod: een mooie architectuur, een aangename omgeving, een goede bereikbaarheid, enzovoort.”© Karel Duerinckx

Fout opgemerkt of meer nieuws? Meld het hier

Partner Content